«Неуды» и как с ними бороться. О невостребованном имуществе

На совещании в Совете Федерации «Эффективные практики реализации целевых функций в отношении неиспользуемого и неэффективно используемого регионального и муниципального имущества, в том числе находящегося в неудовлетворительном состоянии» сенаторы и эксперты обсудили эффективные механизмы работы с региональным и муниципальным имуществом, находящимся в неудовлетворительном состоянии.

Будет сделано и делается уже

— Мы ведём масштабную работу с федеральным, региональным и муниципальным имуществом. В каждом регионе возникают свои сложности, однако в ряде субъектов уже найдены действенные решения этих вопросов, – отметил, открывая мероприятие, сенатор Игорь Тресков, выступивший в роли модератора. – Сегодня мы не ставим задачу выделять лучших или худших. Наша цель – обсудить успешные практики и обменяться опытом.

Ключевая задача, которую мы решаем, – вовлечение в хозяйственный оборот почти 43 тыс. объектов имущества. Из них 16 тыс. находятся в удовлетворительном состоянии, но не используются, а 26,5 тыс. – в неудовлетворительном. Существуют различные механизмы решения: продажа на торгах, ремонт, аренда, передача на иной уровень, снос или утилизация. За четыре месяца более 5 500 объектов уже нашли своё решение: они были либо снесены, либо реализованы. Это значимый результат за столь короткий срок.

С какими проблемами сталкиваются наши коллеги в ходе продажи на торгах. ? Во-первых, отсутствие средств на оценку. Во-вторых, муниципалитеты установили длительные сроки – вплоть до 2027–2028 годов – для проведения оценки и выставления объектов на торги. Третья проблема – низкий спрос. Когда мы обсуждали вопрос финансирования торгов, выступила Ульяновская область. Суть их предложения: не всегда необходимо самостоятельно организовывать весь процесс. Можно заключить договор со специализированной организацией, например, с Российским аукционным домом, который берёт на себя все расходы, связанные с оценкой и проведением торгов. В этом случае у субъекта Федерации или муниципалитета остаётся лишь одна функция – подписание договора с этой организацией. Никаких дополнительных расходов или организационных мероприятий проводить не требуется. Более того, из суммы реализованного имущества не удерживается ни одного процента. Все средства, которые организатор торгов получает в качестве компенсации, взимаются с покупателя. Это чрезвычайно эффективный механизм, и мы хотим, чтобы о нём знали и применяли его. Многие регионы уже изучают этот опыт, а некоторые – активно внедряют. Поэтому утверждение о нехватке средств на оценку – не препятствие для организации торгов. Всегда есть варианты решения.

Второй аспект – длительные сроки. Здесь мы говорим о том, что многие муниципалитеты и регионы занимаются этой работой не системно, а выборочно, отрабатывая лишь отдельные объекты. Например, из 100 объектов 30 прорабатываются, а остальные откладываются на потом. Как правило, такая ситуация связана с отсутствием регулярного еженедельного контроля со стороны региональных властей за действиями органов местного самоуправления. Практика показывает: если установить конкретные сроки, поставить чёткие задачи и регулярно заслушивать муниципалитеты о ходе их выполнения, результат гарантирован. Рассмотрим три основных этапа, по которым органам местного самоуправления необходимо установить чёткие сроки. Многие это делают, но, к сожалению, не все. Первое – включить 100% объектов в прогнозный план приватизации. Казалось бы, простая мера, однако часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда часть объектов включена, а остальные планируется добавить лишь через год. В чём проблема? Включите все объекты в программу приватизации, проведите полную оценку. Коллеги из Ярославской области поделятся опытом проведения совместных закупок, когда одновременно организуются торги на оценку по всем муниципальным образованиям. Это законно, это правильно, и тогда проблема неравномерности работы отдельных муниципалитетов уходит в сторону. Когда мы всем говорим: «До конца августа включите объекты в программу приватизации», – все органы местного самоуправления выполняют это в установленный срок. Далее проводится оценка, и запускается процедура торгов, которая автоматически приводит к необходимому результату. В принципе, это обеспечивает нужный эффект.

Существует ещё одна сложность: органы местного самоуправления указывают на необходимость постоянной актуализации оценки. Росимущество предложило своё решение. В материалах, которые мы вам передали, содержится текст договора, предполагающий обязанность оценочной организации в течение 10 месяцев бесплатно актуализировать стоимость. По закону это допустимо, такой опыт существует. Таким образом, мы избегаем потери времени на повторную оценку. Включите соответствующий пункт в договор на оценку – и как только истекает шестимесячный срок, вы направляете письмо оценщику, и он безвозмездно актуализирует оценку. Это удобно, быстро и правильно.

Многие утверждают, что текущая конъюнктура неблагоприятна и продавать сейчас нецелесообразно. Мол, нужно подождать, пока цены вырастут. Однако мы понимаем, что в обозримом будущем резкого скачка цен ожидать не стоит. В то же время продажа прямо сейчас имеет неоспоримые преимущества. Рассмотрим ситуацию: у вас имеется объект недвижимости в аварийном состоянии, который не приносит дохода. Вы несёте риски его утраты, риски противоправных действий на его территории и последующей ответственности правообладателя. Вы несёте и расходы, и риски. Что мы получаем при продаже? Во-первых, объект обретает собственника, и вы мгновенно избавляетесь от всех расходов на его содержание, охрану и обслуживание. Во-вторых, с момента заключения договора купли-продажи у вас возникает право на получение налогов – и на землю, и на имущество. То есть вы получаете доход. В-третьих, обязанность по сносу или восстановлению объекта автоматически переходит к новому собственнику. И, наконец, формируется дополнительная налогооблагаемая база за счёт налогов от работ по восстановлению объекта и его дальнейшей эксплуатации, а также создаются новые рабочие места. Поэтому продавать целесообразно сейчас, по текущей стоимости.

Некоторые органы местного самоуправления считают, что нужно подождать два-три года, продать в 2028 году. Но мы не можем гарантировать, что ситуация изменится настолько, что цена резко возрастёт. При этом расходы вы будете нести всё это время. Мы призываем вас не откладывать продажу. Преимущества очевидны.

Отдельно остановимся на теме ремонта. Мы столкнулись с показательной ситуацией на примере Почты России. 24 тыс. отделений связи требуют ремонта. Правительство выделило 5 млрд руб. на эти нужды, в план ремонта было включено чуть более 900 отделений. При детальном изучении ситуации мы составили таблицы по каждому субъекту Федерации, сравнили количество сотрудников, объёмы выполняемой работы и пришли к выводу о фактически необходимой площади. Мы выявили, что у Почты России есть огромные резервы. Например, в Рязани, улица Почтовая, 49: работает 8 человек, а площадь составляет 526 кв.м. Эту тему подсказали коллеги из Тулы. Их логика: зачем ремонтировать избыточные площади, если можно найти адекватные помещения на муниципальных площадях, а высвободившиеся площади в центрах городов продать и направить средства на восстановление других объектов. Мы проанализировали ситуацию. Вот лишь несколько примеров. Курганская область: 226 кв.м, 5 сотрудников, всего 46 транзакций в день. Им достаточно 64 метров. А они вынуждены ремонтировать, обслуживать, отапливать, убирать, охранять и платить налоги за лишние площади. Уфа: 513 кв.м – целое футбольное поле. 7 человек, 179 транзакций в день. И это при том, что в Уфе квадратный метр стоит очень дорого. К чему это? Прежде чем вкладывать средства в ремонт, проверьте, нет ли у вас аналогичной ситуации. Возможно, какое-то подразделение занимает избыточные площади, которые вы ремонтируете, в то время как их можно оптимизировать. Работа, начатая комитетом по экономической политике в отношении Почты России, уже сегодня приносит ощутимые результаты, исчисляемые экономией в млрды руб.. Более 260 отделений почтовой связи переехали в более эффективные помещения, и подготовка к переезду ещё более 300 отделений находится в активной стадии. Эти меры представляют собой те самые резервы, то решение, которое, по сути, лежало на поверхности.

Вместе с тем, очевидно, что существующие планы по строительству и объёмы выделенного финансирования недостаточны. Более того, все мероприятия отнесены на конец планового периода, то есть на ближайшие год-два, и составляют всего 900 объектов. Полагаю, что даже эти 900 объектов вряд ли будут реализованы в полном объёме. В этой связи подчёркиваю: резервы есть, и их необходимо задействовать. Ключевой вопрос – площадь, которая зачастую является не фактически требуемой, а нормативной. Почтовое отделение занимает 500 кв.м, тогда как действующие нормативы, исходя из количества транзакций и числа работающих почтальонов, определяют необходимую площадь всего в 70 кв.м.

В настоящее время идёт масштабный процесс сокращения численности государственных и муниципальных служащих. Вследствие этого высвобождаются значительные площади, однако мы продолжаем направлять средства на ремонт иных муниципальных помещений. Приведу пример. Во время поездки в Еврейскую автономную область мы посетили отделение Почты России: здание в два этажа, из которых используется только первый, второй пустует. В этом же населённом пункте осмотрели местную администрацию – та же картина: один этаж занят, второй пустует. При этом мы продолжаем искать объекты для ремонта. В этой связи настоятельно рекомендую органам местного самоуправления и субъектам Российской Федерации перед принятием решения о ремонте каких-либо площадей проводить тщательный анализ на предмет наличия свободных резервов. Целесообразно вместо затратного ремонта рассмотреть вопрос о переезде в помещения с избыточными площадями, а высвобождаемые объекты, которые планировались под ремонт, выставить на продажу. Это позволит не только сэкономить бюджетные средства, но и получить дополнительные источники доходов: поступления от налогов, развитие малого и среднего бизнеса и иные позитивные эффекты.

Далее хотелось бы затронуть аспект передачи имущества в пользование и аренду. Когда речь идёт о передаче неиспользуемого имущества, находящегося в удовлетворительном состоянии, то есть не требующего капитальных вложений, государственная функция считается исполненной с момента передачи его правообладателю. Однако если имущество находится в неудовлетворительном состоянии, передача его в аренду не является завершением работы, а лишь её началом. Работа считается оконченной только тогда, когда арендатор или пользователь восстановит это здание. Наша цель заключается не в том, чтобы просто передать кому-либо аварийное или непригодное имущество, а в том, чтобы восстановить его. Именно восстановление государственного и муниципального имущества и приведение его в надлежащий вид является смыслом нашей деятельности.

Следующий аспект – снос объектов. С какими проблемами сталкиваются органы местного самоуправления? Это, во-первых, отсутствие финансовых средств на снос, а во-вторых, сложная процедура принятия соответствующих решений. Многие коллеги уже пришли к пониманию того, что гораздо выгоднее не тратить бюджетные деньги на снос, а реализовывать объекты в том виде, в котором они находятся. Не буду указывать на конкретные органы власти, но приведу пример. В одном из субъектов было выявлено около 1000 объектов, подлежащих сносу. Была рассчитана стоимость работ – почти 1,5 млрд руб. В ходе обсуждения пришли к выводу, что тратить такие средства, которых и так не хватает, нецелесообразно. Гораздо разумнее продать эти объекты в текущем состоянии, предоставив новому собственнику право самостоятельно принять решение: снести и построить новое здание либо провести реконструкцию и восстановление. Поэтому, уважаемые коллеги, прежде чем заявлять об отсутствии средств на снос, необходимо объективно оценить, действительно ли нужно сносить объект за счёт государства. Возможно, более рациональным решением станет его продажа. Существуют исключения, например, когда речь идёт о крупном объекте, таком как городская больница с обширной территорией, внутри которой расположено отдельное строение, и продажа его отдельно нецелесообразна ввиду единства территории. Это очевидно. Однако в подавляющем большинстве случаев под снос идут объекты, которые вполне возможно реализовать.

Существует также положительный опыт, который продемонстрировали коллеги из Великого Новгорода. Речь идёт о передаче аварийных строений в счёт оплаты работ по сносу, то есть материальные ресурсы самого здания передаются под разборку. Ещё один пример – Иркутская область, где деревянные дома, признанные аварийными, передаются местным жителям под разборку на дрова. Это позволяет региону не нести расходы, связанные со сносом этих строений. Смысл этих подходов заключается в том, что государству не всегда целесообразно тратить бюджетные средства на снос объектов. Можно найти альтернативные механизмы, позволяющие решить проблему без продажи, тем более что зачастую на такие объекты отсутствует покупательский спрос. Например, в малочисленных населённых пунктах Иркутской области спроса нет, но и оставлять объекты в существующем виде уже нельзя. В таких случаях принимается решение о сносе, однако финансовые затраты на его проведение отсутствуют.

В итоге, от имени Комитета хочу предложить субъектам РФ следующие рекомендации. Первое: в течение месяца добиться принятия повсеместных, а не выборочных решений о списании объектов. Недопустима ситуация, когда 30 объектов списываются сейчас, а оставшиеся 100 переносятся на следующий год. Необходимо списать всё одномоментно, после чего применять доступные варианты дальнейших действий, лучшие практики которых будут озвучены сегодня. Второе: провести оценку целесообразности сноса каждого объекта. Необходимо определить, эффективнее ли его снести или всё же продать, получив экономический эффект. Третье: установить единые сроки для включения объектов в прогнозный план приватизации, проведения оценки и объявления торгов, не дожидаясь изменения рыночной конъюнктуры. Мы не можем быть уверены, что ситуация на рынке изменится в положительную сторону в ближайшее время. Мы должны работать в существующих реалиях. И последнее: провести оценку целесообразности ремонта и анализ имеющегося имущества на предмет эффективности его использования. Резервы есть повсеместно. Настоятельно прошу с должным вниманием отнестись к этим рекомендациям.

Московская область

–Ключевая задача – не просто выявить объекты, но и определить их дальнейшую судьбу: привести в порядок, снести при аварийности или вовлечь в хозяйственный оборот, – отмечает Геннадий Герасимов, заместитель министра имущественных отношений Московской области. – Первоначально эта работа проводилась совместно с коллегами из федеральных структур в отношении федерального имущества и Росимущества. Впоследствии активизация была распространена на муниципальное и областное имущество.

Сведения о муниципальном и региональном имуществе содержатся в нашей региональной информационной системе: там ведётся учёт и отражаются сделки с объектами. По всем объектам недвижимости и земельным участкам были загружены проверки в мобильное приложение «Проверки Подмосковья». Это областное приложение устанавливается на смартфон. Ответственное лицо должно было выйти на земельный участок или к объекту; программа подтверждала его нахождение на конкретном участке либо у объекта. Далее надо было ответить на вопросы чек-листа: если объект используется – указать цели и организацию, осуществить фотофиксацию снаружи и внутри. Если объект не используется, открывались уточняющие вопросы о состоянии здания: удовлетворительное или неудовлетворительное; в последнем случае – наличие кровли, оконных проёмов и прочего. Все данные фиксировались, производилась фотофиксация с автоматической привязкой даты, времени и геолокации. Автоматически формировался акт, который загружался в Единую систему управления. Муниципальным образованиям был дан срок, чтобы определить целевые функции по вовлечению объектов: снос, приватизация или иные меры.

Для усиления работы мы доложили о важности задачи губернатору Московской области Андрею Воробьёву. Вопрос вовлечения неиспользуемых объектов был включён в рейтинг губернатора: каждый глава муниципалитета персонально отвечает за своевременность вовлечения объектов в хозяйственный оборот. Ежеквартально подводится рейтинг, на котором главы отчитываются. Таким образом, с помощью региональных программ мы обеспечили системный контроль не только за выявлением объектов, но и за их устранением и вовлечением в оборот.

Выявлено 2 618 неиспользуемых объектов, в том числе находящихся в неудовлетворительном состоянии. Отработано 1 477 объектов – это 56 %. Осталось 1 141. Основной объём пришёлся на передачу в оперативное управление – 462 объекта. Здесь важно отметить: при принятии решения о закреплении объектов на праве оперативного управления принимались подтверждающие документы о наличии у организации денежных средств на ремонт и дальнейшее содержание здания. Эти средства учтены в соответствующих программах, имеется решение руководства о дальнейшей эксплуатации с указанием целей использования.

Также значительный объём составили аренда, продажа и снос; остановлюсь на них отдельно. Пример из Лыткарино: объект был снесён, и по просьбе жителей на этом месте создан сквер площадью один гектар. При всех вовлечениях, сносах и развитии территорий мы всегда прислушиваемся к мнению жителей и учитываем их потребности. В данном случае жители просили сквер – он и был создан. В Электростали, в деревне Всеволодово, аварийный объект был снесён; поступали жалобы. Сейчас земельный участок полностью расчищен, есть заинтересованные лица. Мы выставляем его на торги, до конца года участок будет реализован.

Предоставление в безвозмездное пользование осуществляется преимущественно общественным организациям или объектам ЖКХ для восстановительных работ. Пример: объект в Коломне. Здание длительное время не использовалось; передано в безвозмездное пользование для организации занятий с детьми с задержкой развития. В здании будет обучаться 60 детей. Ремонт планируется завершить до 1 сентября. Контрольная точка по закрытию задачи: ответственное лицо выйдет, проведёт фотофиксацию, подтвердит завершение ремонта и начало занятий. Следующий пример – Чехов. Здание длительное время не использовалось. Были изучены исторические документы, проведены консультации с представителями Русской православной церкви. Здание передано РПЦ, ведутся подготовительные работы по реставрации.

Продажа объектов. В Одинцово представлен комплекс из 14 аварийных зданий с земельным участком. Мы потеряли около двух месяцев из-за сложностей с формированием участка: было множество ограничений. В настоящее время участок сформирован, выставлен на торги за 229,8 млн руб. и продан. В Люберцах здание бывшей стоматологии, длительное время не использовавшееся, продано вместе с земельным участком за 23,6 млн руб.

Аренда. Неиспользуемые объекты находятся преимущественно в ветхом состоянии либо требуют доработки для использования по назначению. Подобраны показательные примеры. Земельный участок с двумя объектами, учитывая внешний облик и состояние, был сдан по низкой арендной ставке – за 795 тыс. руб. в год. Оценка не меняется в течение года, после чего ставка будет пересмотрена. Ещё один объект сдан за 232 тыс. руб. в год.

Следующий кейс – комплекс из 29 аварийных объектов. Мы предприняли несколько подходов. Первоначально пытались продать объекты как есть, но торги не состоялись. Затем – вовлечь с обязательным сносом, где стоимость аукциона равна стоимости земельного участка за вычетом стоимости сноса. Однако и этот вариант не прошёл. Было принято решение о сносе. Объекты снесены по контракту за один рубль. Мы работаем как единое целое со строителями и держателями карьеров, которым исходя из логистики бывает выгодно снести объект, а строительный бой направить на покрытие расходов по сносу. По такой схеме снесено значительное количество объектов. К примеру, по федеральным контрактам снесено 53 объекта, некоторые площадью более 7–8 тыс. кв.м. Примеры вовлечения и сноса объектов за один рубль в нашем регионе также имеются.

Главный результат нашей работы – в базе есть полная картина об областном и муниципальном имуществе: характеристики, фотофиксация, фактическое использование и состояние. Выявлен объём неиспользуемых объектов, которые постараемся вовлечь в оборот до конца года. Если говорить о финансовых результатах: в 2025 году в бюджет поступило 6,29 млрд руб. от продажи невовлечённого имущества. Благодаря инвентаризации в 2026 году за 7 месяцев поступило уже более 5 млрд руб.. Объекты продаются комплексно – вместе с земельными участками. Работа, безусловно, необходима, и в следующем году мы проведём повторную инвентаризацию.

Новгородская область

– В Казне Новгородской области находится значительное число объектов недвижимого имущества, признанных аварийными и подлежащих сносу, – сообщил заместитель министра строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области Кирилл Волчугин. – Зачастую такие объекты расположены в удалённых районах региона, что обусловливает их низкую ликвидность и невозможность реализации на открытом рынке. В связи с этим они подлежат сносу и утилизации, поскольку, тем не менее, представляют общественную опасность для граждан. Ранее, согласно действовавшим правилам, нам требовалось прежде всего получить заключение специализированной организации, а затем повторно разработать проект производства работ по сносу. Безусловно, все эти процедуры осуществлялись с учётом норм 44-ФЗ о контрактной системе, что влекло за собой дополнительные расходы как на проведение самих работ, так и на временные затраты.

Мы продолжительное время сталкивались с этой проблемой. Немалый срок нам потребовался на согласование изменений в установленный порядок с органами Прокуратуры. Тем не менее на сегодняшний день мы внесли ряд изменений, которые, как мы полагаем, позволили значительно ускорить процесс утилизации подобных объектов. В частности, мы исключили обязательное требование о предоставлении экспертного заключения. Теперь это должно быть, скажем так, заключение комиссии балансодержателя о необходимости списания объекта. Кроме того, предусмотрели привлечение к утилизации организаций, которые на безвозмездной основе забирают вторичные материалы, покрывая тем самым собственные расходы на утилизацию. Мы ожидаем, что принятые меры позволят нам не только ускорить процедуру списания и утилизации, но и, учитывая ограниченность бюджетных средств, избежать дополнительных затрат.

Первостепенным остаётся аспект, который мы неоднократно обсуждали на совещаниях, – освобождение земельных участков и их последующее вовлечение в хозяйственный оборот. В настоящее время, в июле, мы внесли указанные изменения. Сейчас мы готовим отбор таких организаций и надеемся, что после его проведения в кратчайшие сроки реализуем целевые функции по утилизации, которые были предусмотрены, и уже до конца года постараемся закрыть данный вопрос.

– Наш регион старается не отставать и двигаться вперёд, – прокомментировал сенатор Евгений Дитрих. – И крайне важно в подобных ситуациях, как мы неоднократно обсуждали с Правительством области, чтобы принимаемые решения были взвешенными с точки зрения потенциальных вопросов со стороны разнообразных проверяющих органов. Понятно, что согласование режимов и порядков, наверное, не является панацеей, но тем не менее когда проверяющие понимают и знают, каким образом выстроен процесс и как принимаются решения, то это служит защитой для принятых решений. Причём речь идёт не только о чиновниках, но и о тех, кто впоследствии приобретает объекты, которые освобождены или реализуются в рамках этого процесса. Поэтому важно, чтобы положительные практики, возникающие в регионах в связи с теми или иными одобренными, апробированными и согласованными с проверяющими процедурами, тиражировались. Тогда мы получим возможность ещё надёжнее защитить и покупателя, и продавца в этих процессах.

Ульяновская область

– 31 мая 2024 года Ульяновская область заключила соглашение о сотрудничестве с Российским аукционным домом, и на протяжении двух лет наше взаимодействие приносит ощутимые плоды, – отмечает министр имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области Олег Ягфаров. – За указанный период при содействии Российского аукционного дома реализовано 48 объектов недвижимости, подавляющее большинство которых находилось в неудовлетворительном состоянии. Совокупная выручка составила 48 млн руб. – сумма, возможно, скромная, однако принципиально важным является сам факт продажи объектов, ранее считавшихся неликвидными. Яркий пример – бывший пчельник стоимостью менее 100 тыс. руб. Этот объект на протяжении долгого времени оставался невостребованным и числился на балансе без какой-либо перспективы сбыта. Аналогичная ситуация сложилась с помещениями и зданиями, переданными федеральным лесхозом ещё в 2008 году: 18 они пребывали в статусе бесхозяйных, и регион не имел возможности их реализовать. Именно Российский аукционный дом помог разрешить эту затянувшуюся проблему.

Ключевое преимущество сотрудничества заключается в том, что регион не несёт никаких финансовых затрат. Аукционный дом проводит профессиональную и качественную оценку объектов, самостоятельно организует торги и занимается рекламным сопровождением, после чего происходит непосредственная реализация. Существует и дополнительный положительный аспект: регион освобождён от оплаты сделки. Все расходы, связанные со сделкой, возлагаются на покупателя в соответствии с условиями договора, заключаемого между покупателем и продавцом. В рамках данного соглашения также были успешно реализованы объекты культурного наследия, ранее признанные находящимися в неудовлетворительном состоянии. Для наглядности приведу конкретный пример: здание было оценено в 1 рубль, а в результате аукционных торгов его стоимость возросла до 3,5 млн руб.. Подобные результаты наглядно демонстрируют эффективность и практическую пользу взаимодействия с Российским аукционным домом. Сотрудничество мы продолжаем и намерены всемерно развивать в дальнейшем. В настоящее время ведётся подготовка нового пакета документов по приватизации, и мы рассчитываем на продолжение плодотворной совместной работы с Российским аукционным домом.

Санкт-Петербург

– Санкт-Петербург и Комитет имущественных отношений решают базовые задачи, поставленные в рамках поручения Валентины Матвиенко: проведение инвентаризации и вовлечение в оборот объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, – отмечает председатель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Владимир Уваров. – Наш комитет по поручению губернатора Санкт-Петербурга ведёт эту работу с 2019 года. Благодаря этому мы можем пополнять бюджет как «короткими» деньгами – через приватизацию, так и «длинными» – посредством вовлечения объектов в хозяйственный оборот. Мы активно взаимодействуем, как здесь уже было сказано, с Российским аукционным домом; эти отношения сложились исторически, начиная с 2019 года.

По статистическим данным той инвентаризации, с которой мы начинали, в среднем ежегодно мы реализовывали от 300 до 400 объектов путём приватизации, а от 300 до 400 объектов вовлекали в аренду. Из них 80% были включены в программы поддержки малого и среднего предпринимательства. Мы ощущаем систематическую поддержку со стороны Федеральной антимонопольной службы: они без проведения торгов идут навстречу нашим ресурсоснабжающим компаниям, включая заключение договоров аренды на объекты культурного наследия. Это является дополнительным стимулом для инвестиционной активности.

В рамках инвентаризации мы обследовали около 325 объектов недвижимости, из которых 133 объекта не используются, и лишь 129 из них находятся в надлежащем состоянии. Как известно, Санкт-Петербург лидирует по количеству памятников не только среди российских городов, но и среди мировых мегаполисов. Поэтому данной сфере требует особого внимания.

Вопрос о вовлечении в оборот объектов культурного наследия коллеги поднимали неоднократно. 68 объектов включены в план приватизации, из которых на сегодняшний день реализовано более двадцати. Некоторые объекты, к сожалению, традиционно не нашли своего покупателя – торги не состоялись. Для таких случаев в Петербурге запущена специальная программа – «Памятник за рубль». В неё были включены 14 объектов, но успешно реализовано только два. Остальные пока не нашли инвесторов, однако в ближайшее время торги будут возобновлены. Принцип работы программы заключается в том, что инвестор получает объект недвижимости в аренду по ставке 1 руб. за 1 кв. м. После того как договор аренды по итогам торгов заключается на 7 лет, инвестору предоставляется 2 года на подготовку проектной документации и 5 лет на завершение ремонтно-восстановительных работ. По завершении ремонтных работ инвестор продолжает аренду по льготной ставке. Также предусмотрено преимущественное право выкупа объекта в собственность в соответствии с 159-м Федеральным законом. Пока практика выкупа таких объектов в собственность отсутствует, однако уже есть два успешно реализованных проекта, а девять объектов находятся в высокой стадии готовности.

В рамках дорожной карты, о которой мы отчитываемся, в вопросе передачи объектов публичной собственности на иной уровень, в настоящее время два объекта находятся в муниципальной собственности. В августе были заключены договоры безвозмездного пользования, они будут переданы в установленном порядке. Таким образом, работа в Санкт-Петербурге продолжается системно. С РАД мы взаимодействуем с 2019 года оперативно и слаженно. До июля мы торговали правом аренды через городской Фонд имущества, однако сейчас мы этого уже не делаем и проводим торги самостоятельно. Уровень взаимодействия с Российским аукционным домом оцениваем высоко: обмен информацией является быстрым, а объекты повторно выносятся на торги в кратчайшие сроки. В данный момент в процедуре находится до 500 объектов. Что касается вовлечения, за некоторыми объектами торги проводились на протяжении шести, семи и даже восьми раз, и они не вовлекались по несколько лет. По таким случаям законодательством предусмотрен механизм понижения цены на 50%. Основная цель программы – чтобы недвижимость обрела владельцев, которые приведённых объекты в нормативное состояние и будут исправно платить налоги на имущество. Именно на это направлена проводимая работа.

Иркутская область

– Начну с практики разбора объектов на дрова, которая вызвала интерес у коллег, – сообщает министр имущественных отношений Иркутской области Антон Протасов. – Действительно, такая практика существует, применяется она исключительно к нежилым домам. Принимая во внимание, что территория Иркутской области обширна и включает множество населённых пунктов – их насчитывается 1 517, – важно подчеркнуть: значительная часть посёлков возникла при реализации инфраструктурных проектов советского времени, в том числе при строительстве БАМа. Сегодня это небольшие поселения с численностью жителей от нескольких десятков до нескольких сотен человек. В таких населённых пунктах, во-первых, существует объективная потребность в дровах, во-вторых, число объектов недвижимости, подлежащих сносу, зачастую превышает количество проживающих граждан. Был найден следующий механизм: объект разбирается на дрова. Однако в действующем перечне, который доступен всем заинтересованным сторонам, жилые дома не содержатся, к разбору допускаются исключительно нежилые объекты. До 10 августа все муниципальные образования Иркутской области предоставляют нам статистические данные, после чего мы приступаем к реализации мероприятий в полном объёме.

В частности, по Нижнеудинскому району уже начат снос здания школы. Здание находится в неудовлетворительном состоянии; дети доставляются на занятия автобусом в более крупный населённый пункт. Данная недвижимость не востребована, более того, она негативно влияет на визуальный облик посёлка. Не менее важно, что, помимо отсутствия вовлечения этого объекта в хозяйственный оборот, подобные здания подлежат охране в составе региональной собственности. Учитывая требования надзорных органов, принимая во внимание угрозу безопасности, мы вынуждены обеспечивать ограждение таких территорий и пресекать доступ посторонних лиц, особенно детей. Уголовную и административную ответственность за любые происшествия несём мы, поэтому, чтобы избежать неоправданных затрат, необходимо следовать описанной схеме. Список подобных объектов мы завершим в срок.

Проблема, с которой мы столкнулись, связана со списанием недвижимости муниципальными образованиями. В частности, должностные лица указали, что необходим подготовка заключения кадастрового инженера, что требует финансовых затрат в размере не менее 10 000 руб. на каждый объект. Совместно с управлением Росреестра по Иркутской области нам удалось выработать следующий порядок. Если объект зарегистрирован в реестре муниципальной собственности и находиться на кадастровом учёте, однако право собственности не оформлено в Росреестре, то достаточно составить акт комиссии муниципального образования с приложением фотоматериалов. На основании этих документов объект исключается из кадастра. Если право собственности зарегистрировано, возникает потребность в заключении кадастрового инженера. И здесь продвижение: наши областные структуры, центр кадастровой оценки и технической инвентаризации, – имеют в штате таких специалистов, так что в необходимых случаях заключения предоставляются безвозмездно.

Ещё один вариант решения проблемы демонстрирует опыт города Братска: если муниципалитет планирует снос объекта, публикуется объявление о его разборке. Часто находятся предприниматели или юридические лица, готовые разобрать здание бесплатно, при этом муниципальный бюджет не несёт никаких расходов. Если такой процедура не приносит результата, следующие меры требуют финансирования из соответствующих статей бюджета. По планам, дорожной карты, в девяти из 42 муниципалитетов региона эту процедуру завершат до конца текущего года. По остальным вопросам работы рассчитаны на три года, что соответствует утверждённому графику.

Министерство стремится к оптимальному использование бюджетных средств, особенно с учётом текущей экономической ситуации. Представлю пример. Отдел проверок курирует более 450 областных учреждений в части эффективности работы с имуществом. Специалисты выявили проблему в Саянском доме престарелых: из 18 зданий, расположенных на земельном участке, одно – капитальное, четырёхэтажное, площадью 7 800 кв.м, – находилось без окон и дверей, с повреждениями бетона и коррозией металла. Мы фактически требовали от учреждения либо зарегистрировать его в региональной собственности, либо передать, но муниципалитет отказался. Эксперты в строительстве отметили, что целесообразнее снести постройку, чем завершить восстановление, тем более что потребности в ней нет, здание было возведено более 40 лет назад в составе военного городка. В итоге найдено юридическая структура, готова разобрать строение бесплатно; работы уже начались. Если бы эти действия оплачивал бюджет, затраты на 2023 год превысили 18 млн руб. Интерес подрядчика заключаются в использовании строительного материала – плит и остатков конструкций. Учитывая масштаб объектов, планируется завершить работы до 1 декабря текущего года.

Ярославская область

– Ярославская область за последние годы сформировала и последовательно реализует модель управления имуществом, направленную на укрепление доходной базы регионального и муниципальных бюджетов. Достигается это за счёт оптимизации расходов, вовлечения активов в оборот и привлечения частных инвестиций, – отмечает Министр имущественных отношений Ярославской области Елена Ермолова. – Приватизация государственного и муниципального имущества остаётся одним из ключевых источников неналоговых поступлений.

Показателен пример регионального имущества: в 2025 году реализовано 20 объектов недвижимости и два пакета акций. Работаем мы в тесной связке с Российским аукционным домом: заключено соответствующее соглашение, коллеги непосредственно участвуют в наших имущественных форумах, а мы, в свою очередь, максимально широко рекламируем лоты на всех доступных ресурсах по всей стране, а не только в Ярославской области. Активно взаимодействуем и с ДОМ.РФ, участвуем в форумах, которые проводят другие регионы. Это действительно объёмная, системная работа.

Помимо недвижимости, в прошлом году мы реализовали свыше 2 000 объектов сетей газоснабжения и газораспределения. Доход только в региональный бюджет за 2025 год составил 1 млрд 770 млн руб. – это в разы больше показателей прошлых периодов. Работа продолжается: сформирован следующий пул – 218 газовых объектов готовы к продаже. Все газовые сети централизованы и аккумулированы в региональную собственность. С «Газпромом» выстроено взаимодействие по их содержанию и эффективному использованию. Рост показателей налицо.

Муниципальные образования также включены в эту систему. На сегодняшний день реализовано более 200 объектов недвижимости на сумму свыше 500 млн руб. – средства поступили в местные бюджеты. Для системной работы по приватизации мы внедрили чёткие инструменты координации как на региональном, так и на муниципальном уровне.

Первый этап – предварительная процедура. Все прогнозные планы приватизации муниципального имущества проходят пообъектное рассмотрение на постоянно действующей региональной межведомственной комиссии по имущественным и земельным отношениям. По поручению губернатора заседания проводятся дважды в неделю – во вторник и пятницу, в фиксированное время, чтобы все 19 муниципальных образований могли максимально полно участвовать в процессе. Приветствуется личное присутствие глав.

Комиссия работает под председательством первого заместителя председателя Правительства региона. В её состав входят все профильные структуры. Мы проверяем каждый объект на соответствие Градостроительному и Земельному кодексам, учитываем требования охраны объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий – их у нас в области немало. Только после всестороннего анализа принимается решение о способе и механизме вовлечения объекта в оборот.

Далее все объекты вносятся в региональную информационно-аналитическую систему. Создан отдельный дашборд приватизации – вкладка в системе управления регионом. Практически в онлайн-режиме мы можем отследить статус каждого объекта, включённого в прогнозный план. Органы местного самоуправления также имеют доступ: могут подгружать актуальную информацию о состоянии объекта на местах. Территория у нас большая, поэтому работаем и в ручном режиме, и через программное обеспечение.

Важный элемент – централизация торгов. Все торги по реализации государственного и муниципального имущества проводит единый уполномоченный орган – министерство конкурентной политики Ярославской области, которое взаимодействует с Российским аукционным домом. Доля автоматизированных процедур на всех стадиях продажи составляет 100%. Единый орган, единая площадка, единый регламент взаимодействия – это напрямую повышает прозрачность и конкуренцию. Централизовано и заключение государственных и муниципальных контрактов на кадастровые работы и рыночную оценку имущества. Все закупки переведены на единый уровень власти. Если раньше у нас было 89 муниципальных образований, то сейчас 19 муниципальных округов – и все они участвуют в совместной закупке на кадастровые работы. Общая сумма контракта в этом году составила 8 млн руб., срок исполнения – декабрь 2026 года.

На услуги по оценке рыночной стоимости объектов и имущественных прав заключены контракты на общую сумму 4 млн руб., срок тот же – декабрь 2026 года. Что дают совместные закупки? Прежде всего, экономию бюджетных средств – более 40% от начальной цены. Кроме того, повышается привлекательность процедур для крупных проверенных компаний, которые, как правило, обеспечивают более высокое качество услуг. Значительно сокращаются сроки организации закупок и определения исполнителя: мы одномоментно видим, где находимся на каждой стадии заключения контракта. Курирует процесс Министерство имущественных отношений: заводит объекты в базу, формирует технические задания совместно с 19 муниципальными округами. Министерство конкурентной политики выступает организатором торгов. Упрощается и контроль за исполнением обязательств по закупкам.

Есть и минусы. Требуется одновременное выполнение работ для разных заказчиков на разных территориях, что предполагает наличие у исполнителя большого штата специалистов. Впрочем, практика показывает: победитель контракта, как правило, привлекает профессионалов из смежных организаций. Начальная цена контракта за счёт укрупнения лота становится выше, что влечёт обязательность установления обеспечения заявок на участие в закупке. Обеспечение исполнения контракта оформляется на каждый договор отдельно, что увеличивает общую сумму. Если же совместная закупка не состоялась, каждый заказчик самостоятельно принимает решение о согласовании закупки у единственного поставщика с контрольным органом.

В рамках контроля за приватизацией мы постоянно следим за переходом к последующим способам продажи. По поручению губернатора, если объект не реализован с первой попытки, переход к следующему этапу должен быть осуществлён не позднее семи дней с даты несостоявшихся торгов. Таким образом, все объекты из прогнозного плана, находящиеся в казне, постоянно находятся на торгах. Раньше, бывало, прогнозный план принимали в конце декабря и забывали о нём до следующего года. Теперь работа идёт в постоянном режиме: за этот период мы уже дважды вносили изменения в прогнозный план. Например, около 80 объектов здравоохранения, не соответствовавших требованиям, освобождены и переданы в казну. Министерство здравоохранения провело инвентаризацию: устаревшие ФАПы заменяются модульными конструкциями (установлено порядка сорока), помещения освобождены, и с прошлого года мы их реализуем.

Инвентаризация ведётся постоянно. Сейчас в плотной связке с Министерством образования отрабатываем имущественный комплекс колледжей. Этот процесс поставлен на поток и находится под особым контролем. я докладываю регулярно губернатору на оперативном совещании о результатах приватизации, исполнении прогнозных планов и вовлечении в оборот объектов недвижимости.

Республика Татарстан

– Мы провели инвентаризацию в соответствии с постановлением Правительства, утвердившим порядок её проведения, – сообщил Артур Галиев, первый заместитель Министра земельных и имущественных отношений Республики Татарстан. – Начиная с 2022 года мы накапливаем сведения обо всех неиспользуемых объектах. Расскажу о двух направлениях работы по списанию, продаже, вовлечению в хозяйственный оборот, а также по выводу из государственной собственности.

На сегодняшний день у нас осталось 105 неиспользуемых объектов: в соответствии с достигнутыми договорённостями до конца года мы завершим мероприятия по каждому из них. В указанный перечень не включены объекты, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, однако в ближайшей перспективе они будут задействованы через программу капитального ремонта, перераспределены либо продолжат использоваться для государственных нужд. Формируемые списки мы направляем в Министерство строительства для анализа возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или завершения строительства, а также в Министерство экономики – для учёта при формировании программы капитальных вложений, кроме того, материалы поступают в Министерство финансов и Счётную палату.

Рассмотрим примеры вовлечения объектов в оборот. Имущественный комплекс площадью 4 500 кв.м – бывшая инфекционная больница, расположенная относительно недалеко от центра города. Мы ожидали три года, пока истекут сроки, установленные Роспотребнадзором, в части снятия ограничений, связанных с профилем учреждения (исключить активность микроорганизмов). После этого республика вложила средства в реконструкцию. Сегодня там открыт новый офис судебных приставов: Республика направила ресурсы в объекты, переданные в пользование федеральным структурам. Кроме того, мы задействовали помещение детской городской клинической больницы № 7 по улице Химиков: бывшее здание больницы передано в безвозмездное пользование региональной общественной организации родителей детей-инвалидов, где функционирует инклюзивный центр творческого развития. Этот объект мы также считаем вовлечённым. В Алексеевском районе бывшее здание школы в селе площадью 1,5 тыс. кв.м ныне используется как центр, оказывающий услуги по реабилитации различных категорий граждан. Примечательно, что в деревне с населением 180 человек создано 15 рабочих мест. Следующий объект – объект культурного наследия площадью 914 кв.м в Казани, на улице 25 лет Октября. Здание 1920-х годов постройки находится в аварийном состоянии. Прежде здесь размещались налоговая служба, затем военкомат. Мы предприняли попытку продать его за один рубль, однако в итоге реализовали более чем за 44 млн руб. Покупатель получил разрешение на восстановление через ДОМ.РФ, оформил льготный кредит и, согласно графику, включённому в аукционную документацию, приступил к реставрационным работам. Именно такой результат мы стремимся получить.

В отношении продажи объектов культурного наследия мы видим системные проблемы. Симбиоз объекта культурного наследия с иными объектами на неделимом участке создаёт существенные затруднения. У нас есть предложение рассмотреть возможность расширения механизмов продажи и создания более гибких условий для инвесторов. Например, на улице Ватутина, также относительно недалеко от центра, расположена бывшая неврологическая больница площадью около 4 000 кв.м с земельным участком в 81 сотку. Сложность ситуации в том, что один из объектов признан объектом культурного наследия, тогда как остальные здания относятся к обычной недвижимости. Земельный комплекс единый. Мы пытаемся реализовать его одним лотом, оценив по рыночной стоимости и объект культурного наследия, и иные объекты. Рыночная оценка составила около 400 млн руб. Торги проводились пять раз, цена последовательно снижалась на 50 %. К сожалению, желающих пока не нашлось. В настоящее время проведена переоценка: стоимость составила более 300 млн руб. Мы вновь выставим объект по начальной цене и будем далее снижать её, вплоть до половины.

Мы приняли для себя решение утвердить на уровне Правительства программу вовлечения неиспользуемых или неэффективно используемых объектов недвижимости в государственный оборот, с тем чтобы у государственных учреждений и муниципалитетов было чёткое понимание по каждому объекту. Совместно с государственными учреждениями, учредителями и муниципальными образованиями мы собрали данные по каждому объекту и напротив каждого из них на три года вперёд проставили своего рода отметки о механизме и способе реализации: продажа, передача в аренду и так далее. Это обеспечивает ясность: в определённый момент, например через три года, объект либо должен быть реализован, либо продан. Данная программа подлежит корреляции с программой капитальных вложений.

В отношении социальных объектов часто возникают вопросы: детский сад в своё время строился не потому, что в этом месте было удобно его возводить, а с учётом территориального развития, миграционных потоков, размещения производительных сил. В ряде случаев этот детский сад должен сохраняться на этом месте. Поэтому мы сначала тщательно рассматриваем возможность восстановления таких объектов, затем соотносим их с программой капитальных вложений и лишь после этого принимаем решение по объекту. Однако здесь существуют сложности межведомственного взаимодействия, и нам предстоит над этим работать.

Мы создали витрину имущества: попытались собрать устаревшие, неиспользуемые объекты и постепенно формируем потенциальный спрос. Если заинтересованное лицо откликается и запрашивает стоимость, мы без проведения рыночной оценки прикидываем примерную цену и озвучиваем её. В случае проявления интереса такие объекты изымаются из витрины и вовлекаются в торги. В настоящее время размещено 517 объектов, из них 71 – республиканской собственности, 446 – муниципальной. За текущий год поступило 100 обращений, по итогам которых 30 объектов вовлечено в оборот. Здесь нам интересен опыт Российского аукционного дома: у нас есть республиканская торговая площадка, входящая в число восьми аккредитованных организаций по размещению информации о торгах. Поэтому мы хотели бы скоррелировать нашу работу с РАД. У нас есть вопросы по привлечению площадки для продажи, а также вопрос о возможности привлечения Российского аукционного дома по аренде. Законодательство изменилось месяц назад, и наше подведомственное государственное учреждение, выступающее организатором торгов, как мы сейчас понимаем, не имеет права от имени государственного учреждения размещать лоты по сдаче имущества в аренду. Теперь такие полномочия у него отсутствуют. А это его профильная внебюджетная деятельность, на которой учреждение зарабатывает. Поэтому данный вопрос мы хотели бы дополнительно обсудить.

Для себя мы отметили, что количество неиспользуемых объектов, к сожалению, сохраняется на определённом уровне. Мы выделили пять основных причин данной ситуации. Первая: советские объекты, которые зачастую не соответствуют современным требованиям к учреждениям здравоохранения, спорта, социальной сферы. Вторая: систематическая реорганизация государственных учреждений приводит к освобождению объектов, как правило, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Третья: физический износ объектов и отсутствие финансирования капитального ремонта. Четвёртая: большой объём капитального строительства в целом, реализация национальных проектов, возведение новых социальных объектов. И пятая: указанные объекты расположены, как правило, в небольших отдалённых населённых пунктах и имеют низкую инвестиционную привлекательность.

Следующий пример взаимодействия с Росимуществом: глава одного из районов уже несколько лет поднимает вопрос о передаче неиспользуемого федерального объекта – бывшего здания Нацбанка – в муниципальную собственность. Причины понятны: приближается зима. Район готов содержать объект, проводить ремонт, оплачивать коммунальные услуги. Однако для него это будет нецелевым использованием. В целом у нас есть предложение по оптимизации процедуры передачи федерального имущества в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Процесс этот крайне длительный: пока будут получены все согласования учредителей, приняты решения, пройдена процедура в профильной комиссии, объект продолжит ветшать. Поэтому мы просим обратить на это внимание и поддержать наше предложение, ускорить и упростить порядок. Кроме того, мы подготовили законопроект об аренде с инвестиционными обязательствами. Речь идёт о видах правоотношений, которые мы предлагаем добавить в Гражданский кодекс и Земельный кодекс и которые позволили бы нам сдавать обычные объекты недвижимости в аренду с дополнительными обязательствами. Аналогичную норму мы прописали в отношении приватизации – по аналогии с объектами культурного наследия, – чтобы продажа осуществлялась не ради самой продажи, а с целью достижения конкретного результата вовлечения объекта в оборот.

Российский аукционный дом

– Наша организация была создана на основании распоряжения Правительства Российской Федерации и наделёна статусом юридического лица, допущенного к организации продажи государственного и муниципального имущества в соответствии с распоряжением № 1874, – отметил заместитель генерального директора «Российского аукционного дома» Григорий Начинкин. – Помимо этого, мы являемся оператором электронной торговой площадки, которая обеспечивает полный функционал, связанный с проведением закупок по 44-ФЗ и 223-ФЗ, а также реализацию федерального государственного имущества на всех уровнях власти в любых видах торговых процедур. Мы проводим эти процедуры не только в интересах государства, но и в интересах крупных государственных корпораций и частного бизнеса – во всех сегментах реализации имущества.

На сегодняшний день совокупный объём сделок, совершённых на площадке Российского аукционного дома, превысил 1,2 трлн руб. Это имущество представлено во всех категориях: государственное, имущество государственных компаний, частных собственников, проблемные и залоговые активы, непрофильные банковские имущества. Спектр охватывает как недвижимость, так и акции, и доли в уставных капиталах юридических лиц. Российский аукционный дом располагает исчерпывающим набором профессиональных компетенций и богатым опытом реализации объектов – от малоценного имущества до активов стоимостью в миллиарды рублей.

Мы, как продавец, фактически можем выступать в двух ипостасях: предоставляя функционал собственной электронной торговой площадки либо выступая в роли организатора торгов – именно то, о чём сегодня говорили коллеги. Будучи организатором торгов и обладая мандатом продавца, мы обеспечиваем полный цикл услуг для регионов и субъектов Российской Федерации: от подготовки пакета документов для проведения торгов до подписания договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в электронной форме. Таким образом, субъект полностью делегирует нам функционал по распоряжению имуществом на этапе приватизации и не задействован в этой процедуре, в том числе с точки зрения кадровых ресурсов. Кроме того, важно подчеркнуть: мы самостоятельно и за свой счёт проводим оценку рыночной стоимости имущества, переданного нам для реализации.

В результате формируется отчёт независимого оценщика, который в ряде случаев дополнительно проходит экспертизу саморегулируемой организации, что делает его практически фундаментальным документом для определения начальной цены на торгах. Итогом становится конструкция, при которой субъект делегирует нам свои полномочия, а взамен получает совершённую сделку по продаже имущества.

Здесь необходимо сделать важное уточнение: в данной ситуации мы не получаем денежные средства от продажи имущества. Средства поступают напрямую в доход собственника – субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Мы же, в соответствии с нормами 178-го федерального закона, получаем вознаграждение как организатор торгов. Оно выплачивается победителем торгов сверх цены продажи. И это исключительно наши с ним взаимоотношения, которые никак не затрагивают субъект Российской Федерации.

Следует отметить, что площадка удобна для продавцов в том числе благодаря высокой технологичности. У нас налажена интеграция с системой ГИС «Торги», которая активно используется регионами. Реализована интеграция с ресурсами Росреестра, что позволяет проводить регистрацию сделок в электронной форме сразу после подведения итогов торгов и подписания договора купли-продажи, который, к слову, мы также подписываем в электронном виде непосредственно на площадке. Благодаря этим возможностям площадкой пользуется большое число продавцов, что, в свою очередь, формирует на площадке значительный объём объектов и создаёт тот самый ценный ресурс – обширную аудиторию покупателей, которые приобретают в том числе федеральное, муниципальное и региональное имущество.

Помимо электронного аукциона, мы активно применяем инструмент продажи путём публичного предложения, который зачастую существенно сокращает сроки реализации низколиквидного имущества. Это позволяет нам часто уходить от необходимости актуализации рыночной стоимости. Более того, иногда при продаже путём публичного предложения конечная цена превышает начальную цену аукциона. Это редкий случай, но он действительно встречается: покупатели-инвесторы видят возможность приобрести имущество с дисконтом, количество участников возрастает, и в ходе торгов цена поднимается выше стартовой аукционной. По ряду объектов мы проводим фото- и видеофиксацию, создаём рекламные ролики и размещаем их не только на электронной площадке, но и на нашем сайте, который служит дополнительным инструментом продвижения объектов. Кроме того, площадка обеспечивает автоматизированную работу с задатками, которые инвесторы перечисляют для участия в торгах. Автоматически формируем шаблоны протоколов, которые размещаются на электронной торговой площадке.

Задействованы ресурсы цифрового обмена данными, в том числе с Росреестром. Мы активно используем все рекламные инструменты, поскольку это наша прямая обязанность. Реализация активов без рекламы возможна, но становится значительно менее эффективной. Благодаря филиальной сети, включающей 15 филиалов в крупнейших субъектах Российской Федерации, мы можем заниматься не только диджитал-продвижением и работой с печатными средствами массовой информации, которые также активно используем. Но самое важное – это то, что сотрудники, работающие на местах в своём субъекте, всегда имеют возможность лично пообщаться с потенциальными покупателями, выехать на объект, посетить администрацию или муниципалитет. Это даёт существенный синергетический эффект как во взаимодействии с субъектом, так и в общении с покупателями, для которых очная коммуникация внутри региона всегда имеет большое значение.

Мы являемся единственной электронной торговой площадкой, обладающей мобильным приложением. Благодаря ему вы можете с телефона ознакомиться с интересующим вас объектом, просмотреть карточку лота в любом субъекте, получить информацию о сроках приёма заявок и ценообразовании, изучить фотоматериалы, видеоматериалы и так далее, а также узнать о порядке участия в торгах. Приложение сделало нас значительно доступнее для покупателей в относительно небольших ценовых сегментах. Многие из них буквально с телефона находят объект в своём регионе или городе, быстро оценивают его привлекательность и затем переходят на площадку для участия в торгах.

Работой с государством и субъектами Российской Федерации мы занимаемся более 15 лет. За это время нами успешно подписано значительное количество договоров и соглашений с муниципалитетами и регионами. На данный момент это 16 субъектов и более 40 муниципалитетов в различных регионах страны. Для всех них мы обеспечиваем полный комплекс работ, связанных с организацией приватизационных процедур. Немаловажно отметить, что после вступления в силу изменений, в том числе в 178-й федеральный закон, мы также можем осуществлять эти функции в части проведения процедур по аренде. Ранее возможность получения вознаграждения существовала только при отчуждении права собственности; теперь же мы, как организаторы процедур, можем получать вознаграждение и по арендным процедурам – сверх цены аренды, с победителя торгов. Это расширяет наши возможности.

Оказывать эту работу мы можем в том числе для субъектов. Раньше это был крайне актуальный вопрос, поскольку муниципалитеты и регионы активно проводили арендные процедуры, но не имели возможности привлечь нас на тех же основаниях, что и для приватизационных процедур. Теперь это стало возможным, и мы планомерно начинаем эту работу с регионами. Мы не ограничиваемся субъектами и муниципалитетами. Наш опыт и профессиональные компетенции позволяют продавать имущество на любом уровне собственности. Благодаря этому вокруг площадки формируется широкая аудитория покупателей, в том числе заинтересованных в приобретении государственного имущества.

Некоторые примеры сделок, проведённых в интересах субъектов Российской Федерации, демонстрируют широкую географию – от Чукотки до Московской области. Для регионов мы осуществляем продажу имущества, которое в масштабах страны может показаться недорогим. Однако мы прекрасно понимаем: для конкретного субъекта такие сделки имеют краеугольное значение. Как мы слышали на примере Ульяновской области, для региона зачастую важнее не столько ценообразование объекта, сколько решение проблем, связанных с невозможностью его реализовать, снести или передать на другой уровень государственной собственности.

Спектр сделок, которые мы помогаем заключать субъектам Российской Федерации, широк и многообразен – от наиболее доступных по стоимости объектов до пакетов акций компаний, находящихся в государственной собственности Российской Федерации или в собственности её субъектов. Будучи компанией с почти пятнадцатилетним опытом взаимодействия с регионами страны, мы искренне признательны за доверие, которое субъекты Федерации нам оказывают. Призываем всех расширять горизонты сотрудничества: с готовностью готовы распространить свой опыт и на другие субъекты независимо от состава имущества, представленного на их территориях. Будь то объекты недвижимости, доли в уставных капиталах или пакеты акций, – наш профессионализм и накопленный опыт позволяют решать любые задачи, связанные с управлением и реализацией государственного имущества.

Процедура нашего взаимодействия носит сугубо конкурентный характер. Субъект или муниципалитет проводит конкурсный отбор, у нас отсутствуют какие-либо финансовые обязательства. Участие в отборе открыто для всех юридических лиц, поименованных в распоряжении № 1874. По итогам конкурсного отбора заключается договор, который может именоваться договором поручения или соглашением – в зависимости от решения субъекта. Суть остаётся единой: данный договор предоставляет нам полномочия продавца. Подчеркиваем: это конкурентная процедура в полном объёме, а не размещение в рамках 44-ФЗ, поскольку финансовые взаимоотношения в данном случае не возникают. Образцы материалов, касающиеся данной процедуры, мы готовы предоставить по вашему запросу.

Наш многолетний опыт в организации торгов даёт нам возможность применять инструменты, которые зачастую остаются недоступными для самих субъектов – будь то из-за профессиональных ограничений или отсутствия необходимого финансирования. Именно мы, единственная площадка и единственный организатор, обладаем собственным специализированным департаментом продаж, который фактически выполняет функции профессионального продавца. В типичной ситуации, когда объект лишь выставляется на площадку и ожидает проявления интереса со стороны потенциальных покупателей, мы действуем иначе.

Профессиональный организатор торгов ведёт активную, целенаправленную работу: определяет целевую аудиторию, которая может быть экономически заинтересована в объекте, самостоятельно устанавливает контакт, проводит коммуникацию и активно выводит объект на рынок. Поскольку мы являемся федеральным агентом, наши возможности экстерриториальны. Мы не ограничены рамками одного города или единственного объявления на центральной улице в надежде на случайного прохожего. Мы способны адресно предлагать объекты в Липецкой или Воронежской области, в Москве – будь то регионах, исторически связанных с местоположением имущества, либо в зонах сосредоточения основного капитала. Приведём пример нашего взаимодействия с администрацией Санкт-Петербурга. В информационном аспекте мы организовали перекрёстное взаимодействие с Комитетом имущественных отношений: на нашем сайте регулярно размещается информация, касающаяся деятельности Комитета, и наоборот. Параллельно в работе со СМИ мы оказываем взаимную поддержку и реализуем совместные инициативы. Такая синергия позволяет расширять информационную повестку Комитета, более активно освещать вопросы продажи государственного имущества, а также обеспечивать их интерактивное присутствие на наших и наших партнёров ресурсах.

ДОМ.РФ

– С момента Послания Президента 2024 года и той знаковой встречи Валентины Матвиенко с Председателем Правительства, где родилось поручение системно заняться наведением порядка в нашем большом доме – Российской Федерации, – вопросы повышения эффективности управления имуществом и решения задач, накопившихся годами, обрели особую значимость, – отмечает Анатолий Азизов, управляющий директор АО «ДОМ.РФ». – Для нас эта тема важна вдвойне: буквально на днях мы отметили совершеннолетие нашего любимого закона № 161-ФЗ, который ещё в 2008 году наделил нынешний «ДОМ.РФ» полномочиями по работе с федеральным имуществом. Безусловно, за эти годы мы стали для Российской Федерации – одного из самых мощных собственников – одновременно и механизмом, и подопытным кроликом, и пилотной площадкой для апробирования многих инструментов, которые затем запускаем в законодательство и которые становятся применимыми для всех публичных собственников.

За эти годы через правительственную комиссию прошли тысячи гектаров, тысячи объектов на миллионы кв.м недвижимости. В последние два года огромное внимание уделяем объектам культурного наследия: только по федеральной форме собственности приближаемся к отметке в 500 объектов.

Но ключевой тезис, который хотел бы озвучить в развитие темы 161-го закона, – для нас крайне важно, чтобы этот закон был по сути инструментом партнёрства между Российской Федерацией в лице «ДОМ.РФ» как агента, регионами и муниципалитетами. В этих больших цифрах – например, 51 000 гектаров – мы по-братски разделили половину между «ДОМ.РФ» и регионами. Более 25 000 гектаров правительственная комиссия передала регионам, делегируя свои полномочия для решения совершенно разных задач.

Это и инфраструктурные проекты, и создание общественных пространств, и реализация проектов жилищного строительства, прежде всего с социальным подтекстом. Во многих областных центрах проблемы многодетных семей решены именно с применением 161-го закона: большие земельные массивы, находившиеся в собственности Российской Федерации, передавались в управление регионов с конкретной целью – подготовить и передать их многодетным семьям.

Одна из важных особенностей закона – он не предполагает согласия федерального правообладателя на изъятие имущества, неважно, в пользу «ДОМ.РФ» или региона. За эти 18 лет мы, как ни странно, научились находить компромиссы даже со сложными федеральными структурами. Если раньше что ни участок, то мини-войнушка, а сейчас 99% решений принимается бесконфликтно, с согласия правообладателя. Мы понимаем: зачастую необходимо убедить федерального собственника, что проект лучше запустить не через «ДОМ.РФ», а через регион, потому что он социально ориентированный, общественно значимый, связан с инфраструктурным развитием. Цифры это подтверждают. Но иногда, опять же во главу угла ставя задачи развития, проще действовать через «ДОМ.РФ». С 2016 года мы ввели в законодательство норму, которую называем нормой компенсации: изъяли из Бюджетного кодекса доходы, возникающие от реализации имущества в рамках 161-го закона: они не относятся к доходам бюджета, а по сути являются внебюджетным источником для многочисленных предприятий и учреждений. Сейчас 80% доходов от реализации имущества мы отщепляем в пользу балансодержателей. Для многих из них это мощнейший стимул рачительно подходить к управлению имущественных комплексов, закреплённых за ними Российской Федерацией. Они активно несут нам это имущество, избавляются от неиспользуемого, ненужного, ветхого, аварийного, избыточного. Есть огромное количество объектов, которые они не отдавали, но мы предлагаем им применить эту норму – и быстро получаем согласие. Всем известен сложный собеседник в лице Министерства обороны. Даже после глубокой перезагрузки нынешней команды Министерства они согласились, что «ДОМ.РФ» – важный стратегический партнёр, и доложили Президенту, что готовы продолжать высвобождать имущество через «ДОМ.РФ».  И даже несмотря на то что каждый имущественный комплекс они оцифровывают в рубли, мы доказываем: не всё в этой жизни можно продать. Есть задачи инфраструктурного и социального развития, и мы продолжаем принимать решения в пользу регионов.

Один трек – передача полномочий региону, и зачастую это гораздо быстрее, чем процедуры, предусмотренные 122-м законом. Более того, при активной поддержке Совета Федерации мы этот трек развиваем. Недавно совместно принят закон, гармонизирующий Градостроительный кодекс и 161-й закон для случаев комплексного развития территорий (КРТ), когда можно получать любой федеральный участок по 161-му полномочию и затем включать его в региональные решения о КРТ без дополнительных согласований. Ряд регионов – Нижегородская область, Дагестан, Московская область – уже приняли такие решения в отношении огромных имущественных комплексов, которые годами стояли неиспользуемыми. Мы понимаем, что текущая редакция закона определяет цели передачи субъектам: инфраструктура, общественные пространства, социально-жилищное строительство. Мы уже сформировали законодательную инициативу, которая движется вперёд, – по сути, расширяем перечень целей до неограниченного, единственное условие – чтобы цель была. Задача не в том, чтобы перегонять имущество с уровня на уровень, а чтобы оно работало для развития регионов и муниципалитетов. В этом мы также чувствуем активную поддержку Совета Федерации.

Второй большой трек – передача имущества «ДОМ.РФ». Для нас это партнёрство крайне важно. Мы давно ушли от ситуации, когда имущество надо забрать и продать, хотя и это, наверное, важно для наших федеральных контрагентов. Но даже через карту показателей эффективности публичного «ДОМ.РФ», установленную нашим главным акционером – Российской Федерацией, мы видим пять показателей, характеризующих работу в рамках 161-го закона. Это градостроительный потенциал под многоквартирное жилищное строительство, формируемый через механизм КРТ; градпотенциал под индивидуальное жилищное строительство – крайне важная ветвь развития жилищной отрасли; ввод жилья на площадках, запускаемых через 161-й закон с применением различных инструментов «ДОМ.РФ». Также показатель по объектам культурного наследия: только за этот год мы должны подготовить и реализовать около 200 объектов. Есть показатели по доходу. Мы всегда ищем баланс между всеми этими метриками, и только в партнёрстве можем этого достичь.

Третье, о чём хотел бы сказать коротко, – отдельной веткой нашей работы мы выделили законодательные изменения, необходимые для гармонизации и развития этого процесса. Мы – мощная практика, заключающая тысячи сделок, иногда под гнётом поручений Президента и Правительства, иногда в ситуациях, когда непонятно, что делать. Решение одно: выходить с инициативами, доказывать их необходимость, подружить между собой разные кодексы и законы, потому что зачастую они прямо противоречат друг другу. Наша штабная командная работа даёт результаты. В частности, коллега из Татарстана упомянул про разделы объектов культурного наследия и территорий объектов культурного наследия. Мощнейший закон внесён, его защищают, продвигают, и мы в осеннюю сессию рассчитываем на результат.

Много говорилось в предыдущих выступлениях о сложных объектах: они не так хорошо локализованы относительно деловой активности, у них сложная финансово-экономическая модель. При активной поддержке Совета Федерации мы недавно приняли закон о комплексных торгах, который касается прежде всего объектов культурного наследия – одного из самых сложных видов объектов и лотов, которые мы реализуем. Теперь этот закон предоставил Дому.РФ возможность комбинировать активы, устраняя географические барьеры: мы можем присоединять объекты культурного наследия, расположенные в разных регионах, к инвестиционно привлекательным лотам в Москве. Сейчас мы завершаем разработку и утверждение подзаконных актов, и к концу года планируем запустить первые пилотные проекты, сочетающие экономически рентабельные компоненты с объектами культурного наследия, требующими особого подхода.

Мы осознаём, что Дом.РФ представляет собой экосистему, включающую множество инструментов, необходимых для реализации проекта: важно не только найти инвестора и заключить договор, но и обеспечить завершение проекта в точном соответствии с задуманными параметрами. Среди наших возможностей – льготные программы финансирования для объектов культурного наследия, которые мы активно развиваем. На недавнем заседании межведомственной группы под руководством Максима Орешкина, созданной по поручению Президента, обсуждались следующие решения: расширение льготного периода с 8 до 11 лет за счёт увеличения эксплуатационной фазы с 2 до 5 лет, а также распространение программы на объекты, которые в перспективе могут стать проблемными, и на уже требующие внимания памятники. Все участники выразили согласие и поддержку.

По льготному финансированию объектов, приспосабливаемых под гостиницы, предлагается отказаться от привязки к площади и звёздности, снизив требования с трёх до двух звёзд, а также убрать ограничение в 10 мест, поскольку в таких городах, как Суздаль, востребованы небольшие гостиницы на четыре места.

Мы работаем над двумя значимыми инициативами – «суперагент» и «супероператор». Первая из них – поправки в Градкодекс, которые позволяют субъектам Российской Федерации наделять функциями оператора организации с долей участия РФ более 50%. Это относится к различным типам комплексного развития территорий, формам собственности и уровням власти. Если ранее мы участвовали лишь в одном из 12 возможных сценариев, то теперь – в девяти. По данным Минстроя, Дом.РФ управляет 22% активного градостроительного потенциала КРТ в стране, накопив значительный опыт в запуске сложных проектов. Среди наших инструментов – проектное финансирование, инфраструктурные облигации для привлечения льготного финансирования, компетенции в мастер-планировании через фонд Дом.РФ, программы по зелёной повестке и арендному жилью. Мы готовы выступать инвесторами в строительстве арендных домов, интегрируя их в планы развития городов.

Важно отметить эффект «губки»: обратная связь крайне ценна для нас, поскольку мы совместно рождаем необходимые инициативы. Закон, разрабатываемый по поручению Президента, позволит муниципалитетам и регионам выбирать нас агентом. Главное отличие Дом.РФ – мы закрепляем все механизмы как прямые нормы закона. Мы гордимся тем, что за 18 лет не было ни одной сделки, которая развернулась в обратную сторону. Даже компенсации правообладателям имущества, несмотря на критику Минфина, являются прямыми нормами закона, которые мы исполняем.

Мы выстроили мощную инфраструктуру для доведения информации до инвесторов. Дом.РФ – одна из самых узнаваемых площадок с развитой системой витрин и каналов. Мы сознательно закладываем значительные бюджеты на продвижение, чтобы информация доходила до самых отдалённых уголков. Рассылка позволяет мгновенно уведомлять десятки тысяч потенциальных инвесторов, подписанных на наши каналы.

Часто возникает путаница: федеральная собственность не означает автоматическое участие Дом.РФ. Чтобы объект перешёл под наше управление, его необходимо «упаковать» и защитить на Правительственной комиссии. Тем не менее, наше партнёрство с регионами и муниципалитетами может создать значительный эффект. Некоторые субъекты, не дожидаясь вступления закона в силу, уже поднимают объекты на уровень РФ, чтобы мы могли запустить свои процедуры. Например, с Красноярским краем мы договорились о работе с проблемными объектами культурного наследия, включив их в комплексные торги в рамках крупных проектов застройки.

Что касается «продажи за рубль», мы единственные, кто выступает против этой практики. Она создаёт иллюзию лёгкого входа, не позволяет изымать объекты у федеральных балансодержателей – 50 копеек от рубля никому не интересны. А когда объект продаётся по рыночной цене, он становится привлекательным. В Тобольске мы взяли множество объектов культурного наследия, несмотря на скептицизм, и за полгода реализовали их через конкурентные торги с повышением цен. Теперь задача – чтобы инвесторы привели их в надлежащее состояние. На межведомственной группе Глеб Никитин отмечал, что в Арзамасе один из пилотных президентских проектов следовало продавать за рубль, однако мы настояли на рыночной стоимости в 43 млн руб. В итоге опустились до 34 млн, но конкурентные торги с пятью участниками вернули цену почти к 43 млн. руб.

Почта России

– В соответствии с протокольным поручением Председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко о контроле за ситуацией в акционерном обществе «Почта России» развернута масштабная работа. Уже с апреля проведен ряд совещаний, включая выездные мероприятия в регионах, – сообщил заместитель генерального директора предприятия Захар Грузнов. – Мы посетили ряд регионов от Калининграда до Дальнего Востока. Работа началась с инвентаризации состояния наших отделений почтовой связи. Чтобы понять масштаб, отмечу: более 25 тыс. отделений были инвентаризированы совместно с коллегами в регионах. Мы проехали, завизировали и верифицировали результаты этой работы.

Как и предполагалось, состояние свыше 24 тыс. отделений признано неудовлетворительным: они требуют либо косметического, либо капитального ремонта. Это огромные средства, которых у почты сегодня нет в бюджете. Поэтому начатая работа, в которой уже участвуют 82 субъекта Российской Федерации, приносит ощутимые плоды. За краткий промежуток времени – три месяца – более 285 отделений уже переехали в новые помещения, которые находятся в удовлетворительном состоянии и не требуют дополнительных затрат на ремонт. Работа продолжается: порядка 390 отделений находятся в процессе переезда, в ближайшее время будут согласованы и составлены графики.

Для понимания значимости этой работы отмечу: до её начала «Почта России» имела соглашения лишь с 41 субъектом Федерации. Сегодня их уже 56, а проекты соглашений готовятся ещё для 82. Мы должны до конца года заключить соглашения со всеми регионами страны. Главный результат – во всех отделениях, где переезды уже осуществлены, мы оказываем услуги населению в достойных условиях.

Есть и лидеры. Огромную поддержку нам оказывают пилотные субъекты, с которых мы начинали: Вологодская, Московская, Рязанская, Тульская, Свердловская области, а также Республика Башкортостан. В части республиканской поддержки в лидерах – Татарстан. Буквально две недели назад, встречаясь с главой республики, мы договорились, что до конца года порядка 215 отделений будет отремонтировано, модернизировано и открыто. Республика оказывает максимально возможную помощь.

Этот результат обеспечен благодаря вовлечённости коллег в регионах и системному взаимодействию под руководством Совета Федерации. За три с небольшим месяца достигнут масштабный результат, сопоставимый с работой за несколько предыдущих лет. Количество переездов в два раза превышает число отремонтированных по макропрограмме отделений за весь прошлый год с задействованием федеральных средств. При сохранении такого темпа, полагаю, до конца года экономия, которую почта получит, не тратя средства на ремонты, значительно превысит 1 млрд руб. Наша задача – довести эту экономию до 2 млрд.

Активно работаем и с Российским аукционным домом. В этом году удалось реализовать непрофильный объект – здание Санкт-Петербургского почтамта. Для нас это был, если так можно выразиться, чемодан без ручки: объект, который в последние годы невозможно было задействовать в основной деятельности. Благодаря усилиям аукционного дома объект нашёл инвестора, который реализует проект пятизвёздочной гостиницы. Также плотно работаем с ДОМ.РФ в части объектов культурного наследия, которых у нас значительное количество. С ДОМ.РФ работа комплексная: есть пул объектов малоценных, малозначимых, разбросанных по регионам, и есть якорные объекты, которые можно использовать как привлекательные для инвесторов, занимающихся памятниками. Эта работа активно ведётся, и в ряде регионов мы значительно продвинулись, в том числе благодаря вашему контролю.

– Работой с «Почтой России» обычно занимаются региональные министерства цифрового развития, но в данном случае речь идёт об имущественном комплексе, – прокомментировал, подводя итоги, модератор Игорь Тресков. – Почта проводит большую работу по выявлению неэффективно используемых отделений. Предприятие открыто к взаимодействию с имущественным комплексом каждого региона: готово обменивать, продавать, находить консенсус в отношении всех объектов, которые могут быть вовлечены в хозяйственный оборот. К примеру, в Рязани длительное время простаивает здание главпочтамта. Субъект хотел получить его в собственность, но не мог этого сделать. Сейчас вопрос находится в стадии завершения: полагаем, что в ближайшее время главпочтамт перейдёт в собственность либо региона, либо инвестора. За счёт вырученных средств будет отремонтировано отделение «Почты России».

Об авторе

A

Administrator

Просмотреть все записи