По итогам первого года использования эскроу в сегменте ИЖС в России начато строительство более 24 тыс. частных домов, около 10 тыс. сданы заказчикам. Основная масса нереализованных проектов упирается в невозможность подрядчиков получить кредит. Высокие процентные ставки и жесткие банковские требования не позволяют многим строительным компаниям, особенно небольшим, реализовывать проекты. В марте 2026 года ДОМ.РФ и Банк России предложили распространить счета эскроу на все виды ипотеки для частных домов. Аналитики прогнозируют, что в этом случае с рынка ИЖС могут уйти от 20 до 40 процентов девелоперов.
О цели программы и ее ожидаемой эффективности, механизме получения проектного финансирования под поручительство ДОМ.РФ, банках-участниках и влиянии нового инструмента на рынок ИЖС, в марте 2025 года перешедшего на механизм эскроу-счетов при льготной ипотеке, рассказали cтатс-секретарь – заместитель Министра строительства и ЖКХ Юрий Муценек, первый заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс, председатель правления Банка ДОМ.РФ Максим Грицкевич, заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов и руководитель строительной компании «Ярчес» Дмитрий Молчагин.
– Год назад начали строить по схеме эскроу, это касалось льготной ипотеки. Как прошёл этот год, каков потенциал развития этого направления?
– Юрий Муценек: Начиная с 2019 года ввод объектов индивидуального жилищного строительства демонстрировал устойчивый поступательный рост. За весь период с 2019 по 2025 год было возведено более 369 миллионов квадратных метров индивидуального жилья, что составляет порядка 2,5 миллиона частных домов. Особо следует выделить регионы-лидеры по строительству ИЖС: Московская область, Краснодарский край, Ленинградская область, Республика Татарстан, Башкортостан, Ростовская область и Чеченская Республика. Правительством Российской Федерации совместно с коллегами из Государственной Думы, Совета Федерации и Администрации Президента уделяется приоритетное внимание развитию данного сегмента. За последние годы принят ряд решений, направленных на становление цивилизованного ИЖС. Тем более что, по оценкам ВЦИОМ, порядка 60–70 процентов наших граждан выражают желание проживать за городом, что подчёркивает особую актуальность и значимость этой работы.
С 1 марта 2022 года, в рамках Федерального закона № 214, стало возможным строительство объектов ИЖС с привлечением средств дольщиков в составе малоэтажных жилых комплексов. Эта деятельность активно ведётся в Московской, Вологодской, Воронежской, Иркутской, Липецкой, Ростовской, Тверской, Тульской областях, а также в ряде других субъектов Федерации. Во исполнение поручений Президента принят 186-й федеральный закон и два сопутствующих закона, которые сформировали условия для привлечения средств граждан на строительство индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу. Урегулированы основные права и обязанности сторон, предусмотрено освобождение от налога на добавленную стоимость услуг по строительству жилых домов по таким договорам. По сути, внедрён механизм, аналогичный действующему при строительстве многоквартирных домов. По состоянию на 30 апреля на портале «Строим.дом.рф» в рамках указанного закона 4 тысячи подрядчиков раскрыли информацию о 27,5 тысячи договоров подряда на строительство жилых домов общей площадью почти 3 миллиона квадратных метров. Из них по 12 300 договорам жилые дома площадью 1 300 000 квадратных метров уже введены в эксплуатацию; по 15 000 договорам ведётся строительство объектов площадью 1,6 миллиона квадратных метров.
Подчеркну ключевые параметры. Средняя стоимость договора – порядка 7 миллионов рублей, средняя площадь – 107 квадратных метров, средний срок строительства – всего 7,1 месяца, что является значимым показателем оперативности. Регионами-лидерами по применению данного продукта и вводу через эскроу сегодня являются Московская область, Краснодарский край, Башкортостан, Ленинградская область и Республика Татарстан. Отмечу, что, по данным кредитных организаций, за первый квартал 2026 года выдано 22,5 тысячи кредитов на ИЖС, что на 119 процентов больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Общий объём кредитования составил 115 миллиардов рублей, увеличившись на 132 процента соответственно. Данные средства направляются как на строительство, так и на приобретение жилья. В настоящее время все действующие ипотечные программы распространяются на цели ИЖС без каких-либо ограничений по видам строительных материалов.
В процессе массового перехода сегмента ИЖС на расчёты с использованием счетов эскроу сложилась следующая ситуация. С одной стороны, упомянутые 4 тысячи подрядчиков уже активно участвуют в этом процессе и демонстрируют результаты. С другой стороны, ряд подрядчиков, к сожалению, не могут полноценно подключиться к данному механизму в связи с определёнными сложностями, включая риски, связанные с оборотными средствами, отсутствием кредитного потенциала и иными проблемами. Поэтому обсуждаемая сегодня тема крайне актуальна. Мы видим высокий спрос со стороны подрядчиков на применение данного продукта и считаем это направление важным и потенциально реализуемым. Полагаю, мы ещё подробно обсудим его параметры. Отмечу, что стратегия развития ИЖС является серьёзной: в рамках поручения Президента, данного на заседании Президиума Госсовета, Правительством утверждён комплекс мер по развитию индивидуального жилищного строительства. Существуют различные вопросы, связанные с необходимостью обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой: дорогами, электроснабжением и иными коммунальными сетями. В этом направлении ведётся системная работа. Мы ставим перед собой задачу и цель: к 2030 году довести долю строительства в сегменте ИЖС с применением счетов эскроу до 23,5 процента.
– Как Дом.Рф видит итоги первого года работы схемы эскроу-счетов в ИЖС для льготной ипотеки, каковы условия новой программы зонтичного поручительства?
– Алексей Ниденс: значимы, пожалуй, не столько цифры, сколько запросы людей. Мы все понимаем: проживание в собственном частном доме – это для многих семей мечта. Именно её достижение, совместная работа с Минстроем и другими органами власти, составляет нашу цель: сделать инструменты для её реализации более доступными и гибкими. Как институт развития в жилищной сфере, мы уделяем сегменту ИЖС особое, акцентированное внимание. Мы тщательно готовились к переходу отрасли на счета эскроу. Напомню: год назад, в марте 2025 года, этот механизм вступил в силу, и ему предшествовала масштабная подготовительная работа. Тогда был обозначен один из основных рисков: подрядчикам может быть недоступно проектное финансирование из-за отсутствия кредитной истории и недостаточно проработанных банковских продуктов. Это могло стать барьером для быстрого старта. Для преодоления этой преграды «Дом.РФ» реализовал программу за счёт собственных средств, выделив на неё 1 миллиард рублей. Были предложены условия крупнейшим банкам: они могли кредитовать подрядчиков всего под 1% годовых. Благодаря этому многие участники рынка смогли воспользоваться программой. Мы признательны крупнейшим банкам, принявшим в ней участие: Сберу, Банку «Дом.РФ» и ВТБ.
В итоге из 4 000 подрядчиков, построивших за этот год по схеме эскроу, почти половина смогли воспользоваться льготными программами. Это позволило им испытать свои силы и возможности в реализации механизмов 186-го Федерального закона. Скажу несколько слов о его цели: защитить права граждан. Средства, направляемые на строительство дома, защищены законом. На выходе – либо построенный дом с изначально заявленными характеристиками, либо, в случае форс-мажора, полный возврат средств. Это снимает проблему, на которую два года назад на прямой линии обращал внимание президент граждане: недобросовестные подрядчики не достраивали объекты, обязательства по которым брали на себя. Прошёл год. Как институт развития, мы считаем механизм успешным: за первый год построено более 12 000 жилых домов, свыше 1 000 000 квадратных метров. Цифра кажется скромной на фоне общего ввода более 60 миллионов квадратов, но для первого года – это безусловный успех. Мы верим, что к 2030 году доля ввода ИЖС с помощью эскроу достигнет минимум 23–25%. По нашим оценкам, эта цифра может превысить 30%. Все необходимые механизмы для этого есть.
Что дальше? Мы задали себе вопрос: существуют ли факторы, сдерживающие развитие рынка, и как мы, как институт развития, можем на них повлиять? Первое, что было реализовано, – в прошлом месяце мы открыли на портале «Стройдом.РФ» информацию о всех подрядчиках и качестве их работы. Теперь потребитель, прежде чем принять решение, может ознакомиться со статистикой: сколько проектов построено, введены ли они в срок. Опираясь на эти данные, можно сделать осознанный выбор. С одной стороны, это привычный механизм, используемый на маркетплейсах. Но для конкретного рынка это прорыв. Мы видим, что это не только даёт потребителю возможность правильного выбора, но и дисциплинирует подрядчиков. Понимая, что информация о их работе будет открыта и станет основой для решений будущих заказчиков, они стремятся к большей прозрачности и эффективности.
Далее мы проанализировали доступность финансовых средств для подрядчиков. Объём одобрений по ипотеке на ИЖС велик, но, мягко говоря, не все одобрения доходят до предоставления кредита гражданам. Вместе с коллегами мы выяснили причины. 30% одобренных ипотек не были выданы, потому что подрядчик, на которого рассчитывал гражданин, не смог получить проектное финансирование. Причины: отсутствие кредитной истории и залоговой массы. Кредитные организации очень осторожно подходят к кредитованию малого и среднего бизнеса в этом направлении. Мы изучили, какие инструменты могут снизить риски банков и сделать кредитование подрядчиков более охотным. Опыт, как российский, так и зарубежный, показал: наиболее правильный инструмент – зонтичное поручительство. Из своей прибыли мы выделили полмиллиарда рублей и предложили крупнейшим банкам – Сберу, Банку «Дом.РФ» и ВТБ – принять участие в этой программе. Часть рисков, как институт развития, мы берём на себя: в случае дефолта подрядчика банку возмещается часть потерь.
Уверены, что этот механизм позволит банкам более активно и в большем объёме выдавать кредиты. Это поможет сотням подрядчиков выйти на новый рынок, получить финансовое плечо и строить дома для наших людей. По нашим оценкам, речь идёт о семистах подрядчиках. Дальше мы будем вместе с коллегами анализировать результаты реализации программы, при необходимости расширяя и дорабатывая её. Ещё раз хочу выразить признательность всем крупным банкам, представленным здесь, за поддержку и участие. Мы рассчитываем, что уже через некоторое время сможем поделиться первыми результатами.
– Что ждёт в данном случае от программы бизнес? Только ли свободные деньги нужны строителям?
– Дмитрий Молчагин: Я руководитель строительной компании. Что касается зонтичного поручительства, это своевременная и необходимая мера. Проектное финансирование в виде возобновляемой кредитной линии функционирует уже продолжительное время и успешно применяется на рынке. Однако сложилась ситуация, при которой банки не испытывают достаточного доверия к строительным компаниям: строительный бизнес относится к категории высокого риска, а кредитные организации, естественно, стремятся избегать высокорисковых активов в своих портфелях. Мы убеждены, что зонтичное поручительство от ДОМ.РФ способно полностью устранить эту проблему. Если банк, независимо от его профиля, увидит, что за конкретного подрядчика поручился непосредственно ДОМ.РФ, это станет безусловной гарантией исполнительности, ответственности и добросовестности данного подрядчика. Таково наше мнение по данному вопросу. Я уверен, что внедряемое зонтичное поручительство – это новый продукт, который мы обязательно опробуем. Оно станет катализатором оздоровления рынка индивидуального жилищного строительства, приведя его к тому состоянию, которое должно быть нормой.
Что касается 186-го Федерального закона, то, говоря о нашей компании, мы перешли на него не случайно. Этот закон – аналог 214-го Федерального закона, разработанного для многоквартирных домов. Когда создавался 214-й закон, на рынке уже сложился апогей обманутых дольщиков, что и послужило причиной его вступления в силу. В данной сфере ситуация сложилась следующим образом. Благодаря льготным ипотечным программам и их использованию подрядчиками, на рынке сформировался пул подрядчиков, значительная часть которых оказалась ненадёжной. Увидев начинающуюся проблему недостроев, правительство приняло превентивные меры и ввело 186-й Федеральный закон, регулирующий использование эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве. Существуют две основные причины, по которым компании переходят на работу по 186-му Федеральному закону. Применительно к нам, это прежде всего защита заказчиков. Это обеспечивает прозрачность работы и формирует доверительные отношения, поскольку между подрядчиком и заказчиком всегда существует определённый разрыв. Люди могут не доверять подрядчикам. С нашей точки зрения, когда вы объясняете заказчику, что его денежные средства, вносимые на эскроу-счёт, находятся в полной безопасности под защитой государства, заказчик начинает спать спокойно. Поверьте моему личному опыту: когда заказчик спокоен, спокойна и строительная компания, и все остальные участники процесса. Поэтому крайне важно, что эти деньги застрахованы государством.
Первая причина – это выстраивание доверительного моста между подрядчиками и заказчиками. После введения закона, ещё до его официального вступления в силу 1 июля 2024 года, начался тестовый период. Мы приняли решение в нём участвовать. К чему это привело? К моменту вступления закона в силу у нас уже были настроены все процессы. Нам не пришлось ничего перестраивать в авральном режиме; мы спокойно продолжили работать. Вторая основная причина для подрядчиков переходить на 186-й Федеральный закон – это одна из самых важных мер, которая помогла всем участникам рынка. Речь идёт о поправках в 149-ю статью Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 2, подпункт 23. Подрядчики, работающие с эскроу-счетами, освобождаются от уплаты налога на добавленную стоимость. Эта мера позволила подрядчикам не только покрыть возросшие расходы на обслуживание 186-го Федерального закона – такие как новые бухгалтерские обязательства, юридическое сопровождение и прочие издержки, – но и существенно снизить стоимость конечного продукта. Это, в свою очередь, дало рынку возможность получить большее количество качественных домов. Таким образом, это две основные причины текущего перехода компаний. И за это, собственно, следует поблагодарить законодателей.
Если бы не внесённые поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации, ситуация была бы значительно сложнее, а объём теневой экономики в сфере строительства – существенно больше. Наша возобновляемая кредитная линия на данный момент составляет 150 миллионов рублей. Мы начинали с малого. Когда мы подавали заявки в различные банки, то получали либо отказы, либо сталкивались с забавными ситуациями, которые не стоит обсуждать. Когда же обратились непосредственно в ДОМ.РФ, нас рассмотрели буквально под микроскопом. Оказалось, что в ретроспективе подрядчик с оборотами, измеряемыми сотнями миллионов рублей, заслуживает доверия. Ему можно доверить небольшую сумму, например, от 30 до 50 миллионов рублей льготного кредитования под 1 процент, чтобы посмотреть, как он справится и как освоит эти средства. После того как дома на эту сумму были построены и сданы, а кредитные средства возвращены, кредитный портфель был использован дважды. Мы сочли необходимым обратиться за повторным увеличением лимита и получили его вновь. Банк начинает доверять подрядчикам, которые, начиная с малого, получают новые портфели заказов, реализуют их и, соответственно, рассчитываясь с банком, приносят выигрыш всем участникам.
Третий кейс, который мы также реализовали в ДОМ.РФ: мы подали заявку на дополнительные 100 миллионов рублей. Наша собственная система привлечения заказчиков работает очень хорошо, даже слишком, и нам не хватало оборотных средств. Мы снова подали заявку, сумму получили чуть меньше. Причина в том, что на тот момент у нас ещё не было продукта в виде зонтичного поручительства, поскольку беззалоговые суммы даются очень тяжело. Мы надеемся, что с помощью данной программы мы подадим заявку вновь и снова получим обновлённый лимит.
– Какова специфика работы Сбера в сфере ИЖС, какова степень доверия к строительным компаниям, подрядчикам в сфере ИЖС в условиях зонтичного кредитования?
– Анатолий Попов: Индивидуальное жилищное строительство представляет собой значительную и, по сути, крупномасштабную возможность для рынка в целом. Принято считать, что если в стране ежегодно возводится порядка 100 миллионов квадратных метров жилья, то почти половина этого объёма приходится именно на сегмент ИЖС. Однако данный сегмент практически полностью лишён или же крайне ограниченно охвачен инструментами государственной поддержки. Зачастую это «серый» рынок, что создаёт серьёзные трудности как для регуляторов, стремящихся его поддерживать, так и для банков, оценивающих риски. Такова, к сожалению, реальность этой части строительного рынка. Полагаю, что большинство присутствующих сталкивались и с проблематикой функционирования данного рынка, и с претензиями по качеству. Всё это, как правило, сводится к трём составляющим: качество, график и бюджет. Именно на этой почве и возникают трения между заказчиком и исполнителем.
В конечном итоге это приводит к тому, что объекты не завершаются, происходит смена подрядчиков, и, в целом, на этом рынке отсутствует системная работа. Именно поэтому мы всячески приветствуем появление механизмов поддержки, направленных на введение системного подхода, подобно тому, как это произошло на рынке многоквартирных домов с принятием 214-го Федерального закона. Напомню, что 214-й Федеральный закон действует уже семь лет. Его главное достижение, помимо роста ежегодно вводимых квадратных метров, – это отсутствие обманутых дольщиков. Безусловно, случаются отдельные инциденты. Однако позволю себе отметить: Сбер финансирует две трети квадратных метров жилья, возводимых в стране. Это почти четверть нашего кредитного портфеля, который превышает 23 триллиона рублей и составляет порядка 7,2 триллиона рублей. Мы хорошо понимаем проблематику, существовавшую ранее. Могу констатировать, что на рынке финансирования жилой недвижимости до 2019 года кредитный портфель составлял всего лишь около 250 миллиардов рублей.
Мы, как и другие участники рынка, опасались финансировать даже крупнейших застройщиков. Достаточно ввести их имена в поисковую систему, чтобы убедиться: множество крупных компаний по ряду причин не смогли исполнить обязательства ни перед клиентами, ни перед финансовыми институтами. В результате эта отрасль находилась в крайне непрозрачном и болезненном состоянии. Сейчас отрасль обладает устойчивым финансированием как на этапе приобретения земельного участка (где предоставляются бридж-кредиты), так и на этапе непосредственного строительства. Все сложные кризисные моменты, которых было немало (например, неуверенность в спросе в период пандемии, когда появились первые программы поддержки финансирования), были преодолены. В соответствии с 214-м Федеральным законом строительство продолжалось согласно утверждённым графикам.
Напомню, как работает механизм: по мере возведения объекта жилой недвижимости банк подтверждает график выполнения работ и раскрывает очередные этапы финансирования. Покупатели наполняют счета эскроу. Если объект качественный и, образно говоря, «продаётся на этапе котлована», то покрытие значительное. Ранее, при низком уровне ключевой ставки, ставка для застройщика могла достигать 2,3 процента. Сейчас, при текущем снижении ключевой ставки, она составляет порядка 9,5 процента при среднестатистическом наполнении счетов эскроу. Это чрезвычайно понятный рыночный механизм: более привлекательные объекты быстрее продаются, быстрее наполняются счета эскроу, что обеспечивает более дешёвое финансирование.
Что мы увидели на практике? Говоря о скорости, объекты стали строиться примерно на 30 процентов быстрее. Основная боль любого объекта недвижимости – это падение продаж, вызванное макроэкономическими событиями или неуверенностью потребителей. В таких условиях застройщики начинают снижать цены, что разрушает экономику проекта и, при котловом финансировании, приводит к банкротству строительной компании. Поскольку сейчас все процессы находятся под контролем банковской системы, то даже при замедлении темпов продаж темпы строительства не замедляются. Если вы проедете по регионам, вы не увидите ни одного стоящего крана – все краны работают. Даже если, как мы часто слышим, темпы продаж по той или иной причине снизились (льготная программа начала или закончила своё действие), краны движутся вне зависимости от этих новостей. Да, застройщики, как субъекты экономической деятельности, начинают меньше новых проектов, но текущие проекты завершаются. Проблемных дольщиков нет. Это, пожалуй, очень важное достижение.
Теперь перейдём к изменениям, связанным со 183-м Федеральным законом. Мы всячески приветствуем появление новых механизмов поддержки. Механизм поручительства «Дом.РФ» во многом схож с зонтичным поручительством корпорации МСП, с которым мы работаем долгие годы и считаем его крайне эффективным. Тот факт, что до половины кредита может быть обеспечено поручительством «Дом.РФ», фактически приведёт к увеличению доступности финансирования. Сбер планирует увеличить объёмы выдач примерно на 20 процентов. Это, в свою очередь, приведёт к снижению цен, так как текущий уровень риска высок, и банки вынуждены закладывать его в стоимость. Наличие такого, довольно дешёвого с точки зрения управления рисками, поручительства существенно улучшит экономику проектов и, как следствие, ценообразование для застройщиков ИЖС. И, пожалуй, последнее – о сложности. Сложно ли это? Нет, несложно. Оформить заявку онлайн можно в интернет-банке «СберБизнес», указав параметры строительства одного или нескольких домов, и получить решение. Наши сотрудники затратят порядка одного рабочего дня на оформление зонтичного поручительства.
Как говорится, хороша ложка к обеду. Мы видим, какая сейчас хорошая погода. Это строительный сезон. Не всем нравится строить зимой, в снег и лёд. Очень отрадно, что программа появилась именно сейчас, в сезоне. Полагаю, что в течение максимум двух месяцев программа будет полностью реализована, а предусмотренные ею лимиты будут выбраны. Поэтому приглашаем всех участников рынка ИЖС обращаться. Пока эти лимиты есть – они, с моей точки зрения, достаточно небольшие, будем считать это пробным шаром. Рекомендую выбирать их как можно скорее. Сбер полностью готов к отработке этой программы. В целом портфель кредитования малого и среднего предпринимательства в Сбербанке составляет порядка 7 триллионов рублей. Мы выдаём каждый второй кредит субъектам МСП и каждый второй кредит в малом бизнесе. Поэтому мы знаем, о чём говорим. Объём в 25 миллиардов рублей не столь велик в масштабах страны. Это разумно: это пробный подход для тестирования уровня риска, спроса и других заложенных параметров. Это очень хорошо. Мы рассчитываем, что программа станет регулярной. Рассчитываем, что участники покажут высокий уровень платёжной дисциплины, и поручительства «Дом.РФ» не будут раскрыты в большом объёме, поскольку только половина суммы закрывается поручительством – остальное остаётся ответственностью банка. Поэтому и банк заинтересован в предоставлении качественного заёмщика. Здесь, что называется, взаимный интерес. Мы не сомневаемся, что эта программа будет быстро реализована.
– Как весь этот механизм будет работать и насколько действительно это просто для тех, кто будет обращаться в ДОМ.РФ?
– Максим Грицкевич: Коллеги многое сказали, и, честно говоря, добавить что-то новое непросто. Однако позволю себе ретроспективное воспоминание. Сбербанк оперирует цифрой в 250 миллиардов рублей. До реформы эскроу-счетов портфель банка составлял именно эту сумму; сегодня он достигает уже 7 триллионов рублей. Рост – в 32 раза. Позвольте напомнить ещё несколько цифр. До внедрения реформы эскроу порядка 5 процентов всех проектов в среднем завершались процедурой банкротства. Это объясняет, почему для банков данный сегмент рынка был, по сути, некредитуемым: невозможно было корректно рассчитать модели рисков и выстроить ценообразование, обеспечивающее окупаемость. Все помнят громкие случаи с ГК «СУ-155» и «Урбан Групп». Именно это – первая мысль: после реформы эскроу и значительного повышения прозрачности рынка строительства многоквартирных домов мы наблюдаем кардинально иную картину.
На сегодняшний день количество банкротств застройщиков стремится к нулю. Это один из наименее рискованных сегментов корпоративного кредитования – уступающий разве что компаниям с рейтингом «AAA». Вторая аналогия: реформа стартовала в 2019 году, и механизм эскроу-счетов в МКД раскачивался почти год. Помню, что на конец 2019 года кредитный портфель Банка Дом.РФ составлял 20–25 миллиардов рублей. За 6–7 лет он вырос в 100 раз. Сегодня, после года действия реформы, портфель по эскроу в ИЖС (пока только по льготным ипотечным программам) составляет 20 миллиардов рублей. Вряд ли он вырастет стократно, но проблема ИЖС в ином: это высокооборачиваемые кредиты. Если кредит на многоквартирный дом – это проект на 5 лет (предпроектные работы, стройка длительностью 2,5–3 года, затем эксплуатационная фаза), то в сегменте ИЖС дом реализуется за 7 месяцев, и кредит гасится. Для формирования портфеля, сопоставимого с 10 триллионами рублей, необходимо выдавать в 6–7 раз больше кредитов. Такого рынка пока нет, но это всё равно значимый сегмент банковского кредитования.
Моя следующая мысль: действия с эскроу-счетами, новый закон, наличие платформы и прозрачности, а также старт механизма поручительств – рано или поздно приведут к укрупнению подрядчиков и бизнеса в целом. Он станет более профессиональным, прозрачным: коллеги научатся вести бухгалтерскую отчётность и держать в штате юристов. Кто-то начнёт составлять отчётность по МСФО, а возможно, и выйдет на публичные рынки. Чем прозрачнее сегмент, тем проще банкам и небанковским кредитным организациям финансировать строительство ИЖС.
Кратко о Банке Дом.РФ: это редкий, единственный случай, где доля рынка Банка Дом.РФ в кредитовании ИЖС с эскроу-счетами выше, чем у Сбербанка. На сегодня у нас подписано порядка 1 300 договоров на 50 миллиардов рублей – лимиты выборки на строительство ИЖС. Уровень одобрения составляет 35–40 процентов. Мы проанализировали причины отказов: около 20–25 процентов от их структуры – это так называемая серая зона. Это либо низкий опыт подрядчика (малое количество введённых домов исторически), либо проблемы со структурой собственности, изменениями в учредителях и тому подобное. С точки зрения банковского кредитования это не является абсолютным стоп-фактором – кредитовать можно, но банки, действуя на принципах осторожности и понимая высокорискованный сегмент, таких клиентов исторически не кредитовали.
Наличие поручительства Дом.РФ, как мне кажется, позволит банкам войти именно в эту серую зону и увеличить уровень одобрения. Мы видим возможность поднять его с 35–40 до 50–60 процентов по подрядчикам. Важный момент: для клиентов это будет абсолютно незаметно. Поручительство встроено в продукт. Клиент просто оформляет заявку на сайте Банка Дом.РФ и фактически получает одобрение, не видя и не понимая, что причиной послужило, в том числе, наличие поручительства, учтённого в структуре сделки. Процесс будет бесшовным для подрядчиков: не потребуется специальной экспертизы или понимания юридических тонкостей. Надеемся, что всё получится, и через год-два мы будем обсуждать совершенно другие объёмы рынка – в том числе и со Сбербанком.
– Глава Центрального банка комментируя ситуацию в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в частности проблемы обманутых клиентов, призвала банки проявлять большую лояльность к заёмщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Как кредитные организации реагируют на такие обращения?
– Максим Грицкевич: Мы рассматриваем все обращения граждан. Каждый случай разбирается индивидуально. Встречаются истории как с явным мошенничеством и возбуждёнными уголовными делами, так и ситуации, когда при содействии государства удаётся полностью вернуть денежные средства. Банки, и мы в их числе, очевидно, идут на различные реструктуризации. Однако для списания долга необходимы веские основания: например, акт о невозможности взыскания или отдельный законодательный акт, разрешающий такие действия. Просто списать задолженность с баланса невозможно. Кредитные организации максимально входят в положение заёмщиков: реструктуризируют задолженность, предоставляют кредитные каникулы. Это достаточно сложная история, поскольку автоматическое списание всего портфеля подобных кредитов исключено – каждый случай требует тщательного разбирательства.
– Алексей Ниденс: Вопрос поставлен верно. Тема, которую мы сегодня разбираем, как раз направлена на то, чтобы случаи, упомянутые председателем Банка России, не накапливались. Необходимо купировать уже накопленную проблему, но при этом крайне важно системно, совместно с регулятором, Министерством и бизнес-сообществом принимать решения, защищающие средства граждан и не усугубляющие проблему обманутых заказчиков в строительстве ИЖС. Инструмент зонного поручительства как раз позволяет вывести на рынок большее количество подрядчиков, работающих по защищённым для граждан механизмам. Это одна из основных целей данного продукта. Важно также отметить, что 106-й федеральный закон об эскроу-счетах в обязательном порядке применяется только для льготных ипотечных программ. Эльвира Набиуллина в одном из выступлений указывала, что было бы правильно рассмотреть расширение этого механизма на всё кредитование. Мы, как институт развития, поддерживаем эту инициативу и считаем её верной. Это позволит правильно формировать рынок,
защищать граждан и, как отмечали сегодня спикеры, делать строительный рынок более «белым», прозрачным и, главное, профессиональным.
– Юрий Муценек: Такая тема действительно существует. Однако необходимо отметить, что она касается не только выдачи заимствований через банки. В целом, если рассматривать структуру, индивидуальное жильё у нас во многом строится так называемым хозяйственным способом. Факторов здесь достаточно много, есть как свои плюсы, так и минусы. Тема действительно на повестке, она обсуждается. Необходимо взвесить все «за» и «против», подойти к вопросу аккуратно и постепенно, чтобы не ущемить права граждан, а, напротив, сформировать дополнительные возможности для их защиты. Банком России уже выработан комплекс соответствующих решений, включая меры по реструктуризации. Нами были приняты от банка все земельные участки и проекты, оказавшиеся в сложной ситуации. В рамках заседания правительства данные вопросы были всесторонне рассмотрены, по ним даны поручения о личном сопровождении совместно с главами муниципальных образований на местах.
— В последнее время наблюдается снижение темпов строительства многоквартирных домов. При этом доля строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) растёт, несмотря на сохранение высоких кредитных ставок. С чем, по вашему мнению, связана данная рыночная тенденция?
– Юрий Муценек: Что касается вашего вопроса о многоквартирном строительстве, я бы не стал характеризовать ситуацию как критическую. По данным ввода за первый квартал, прирост по многоквартирному сегменту составляет пять процентов к аналогичному периоду прошлого года. То есть положительная динамика присутствует. Безусловно, существуют определённые сложности, связанные с удорожанием строительных ресурсов, спецификой заимствований и иными многочисленными факторами. Эта проблема существует, и её необходимо решать. Как справедливо отметил Анатолий Леонидович, «хороша ложка к обеду» – в отношении ИЖС присутствует сезонный фактор, который также будет влиять на динамику.
– Будет ли доработан законопроект, регулирующий управление имуществом общего пользования в малоэтажных жилых комплексах?
– Юрий Муценек: По существу вопроса вы совершенно верно подчеркнули основную цель – это регулирование специфики, когда речь идёт о собственности третьих лиц: проездах, общественных пространствах, парках и иных подобных объектах. Эта проблема действительно существует. Соответствующий текст ко второму чтению в настоящее время готовится. Окончательное решение по нему ещё не принято. Как мы сегодня видим, база законопроекта будет строиться на нормах гражданского законодательства. После того, как мы упакуем и урегулируем все детали, мы представим их и постараемся завершить эту историю с точки зрения нормативного регулирования. По срокам я ориентируюсь на осеннюю сессию 2026 года.
– Возвращаясь к зонтичному поручительству: если сфера эскроу-счетов будет расширена на весь рынок ИЖС, каким образом будет масштабироваться этот инструмент?
– Алексей Ниденс: Говорить о расширении эскроу на всю сферу ИЖС, наверное, преждевременно. Как абсолютно верно отметил Юрий Петрович, этот процесс должен быть крайне осторожным и поэтапным. В настоящее время с применением счетов эскроу строится всего полтора-два процента от объёма ввода ИЖС. Эта цифра незначительна, и, как мы прогнозируем, она будет расти примерно до двадцати пяти – тридцати процентов к 2030 году. Очевидно, для этого потребуется ряд нормативных и регуляторных изменений. Однако никто не утверждает, что всё строительство ИЖС должно перейти на эскроу. Это первый тезис. Второй: отвечая на ваш вопрос и возвращаясь к комментарию Анатолия, – это действительно пробный шаг.
Наша текущая задача – в строительный сезон 2026 года протестировать этот механизм, оценить, насколько вырастет одобрение банками заявок от бизнеса и подрядчиков, а также совместно с кредитными организациями проанализировать, как подрядчики справляются с взятыми на себя обязательствами. Накопив статистику и аналитику, мы сможем выйти с предложением к правительству, например, о расширении программы корпорации МСП, чтобы она более системно работала на рынке ИЖС.
Сейчас инструмент также может применяться на рынке ИЖС, но параметры, заложенные в стандартные продукты МСП, не позволяют банкам активно кредитовать этот сегмент. Суть пилотного продукта заключается в том, что мы предоставляем банкам более льготные условия. Мы искренне верим, что, собрав достаточную статистику и аналитику, мы сможем прийти к идеальной ситуации: стандартные продукты зонтичного кредитования корпорации МСП станут применимы и к рынку ИЖС. Тогда не потребуется вносить изменения – сами кредитные организации смогут направлять лимиты, установленные корпорацией МСП, на кредитование этого сегмента. Достигнем ли мы этой цели? Именно такая задача сформулирована в комплексном плане развития ИЖС, и данный шаг является частью её реализации.
– Имеет ли значение выбор материалов, используемых в строительстве? В частности, учитывается ли в проекте применение древесины?
– Алексей Ниденс: Следует отметить, что сам продукт не предусматривает ни ограничений, ни особых преференций для деревянного домостроения. Таким образом, он будет доступен для подрядчиков, работающих по любым технологиям. Следовательно, и компании, применяющие деревянное домостроение, также смогут получить доступ к данному ресурсу.
– Дмитрий Молчагин: Основными технологиями в нашей деятельности являются каркасная и сборно-панельная, то есть использование панелей заводского производства. Мы включены в соответствующие программы, за что выражаем признательность компании «Дом.РФ». Этот вопрос мы уже не раз обсуждали. Что касается деревянного домостроения, о котором вы спрашиваете, то в настоящее время оно, пожалуй, составляет основу строительного сектора, поскольку бюджеты здесь существенно различаются. Если сравнивать стоимость квадратного метра деревянного дома для постоянного проживания — не дачного, а именно капитального — и каменного, то разница достигает полутора-двух раз. Иными словами, деревянное домостроение оказывается несколько более бюджетным, чем каменное. При этом никакого ухудшения или изменения качества в худшую сторону не наблюдается. Понимаю, что в России в девяностые и начале двухтысячных годов сложился негативный стереотип относительно деревянного домостроения, и этот стереотип сохраняется до сих пор. В сознании укоренилась известная сказка о трёх поросятах, где волк без труда разрушил соломенный и деревянный дома, но не смог справиться с каменным. Стоит напомнить, что этот сюжет пришёл не из России, а из Франции. Подобные нарративы, безусловно, влияют на восприятие. Однако технологии деревянного домостроения шагнули далеко вперёд ещё с XIX века. Если обратиться к канадским и американским технологиям каркасного домостроения, можно убедиться, что построенные таким образом дома стоят до сих пор. Эти технологии нашли отражение и в российских строительных нормах и правилах (СНиП), что является положительным фактором. Таким образом, мы строим деревянные дома, и не только мы — весь рынок, занимающийся каркасным домостроением. Эти здания полностью пригодны для постоянного проживания.
