Эскроу как мера доверия
– Мы регулярно проводим мероприятия по направлению малоэтажного строительства, для мониторинга проблемных вопросов и поиска своевременных решений, – отметил модератор мероприятия, сенатор, первый зампредседателя Комитета по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Владимир Городецкий. – За прошедший год почти 59 процентов построенной в стране жилой недвижимости пришлось на индивидуальное жилищное строительство. В прошлом году был установлен новый рекорд: 63,5 миллиона квадратных метров жилья возведено нашими гражданами самостоятельно.
Основной объем строительства индивидуального жилья осуществляется хозяйственным способом, то есть рынок ИЖС в значительной степени остается в теневой зоне. Люди строят дома, привлекая порой неаккредитованных подрядчиков. Вследствие этого в большинстве случаев страдает качество жилья, возникают финансовые проблемы и риски для граждан. Сегодня такой механизм, как счета эскроу, призван нивелировать эти риски; он широко применяется на рынке новостроек и хорошо зарекомендовал себя в многоэтажном жилищном строительстве. Как несколько лет назад решалась проблема обманутых дольщиков? Именно переход на счета эскроу позволил найти ключевое решение. Поэтому на федеральном уровне было принято крайне важное решение о распространении данного механизма на сегмент частного домостроения.
Соответствующий 186-й Федеральный закон вступил в силу с 1 марта прошлого года. Он регулирует отношения между подрядчиками и заказчиками при заключении договоров строительного подряда на возведение жилого дома с использованием эскроу. Напомню: обязательным условием для заключения такого договора является регистрация подрядчика в единой информационной системе жилищного строительства. Ему присваивается уникальный идентификационный код. В данной системе подрядчик обязан раскрыть всю необходимую информацию о себе и размещать сведения о заключенных договорах строительного подряда. За соблюдением этих условий предусмотрен региональный государственный контроль. По сведениям ПАО «Дом.РФ», более шести тысяч подрядчиков на сегодняшний день подтвердили готовность строить индивидуальные дома с использованием счетов эскроу. При этом уже 3,6 тысячи подрядчиков фактически заключили более 23 тысяч конкретных договоров строительного подряда для возведения жилых домов общей площадью почти 2,5 миллиона квадратных метров.
На сегодняшний день построено порядка девяти тысяч жилых домов жилой площадью в один миллион квадратных метров. Конечно, следует принять во внимание, что механизм счетов эскроу для частного домостроения еще молод – он реализуется чуть меньше года. Вместе с тем, учитывая показатели общего ввода ИЖС в 2025 году, можно констатировать, что практика строительства частных домов с использованием счетов эскроу распространяется не столь высокими темпами, как прогнозировалось и ожидалось.
К нашему круглому столу мы провели мониторинг субъектов Российской Федерации. Более пятидесяти регионов откликнулись и обозначили ряд проблем, сдерживающих масштабирование реализации таких проектов. Большое количество предложений поступило также от банковского и экспертного сообществ, что подтверждает актуальность данной темы: она живет и работает. Запрос есть. Поэтому я коротко остановлюсь на некоторых из этих проблем, обозначенных в результате мониторинга нашими коллегами из субъектов Федерации.
В настоящее время использование счетов эскроу является обязательным условием при возведении частных домов с привлечением кредитных средств в рамках льготных ипотечных программ. При этом спрос на кредитование существует среди широкого круга граждан и вне льготных программ. Поэтому возможно, целесообразно обсудить, стоит ли устанавливать обязательное применение счетов эскроу при кредитовании на цели ИЖС, не связанные с прямым субсидированием за счет бюджетных средств. Это позволит в дальнейшем избежать рисков нарушения прав граждан, которые, как мы видим, существовали до принятия 186-го закона.
Мы понимаем, что не у всех подрядчиков достаточно собственных оборотных средств на весь период строительных работ. Высокие процентные ставки по кредитам и ужесточение банковских требований к подрядчикам не позволяют им реализовывать проекты. Поэтому полагаем, что требуется принятие дополнительных мер, направленных на повышение доступности целевых кредитов для подрядчиков. Известно, что сейчас прорабатывается вопрос о предоставлении подрядчикам кредитов с зонтичным поручительством от Корпорации МСП. Надеемся, что представители наших коллег из Минстроя и «Дом.РФ» поделятся, как продвигается решение по данному вопросу. Какие возможные варианты могут быть? Многие регионы и эксперты отметили, что в настоящее время не в полной мере обеспечена прозрачность и гарантийность существующего механизма договорных отношений при строительстве индивидуального жилья с эскроу. Поэтому требуется доработка нормативной базы по раскрытию счетов эскроу при ИЖС: по заключению договоров в электронном виде и заверению их цифровыми подписями соответствующих сторон. Мы полностью соглашаемся с высказанными замечаниями и будем в дальнейшем прорабатывать их совместно с нашими коллегами и профильными министерствами.
Практически все субъекты обозначили проблему невозможности проведения нового вида регионального контроля, закрепленного в законе. Данная проблема обусловлена отсутствием предмета и порядка его осуществления. В настоящее время в Совете Федерации разрабатывается проект Федерального закона, который будет регулировать и предмет, и порядок осуществления этого регионального контроля за соблюдением подрядчиками требований к порядку и срокам размещения необходимой информации в единой информационной системе. Это позволит регионам принять свои нормативные акты и приступить к проведению проверок.
Министерство хороших дел
– Если рассматривать динамику и объёмы ввода индивидуального жилья за последние пять лет, то в 2020, 2021 и 2022 годах действительно фиксировался значительный ввод. Однако этот показатель включал в себя немалую долю постановки на учёт уже существующих домов, – поясняет Никита Статишин, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. – Кадастровый учёт – масштабная работа, проводимая регионами совместно с Росреестром, за что им отдельная благодарность. В 2024 году, и особенно в 2025 году, мы совместно с коллегами жёстко регламентировали сроки постановки на кадастровый учёт с момента начала строительства. В результате в 2025 году был достигнут рекордный показатель ввода индивидуальных жилых домов: 63,5 миллиона квадратных метров. Это действительно рекорд. Для сравнения: рекорд по многоквартирному жилью был установлен в 2023 году – 51,5 миллиона квадратных метров. Что же мы наблюдаем за первые два месяца 2026 года?
Ввод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составил 10,2 миллиона квадратных метров, что на 40 процентов меньше аналогичного периода прошлого года. С чем это связано? По нашим оценкам, в значительной мере – с тем, что в крупных регионах страны, особенно тех, где исторически велики объёмы ИЖС, стояла настоящая зима. Во-вторых, мы проанализировали ситуацию с коллегами через интересный механизм, о котором ранее не рассказывали, – через данные магазинов и складов строительных материалов. Речь не о маркет-плейсах, а о точках, где основной потребитель – прораб, выбирающий продукцию от газобетона до отделочных материалов. По сути, это некий хозяйственный способ, который был в ходу.
Аналитика этих компаний, крупнейших и представленных в большинстве регионов, показывает, что с октября прошлого года объём обращений, доставок и покупок строительных материалов со складов снижается. Мы инициировали опросы, чтобы выяснить причины. Выяснилось, что основное влияние, по ощущениям участников рынка, оказывает то, что семьи, разместив средства на депозитах, учитывая их жёсткие условия по срокам изъятия, просто ожидают момента, накапливая деньги, чтобы затем максимально эффективно направить их на достройку, строительство или реконструкцию индивидуальных домов.
Что касается закона, принятого в 2024 году по поручению Президента. Благодарю коллег из Государственной Думы и Совета Федерации за поддержку. Законопроект был непростым, поскольку эскроу-счета в многоквартирных домах и в ИЖС существенно различаются по предмету залога и остаточной стоимости будущего объекта. Главное: согласно действующему закону, земельный участок может принадлежать гражданину на праве собственности или аренды. Это, пожалуй, основной момент.
О будущем развитии ИЖС. В феврале, по поручению Президента, Правительством под руководством Марата Хуснуллина утверждён План мероприятий по развитию индивидуального жилищного строительства. Мы направим его в комитеты; документ уже поступил во все регионы страны. Сегодня утром мы рассматривали этот план на совещании у полпреда Приволжского федерального округа Игоря Комарова с губернаторами, в контексте развития и повышения демографии. Мы прекрасно понимаем, что ИЖС, особенно там, где создаётся необходимая, пусть и минимальная, инфраструктура – дороги и электричество, а также с учётом давно действующей и эффективной программы газификации, начатой по поручению Президента, – востребовано кратно выше в опорных населённых пунктах вокруг агломераций, чем хозяйственным способом.
Что сегодня происходит с производителями домокомплектов? Благодаря коллегам из института развития «ДОМ.РФ» сформирован серьёзный перечень подрядных организаций. Однако механизм эскроу развивается небыстро не из-за нежелания граждан, а по нескольким причинам. Первая и главная: подрядчики должны научиться работать с банками – это, по сути, квазипроектное финансирование на один дом. С точки зрения трудозатрат для банка, разница между строительством многоквартирного дома и дома ИЖС незначительна. А вот доходность, конечно, отличается. Тем не менее, благодаря коллегам, субсидируется ставка для подрядной организации. Получается, что на эскроу-счета распространяются все льготные меры поддержки: семейная ипотека, дальневосточная, сельская, ипотека в четырёх исторических регионах, плюс выделяются средства регионам и муниципалитетам на инфраструктуру для создания комфортной среды проживания при наличии социальной инфраструктуры. Однако есть одна задача, которую предстоит решить: норматив по обеспечению социальной инфраструктурой ИЖС. Согласно Градостроительному кодексу, школ и детских садов должно быть не меньше, чем домов в ИЖС. Но мы понимаем, что по затратам федерального и региональных бюджетов на строительство и последующее содержание, мягко говоря, эффективность и доступность индивидуальных домов окажутся под угрозой.
Главная отличительная черта ИЖС и причина, по которой мы считаем это приоритетом, – средняя площадь дома и её влияние на демографию. Средняя площадь даже по проектам из реестра «ДОМ.РФ», которые можно найти на их сайте, составляет, если память не изменяет, 105,6 или 106,5 квадратных метра. Это даёт возможность – почти в два раза больше средней квартиры – изменить качество и образ жизни семей в сторону увеличения числа детей и улучшения демографии. Что касается земли, Минстрой вместе с «ДОМ.РФ» и Министерством труда проанализировал огромное количество мер поддержки для многодетных и других категорий граждан на федеральном и региональном уровнях. На региональном уровне – порядка 190 программ. Составили матрицу из 33 возможных мероприятий: 16 федеральных, остальные – региональные с участием «ДОМ.РФ». Сформированы лучшие практики, которые направлены главам регионов для более эффективного вовлечения земельных участков. Практика показывает: самое главное – локация, где предоставляются участки. Они должны выделяться не по остаточному принципу (сначала что-то хорошее, потом на выселках под ИЖС), а в балансе. Тогда участки отлично реализуются, обеспечены инфраструктурой, есть возможности для развития опорных населённых пунктов, сельских территорий и поселений. С учётом нацпроектов там модернизируется первичное звено здравоохранения, работают культурные и образовательные программы. В итоге это снижает отток граждан, создаёт рабочие места в промышленности, аграрном секторе и даёт хороший демографический стимул там, где этим занимаются региональные и муниципальные власти. Даже в текущей ситуации регионы, считающие это приоритетом, находят способы реализации.
Возвращаясь к производителям домокомплектов. Их политика пока звучит так: «Заплатите за домокомплект – вот склад, забирайте. Кто соберёт, как вывезут – нас не интересует». Это напоминает ситуацию с квотой на лес для семьи: почему ей не пользуются? Потому что из 70 кубов леса по квоте для дома нужно 15. Но забывают, что сначала нужно подготовить делянку, расчистить, высадить. Обычная семья, даже если мужчина умеет работать руками, этим не занимается. Дальше разговоров дело не пошло, хотя в некоторых регионах, особенно Северо-Запада, такие практики есть и работают.
В рамках поставленной задачи, которую мы решаем совместно с коллегами из «Дом.РФ» и Минпромторга, необходимо оптимизировать стоимость квадратного метра. Снижение этой цены за счет индустриального метода строительства, а именно с применением домокомплектов, напрямую зависит от масштаба производства. Чем выше объем выпуска, тем эффективнее становится решение; доходы компаний должны формироваться за счет увеличивающегося количества единиц продукции, а не за счет завышения цены. Сегодняшние предложения на рынке домокомплектов, включая технологии CLT и иные разработки, зачастую остаются недоступными для граждан. Следовательно, предстоит серьезная работа над удешевлением квадратного метра.
Существуют проекты, реализуемые из газобетона и кирпича, выбор которых обусловлен территориальными особенностями и предпочтениями местных жителей. Таким образом, в сухом остатке программа до 2030 года и соответствующий план содержат четкие задачи, требующие взаимодействия с банками. Вопросы финансирования и повышения интереса к таким проектам уже актуальны, и мы намерены системно заниматься их решением.
Что касается периода до введения эскроу-счетов, а именно 2022–2024 годов, действительно пострадали семьи, включая родственников участников специальной военной операции. Граждане вкладывали полученные средства, оформляли ипотеку, которая шла хозяйственным способом. Здесь имеется существенный нюанс: подобные сделки имеют уведомительный характер и неподконтрольны регионам. Банки в первый же день полностью перечисляли средства за дом. Люди, приходя в банк, видели баннеры с подрядными организациями и, доверяя аккредитации финансового учреждения, не возникало сомнений. Когда мы столкнулись с этой проблемой, выяснилось, что огромное количество таких «аккредитованных» компаний в крупных банках даже не состояли в саморегулируемых организациях. Возбуждено множество уголовных дел; практически все, кто совершил обман, находятся в местах лишения свободы, однако это не позволяет пострадавшим немедленно вселиться в свои дома.
В настоящее время ведется масштабная работа с Центральным банком и кредитными организациями по реструктуризации кредитов. Ответственность лежит на регионах: в одних случаях находятся способы смены подрядчиков и достройки объектов. Однако главная задача, Владимир Федорович, – не допустить повторения подобных обманов. Поэтому при хозяйственном способе строительства допустимо возводить дом только за собственные средства – ни о какой льготной программе, в том числе семейной ипотеке, речи не идет. Для использования льготных программ существуют официальные сайты, типовые проекты, банки и система субсидирования. Насчитывается, по имеющимся данным, порядка трехсот семи аккредитованных подрядных организаций, доказавших свою эффективность. Гражданин вправе выбрать ипотеку или иной способ финансирования, но его средства будут перечислены подрядчику или производителю домокомплекта только после постановки дома на кадастровый учет.
Наш Дом.Россия
– Первый год применения счетов эскроу на рынке индивидуального жилищного строительства оказался успешным, несмотря на то что абсолютные показатели могут показаться скромными, – отмечает Алексей Ниденс, первый заместитель Генерального директора ПАО «Дом.РФ». – Мы понимаем, что это был неполный год и принципиально новый механизм. При запуске этой истории совместно с Министерством строительства на уровне федерального проекта была закреплена задача: достичь не менее 0,3 процента от всего ввода ИЖС с использованием счетов эскроу. Фактически этот показатель был превышен кратно: более одного процента введённых домов пришлось на счета эскроу. Цифра невелика, однако темпы дальнейшего развития позволяют прогнозировать, что к 2030 году не менее четверти всех домов будет строиться с применением данного инструмента. Что было сделано, чтобы первый год не вышел комом?
Основная задача заключалась в обучении подрядчиков и кредитных организаций совместной работе и обеспечении бесперебойного кредитования строительства новых домов. Для этого «Дом.РФ» из собственной прибыли выделил один миллиард рублей, чтобы банки могли выдавать подрядчикам льготные кредиты под один процент годовых. По сути, это практически бесплатные деньги. Этой программой воспользовались около 1 800 компаний – каждая вторая организация, строившая дома по эскроу в прошлом году, применила льготное кредитование от «Дом.РФ». Этому предшествовала масштабная подготовительная работа совместно с Министерством, профильным сообществом и кредитными организациями. Особая благодарность – Сбербанку, ВТБ, Банку «Дом.РФ» и другим крупнейшим кредитным организациям, которые сегодня кредитуют данный сектор. Мы завершили эту программу и по итогам года проанализировали состояние отрасли: необходимо ли донастраивать инструменты поддержки? Понятно, что меры поддержки не должны работать бессрочно. Задача института развития – совместно с рынком дать первоначальный толчок, задать правильные правила игры, чтобы в дальнейшем отрасль развивалась на рыночных рельсах.
Мы изучили совместно с крупнейшими банками, сколько поступает заявок на ипотечное кредитование ИЖС и сколько из них доходит до конкретной реализации, в том числе через подрядчиков. Конверсия невысока – цифры представлены на слайде. Основная масса нереализованных проектов связана с тем, что подрядчики не смогли получить кредитование от банков. Как правило, это малые и средние предприятия, не имеющие кредитной истории и залоговой массы. Банки крайне осторожно входят в этот сегмент. Примечательно, что почти 4 000 подрядных организаций за год получили кредитование. Мы полагаем, что в текущем году было бы правильно поддержать отрасль механизмом зонтичного поручительства. Этот хорошо известный инструмент реализует Корпорация МСП, однако сейчас акцент сделан на другие отрасли. Наше направление – новое, и мы готовы профинансировать его из собственных средств.
В ближайшие месяц-полтора мы опубликуем правила программ для кредитных организаций и рынка подрядчиков. Уверены, что банки смогут брать на себя больший риск и кредитовать большее число компаний. По нашим оценкам, благодаря этой мере поддержки только в этом году ещё порядка 700 компаний получат банковское кредитование и начнут строить дома для семей с использованием защищённого механизма счетов эскроу.
Механизмы нам понятны. Важно подчеркнуть, что мы обсудили кредитование со стороны подрядчиков, но не менее значимо, чтобы финансовые ресурсы были доступны и гражданам. По итогам 2025 года 95 процентов ипотечных кредитов было выдано по льготным программам. Чуда здесь нет: рыночная ставка была запретительно высокой. Однако благодаря усилиям Правительства и Банка России ключевая ставка пошла вниз. Прогнозы по её изменению и по выдаче ипотечных кредитов свидетельствуют, что объёмы рыночной ипотеки будут кратно расти.
Наша общая задача – учесть накопленный опыт и риски. Сегодня уже звучала тема недостроя. Колоссальные усилия прилагают все органы власти: Правительство, Банк России, Минстрой, регионы. Необходимо поставить барьеры, чтобы эта проблема как минимум не усугублялась. Для этого предлагаем включить механизм обязательного применения счетов эскроу при всех ипотечных программах, а не только льготных. Мы предварительно обсуждали это на разных площадках. Есть аргументы за и против. Наше мнение: это было бы своевременно и правильно. 2026 год – подходящее время для такого решения, пока объёмы выдачи рыночной ипотеки ещё невелики. Через два-три года мы будем сожалеть о том, что решение не было принято вовремя.
Год – небольшой срок для подведения итогов, но уже сейчас видны определённые проблемы, которые поднимают участники рынка. Предлагаем способы нивелировать известные риски. Основное, как прозвучало у Владимира Филипповича: не все подрядчики раскрывают информацию о себе, что мешает гражданам делать осознанный и правильный выбор. Вносятся изменения в договоры подряда, меняющие ключевые условия без участия всех сторон. Характеристики домов, поставленных на кадастровый учёт, не всегда соответствуют ожиданиям граждан.
Поэтому считаем правильным обсудить возможность внесения законодательных инициатив, которые поставят барьеры к уже существующим проблемам. Основное – расширять практику электронных договоров с участием всех трёх сторон: заказчика, подрядчика и кредитной организации, если используются кредитные средства. Это позволит ставить строения на учёт, проверяя ключевые параметры, зафиксированные в электронном договоре. Уверены, это можно сделать в автоматическом режиме, настроив взаимодействие с Росреестром и Роскадастром. В случае поддержки мы готовы как Институт развития участвовать в обсуждении и разработке нормативно-правовых актов.
Очень важное направление, которое сегодня ещё не прозвучало, – информирование. Необходимо рассказывать людям и семьям о существующих механизмах, о том, что они уже созданы на уровне нормативных документов и что ими нужно пользоваться. Благодаря Минстрою регионы разработали информационные материалы и провели мощную информационную кампанию в 2025 году, продолжаем её в текущем. Хочу поблагодарить регионы – они приведены на слайдах. Те, кто вложился с душой, понимают значимость этой работы. Рассчитываем, что с помощью Совета Федерации и регионов, присутствующих на мероприятии, мы сможем продвигать эту деятельность и далее. В завершение хочу сказать: механизм молодой, требует донастройки, но заложенные параметры концептуально верны. Мы видим это по промежуточным итогам. Надеюсь, что и в дальнейшем совместные обсуждения помогут нам двигаться по пути дальнейшего развития.
И винтовки есть, да бойцов мало
– Позволю себе сделать акцент на проблемах существенных. Первая из них – отсутствие у подрядчиков кредитного потенциала вследствие недостаточного объёма собственных оборотных средств на весь период строительства, – отмечает профессор кафедры экономики и управления в строительстве НИУ «МГСУ» Аркадий Ларионов. – А также речь о высоких процентных ставках. Всё остальное – это задачи, которые необходимо решать. Также инженерная и дорожная инфраструктура – это притча во языцех. Именно там, где мы помогаем, создаются посёлки. Необходимо перевести обсуждение именно в градостроительный и экономический аспект. Мы очень много строим за городом коттеджных посёлков, но они остаются полуживыми даже при наличии инженерной инфраструктуры. Кто там живёт, если сделать срез? Взаимодействуя в рамках своей деятельности с аспирантами, студентами, молодёжью, я задаю вопрос: «Кто из вас поедет жить за город?» Их не устраивает инфраструктура. Пользуясь случаем, отмечу: общаясь с людьми будущего, которые учат строить будущее, формируют его. Архитекторы и строители – они строят будущее. Помимо инженерной и дорожной инфраструктуры, посёлки должны быть большими, в нашем представлении, от пяти до десяти тысяч человек – это уже не коттеджный посёлок, а коттеджное поселение. И здесь я разделяю точку зрения о балансе производства и экономики. Маятниковая миграция по выходным дням, когда люди едут в Москву, как на вахту, на заработки, а в субботу и воскресенье пытаются отдыхать, – это не решение.
Однако сегодня существуют различные формы дистанционной работы. Если мы в таких крупных поселениях с обеспеченной инженерной и дорожной инфраструктурой будем создавать рабочие места – автосервисы, спа-салоны, школы (о нормативах градостроительного проектирования которых говорил Минстрой), детские дошкольные учреждения, – то люди будут заняты. Кто строит? Я согласен с теми показателями, которые представлены в раздаточном материале: возраст, для кого строят? Человек вышел на пенсию – у него мощнейший потенциал, а ему негде его использовать. Он не занят. Он мог бы работать и в школе, мог бы вести кружки, например, в «Сколково». Обеспечить занятость возможно. Эти нормы градостроительного проектирования возможно реализовать только на больших посёлках. На больших поселениях. Именно поселениях, а не посёлках. Когда у нас есть возможность занять рабочих. Механизмы финансирования, организационные и правовые аспекты – это всё важно. Но это обеспечение. А сущностное содержание, если мыслить масштабно, глобально, с точки зрения экономики и градостроительства, таково: туда переедут квалифицированные специалисты, разгрузят мегаполис, будут заняты, будут обеспечены рабочими местами, и не будет этой маятниковой миграции туда и обратно. Не будет мёртвых поселений и посёлков. А мы вкладываем очень серьёзные денежные средства, даже в ту же инфраструктуру, в рамках национальных, федеральных и региональных программ. Подчёркиваю: это касается только организованных коттеджных поселений.
Есть прекрасный опыт Евгения Савченко, сенатора, а ранее белгородского губернатора. Когда я ещё работал в Волгоградской областной администрации, мы приезжали, изучали его опыт. Там немножко другая схема: жилищное строительство на селе. Был создан фонд жилья и ипотеки. Вся Россия изучала этот опыт, приезжала. Я тоже приезжал, мне давали эти законы, я их переписал, что называется, поменяв «Белгородскую» на «Волгоградскую область». Но ни в одном регионе этот опыт не пошёл. А у Савченко всё работало более двадцати лет. Он закреплял молодёжь, скрестил сельское хозяйство с жилищным строительством, привязал молодёжь к земле. Я сейчас делаю акцент на коттеджных поселениях, на больших. Если мы обеспечим людей работой – а варианты разные, не только эскроу-счета, не только кредиты, не только программы, – то человек будет вкладывать свои деньги, если будет понимать, что ему не придётся мучить себя преодолением больших расстояний. Моё предложение состоит в акценте на увеличение масштаба, на решение проблемы увеличения посёлков и численности проживающих в этих поселениях.
Слово регионам
– За последние несколько лет в Новосибирской области отмечен значительный рост интереса к индивидуальному жилью, увеличились объёмы его строительства, – рассказывает первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов. – Особый интерес возник после недавнего семинара, проведённого для региональной программы, связанной с СВО. Зафиксирован высокий запрос от участников СВО и ветеранов именно на индивидуальное жильё, а также на квартиры увеличенной площади. За шесть лет объёмы жилья в регионе выросли вдвое. В прошлом году был установлен рекорд для Сибири: введено более одного миллиона квадратных метров, причём доля индивидуального жилищного строительства в структуре ввода возросла с 25 до 45 процентов.
Однако основная боль регионов – нарушение прав граждан недобросовестными подрядчиками при строительстве жилых объектов. Эта проблема не обошла Новосибирскую область, и она находится в постоянном фокусе региональных властей, надзорных органов, общественности и средств массовой информации. Мы понимаем, что предпосылки к произошедшим нарушениям в 2022–2024 годах носили системный характер. Их решение требует совместных, выверенных мер на всех уровнях власти, в том числе в банковском секторе. В рамках мониторинга, проводимого нами в течение года, были выявлены фундаментальные основания возникших проблем. Среди них: стремительный рост рынка, сопровождавшийся расширением льготного ипотечного кредитования; отсутствие прозрачной и объективной системы оценки подрядчиков; недостаток у многих организаций опыта, резервов оборотных средств и профессиональных кадров; неготовность к масштабированию деятельности; задержки сроков и прекращение работ из-за финансовой несостоятельности, банкротств и уголовных дел; а также проблемы правового регулирования.
За прошедший год в рамках мониторинга под нашим наблюдением находится порядка 850 объектов. Исходя из средней площади индивидуального дома, можно говорить, что в регионе одновременно строится около 9 тысяч объектов ИЖС. Примерно 10 процентов из них уже контролируется министерством. Часть объектов введена в эксплуатацию, но проблемных домов у нас порядка 250 – тех, что ранее попали в зону риска. Некоторые из них были достроены собственниками самостоятельно. В общем объёме строительства эти 250 домов составляют 3 процента. С одной стороны, доля небольшая, но с другой – в рамках нашего мониторинга эта цифра становится гораздо значительнее.
Совместно с правоохранительными органами мы продолжаем выявлять различные сценарии противоправных действий, в которые фактически вовлекаются потерпевшие, не имеющие средств на первоначальный взнос. Расследуется уголовное дело, состоящее из более чем двадцати эпизодов. Схема такова: заключается договор подряда на 18 миллионов рублей. Супруги берут два льготных кредита по 6 миллионов рублей, предоставляют от подрядчика фиктивную справку о первоначальном взносе в 3 миллиона рублей, затем вносят изменения в проект, уменьшая цену договора до 12 миллионов рублей. После одобрения кредита подрядчик, следуя известному сценарию, прекращает строительство. В итоге люди остаются без первоначального взноса и с долгом в 12 миллионов рублей. На данный момент в законодательстве отсутствует единый алгоритм восстановления прав граждан, пострадавших от недобросовестных подрядчиков по индивидуальному жилью.
Эта проблема требует особого внимания со стороны государства и банков. Нами предложены рекомендации для граждан: инициирование процедуры банкротства таких подрядчиков, обращение в правоохранительные органы и переговоры по реструктуризации. В регионе сформирована рабочая группа, которая постоянно проводит встречи с гражданами для поиска путей решения вопроса.
Данная проблема не впервые рассматривается на этой площадке. В мае прошлого года комитетом был проведён круглый стол с составлением протокола. В нём, в частности, содержался пункт о предложении Фонду развития территорий рассмотреть вопрос мониторинга и формирования реестра проблемных объектов, а также поиска путей их решения. Мы подготовили свои предложения согласно рекомендациям и направили их в фонд, однако были проинформированы, что законодательное основание для ведения подобного мониторинга в рамках действующего правового поля отсутствует. Поддерживая коллег, мы выступаем за расширение случаев применения счетов эскроу, что позволит защитить интересы граждан. Однако необходимо рассмотреть и другую сторону вопроса – качество строительства и судьбу домов после ввода в эксплуатацию.
Требуется обеспечить чёткое следование проектной документации, соблюдение подрядчиками технологий и регламентов производства работ, а также надлежащее качество строительных материалов. Рядовой потребитель и даже представитель местной администрации на этапе ввода не смогут адекватно оценить и подтвердить качество скрытых работ. Результатом нарушения технологии может стать промерзание стен или разрушение ограждающих конструкций. Важно предусмотреть строительный контроль на этапе возведения дома. На наш взгляд, такой инструмент уже действует на бюджетных стройках крупных объектов – это расширенное банковское сопровождение. Его стоимость регулируется правительством и составляет около 1 процента. В условиях, когда подрядная организация получает банковскую аккредитацию, данный механизм контроля видится адекватным. Этот же инструмент позволит обеспечить исполнение гарантийных обязательств при эксплуатации. Понятно, что в случае бюджетного объекта или жилого дома предусмотрена пятилетняя гарантия, и можно предъявить претензии подрядчику. Когда же подрядчик – маленькая организация, непонятно, кому предъявлять требования. В этом случае банк мог бы выступить таким инструментом.
В заключение, подводя итог и опираясь на резолюцию, необходимо: применить обязательность счетов эскроу для случаев кредитования; совместно разработать единый общероссийский алгоритм восстановления прав граждан, пострадавших от недобросовестных подрядчиков; ускорить работу по приведению норм 160-186-го закона в части контроля; для обеспечения качества в сегменте ИЖС и соответствия фактически построенных параметров договору стройподряда внедрить инструмент расширенного банковского сопровождения при использовании кредитных средств.
Финансы не сошлись в балансы
– В Саратовской области реализация механизма строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу демонстрирует устойчивую положительную динамику, начиная с 2025 года. Мы фиксируем существенный рост объёмов введённого жилья. Если в 2025 году было введено 747 тысяч квадратных метров, то в 2026 году мы планируем достичь показателя в 990 тысяч квадратных метров, – отмечает заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области Наталья Согомонова. – При этом, рассматривая структуру жилищного строительства, необходимо подчеркнуть, что доля индивидуального жилищного строительства превышает 70 процентов от общего объёма.
По данным сайта ИЖС, на территории области действует девяносто три строительные организации, осуществляющие индивидуальное жилищное строительство. Однако лишь шестьдесят четыре из них готовы вести эту деятельность с применением механизма счетов эскроу. В рамках взаимодействия с банками, работающими в регионе, в частности со Сбербанком и Дом.РФ, было установлено, что за период с 2024 по 2026 год поступило лишь сорок три заявки на кредитование по договорам строительного подряда. Из них заключено только тринадцать кредитных договоров. При рассмотрении механизма комплексного строительства многоквартирных домов, предусмотренного Федеральным законом № 214-ФЗ, в банки обратились порядка пяти застройщиков, однако ни один договор заключён не был.
В связи с этим хотелось бы сосредоточиться на причинах сложившейся ситуации. Очевидно, что ключевой фактор – финансовый. С целью выявления реальных препятствий для применения механизма проектного финансирования в жилищном строительстве Министерство неоднократно проводило встречи со всеми участниками данных правоотношений: банками, застройщиками и администрациями муниципальных образований. Мы понимаем, что их видение проблемы на местах даёт нам обратную связь.
По итогам обсуждений основными причинами, сдерживающими реализацию данного механизма, стали следующие. Прежде всего, это отсутствие свободных денежных средств у граждан – ситуация, известная всем. Кроме того, высокая процентная ставка по ипотеке и кредитованию во многих случаях препятствует обращению граждан за проектным финансированием. Базовая процентная ставка по кредитованию составляет от 6 до 8 процентов. Однако, по нашему мнению, индивидуальные условия банка предполагают безупречную репутацию, значительный опыт подрядчика в строительстве, отсутствие задолженности и полную финансовую прозрачность. Соответственно, банки неохотно идут на такие сделки.
Потенциальные застройщики индивидуального жилья, как правило, являются стихийными участниками рынка. Граждане, стремясь сэкономить, разделяют строительный процесс на профессиональные этапы и работы, выполняемые так называемым хозяйственным способом. Это существенно усложняет системную работу органов власти и нормативное регулирование. Наиболее распространённый способ – смешанный, что затрудняет юридическое упорядочивание данной сферы. Для органов власти проблемой остаётся хаотичная застройка жилыми домами на основании договоров строительного подряда на земельных участках, ранее выделенных под дачное или садовое строительство. Нормативные требования к проездам, ресурсоснабжающим организациям, а также к инженерной и социальной инфраструктуре в таких условиях зачастую невыполнимы. Граждане осознают, что государство ставит задачу обеспечить комфортное проживание, однако в данном контексте это труднодостижимо, и работа уходит в серый сегмент. Функции градостроительного контроля и преобразования в этом направлении сведены к минимуму.
Законодатель предусмотрел альтернативное решение для малоэтажного строительства – комплексную малоэтажную застройку в соответствии с Федеральным законом о долевом участии. Однако цифры на примере нашего региона свидетельствуют: банковское сообщество и застройщики в ходе длительных переговоров указывают на то, что обязательные требования на стадии запуска проекта, имеющего длительный срок реализации, невозможно и финансово тяжело спрогнозировать. В частности, требуется одновременное наличие транспортной и инженерной инфраструктуры. Это вынуждает застройщика на начальном этапе вкладывать значительные собственные средства. В Саратовской области по данным Сбербанка минимальная сумма для начала такой кредитной программы составляет 6 миллионов рублей. Однако начать пилотный крупный проект без собственных средств практически невозможно. На инвестора возлагаются обязанности по разработке проектной документации, планировки территории, строительству социальных объектов и инфраструктуры за свой счёт. Риск недостроя инфраструктуры на старте проекта остаётся высоким, поэтому банки неохотно финансируют подобные проекты.
Мы поддерживаем резолюцию, сформированную предыдущими докладчиками, и не будем повторяться. Полагаем, что необходимы как финансовые, так и, в первую очередь, юридические механизмы. Правовая работа, проведённая в 2014 году в отношении обманутых дольщиков, дала колоссальную практику. Убеждены, что этот опыт должен быть изучен и максимально применён в сложившихся правоотношениях.
Квартирография влияет на демографию
– Если мы стремимся к дальнейшему улучшению демографической ситуации, к более гармоничному пространственному развитию нашей страны и, наконец, к повышению доступности жилья, мы обязаны последовательно совершенствовать условия для развития индивидуального жилищного строительства, чем мы сейчас и занимаемся, – считает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. – Безусловно, мощным стимулом стал Федеральный закон № 186-ФЗ, который распространил действие механизма 214-ФЗ о долевом участии с использованием счетов эскроу на сферу ИЖС. Это приближает нас к переводу индивидуального жилищного строительства на цивилизованные рельсы и защищает граждан от появления новых обманутых дольщиков. Однако, к сожалению, возникают новые проблемы, в том числе случаи обманутых застройщиков, о которых мы уже слышим от вице-губернаторов. Среди них – задержки раскрытия эскроу-счетов, односторонний отказ от приемки построенного дома и, наконец, такое явление, как потребительский экстремизм. Эти вызовы известны и вам. На наш взгляд, данные проблемы можно решить путем реализации ряда мер.
Первое – внести изменения в Федеральный закон № 186-ФЗ, включив услугу ведения строительного контроля за ИЖС в качестве обязательного условия при заключении договоров строительного подряда. Необходимо передать функции строительного надзора органам государственного надзора, а не банкам, а именно – органам государственного строительного надзора, по примеру многоквартирных домов. Эти органы смогут выдавать заключительные документы, подтверждающие готовность объекта, аналогичные заключению о соответствии (ЗОС), что обеспечит дополнительные гарантии для банков и инвесторов. Второе. Учитывая положения Федерального закона № 309-ФЗ об усилении ответственности саморегулируемых организаций, необходимо предусмотреть обязательное членство подрядчика, осуществляющего строительство ИЖС с использованием счетов эскроу, в саморегулируемых организациях. Это обеспечит солидарную ответственность, что также крайне важно. Третье. Существенно упростить включение проектов ИЖС в программу комплексного развития территорий (КРТ) с обязательным назначением регионального оператора КРТ. Дело в том, что сегодня такими операторами, как правило, выступают крупные застройщики, и более мелким застройщикам, работающим в сегменте ИЖС, крайне трудно вписаться в такие программы. Соответственно, необходимо упростить этот процесс, внеся изменения в Федеральный закон № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года. И четвертое. Обратиться к Минстрою РФ с просьбой разработать, в целях удешевления строительства, новые нормативы для обеспечения коттеджных поселков социальной и коммерческой инфраструктурой: школами, детскими садами, больницами или иными объектами здравоохранения. Действующие требования, разработанные для многоквартирных домов, явно завышены, причем в разы, что, безусловно, существенно удорожает строительство для потребителя.
Год назад мы создали Ассоциацию малоэтажного жилищного строительства (МЖС), в которую вошли лучшие застройщики с большим, многолетним опытом и высокими компетенциями. Сегодня они активно занимаются внедрением передовых технологий и цифровизацией отдельных этапов – начиная от подготовки земельных участков и проектирования и заканчивая управлением жизненным циклом объектов.
– Ассоциация малоэтажного строительства последовательно отстаивает интересы обеих сторон рынка – как дольщиков, так и застройщиков, – подчеркнула Елена Незванова, председатель профильного комитета Ассоциации. – Несмотря на то, что Федеральный закон № 186 вступил в силу лишь в прошлом году и принято считать, что прошло ещё недостаточно времени для оценки его последствий, за этот короткий период сложилась крайне тревожная ситуация. Сформировалась обширная судебная практика, которая, с одной стороны, стимулирует развитие потребительского экстремизма, а с другой – приводит к систематическим нарушениям прав дольщиков. Поэтому Ассоциация адаптирует применение Федерального закона № 214 к отрасли индивидуального жилищного строительства. К 1 марта 2022 года уже введено понятие малоэтажного жилого комплекса – совокупности двух и более индивидуальных жилых домов, что позволяет реализовывать комплексное освоение территорий, развивать социальную инфраструктуру и, соответственно, повышать качество жилья.
С нашей стороны сегодня запущен пилотный проект, охватывающий порядка пятидесяти регионов. Около пятидесяти застройщиков из разных субъектов Российской Федерации применяют данную практику с целью получения проектного финансирования. Позвольте привести несколько аргументов в её пользу. Прежде всего, Федеральный закон № 214 направлен на защиту прав как дольщиков, так и застройщиков. Это принципиально важно. Наше предложение включает расширение понятийного аппарата и внесение уточнений в определения индивидуального жилищного строительства и малоэтажных жилых комплексов, чтобы чётко разграничить их с иными формами строительства и обеспечить более точное применение законодательства. Во-вторых, распространение договора долевого участия и действия Федерального закона № 214 на отрасль ИЖС. Это позволит, во-первых, заключать договоры долевого участия, содержащие полную информацию о будущем объекте строительства, с обязательным требованием регистрации такого договора в Росреестре. И, безусловно, это обеспечит защиту как прав дольщиков, так и застройщиков. Обязательная разработка проектной документации является важнейшим условием обеспечения качественного строительства будущих объектов. Если для многоквартирных домов проектная документация включает двенадцать-тринадцать альбомов и предусматривает обязательную экспертизу, то мы предлагаем упростить эту систему, но обязательно ввести требование о наличии проектной документации объёмом не менее пяти-семи альбомов.
Кроме того, сегодня неоднократно упоминался государственный строительный надзор или государственный строительный контроль. В настоящее время эти функции возложены на органы государственного строительного надзора муниципалитетов, однако, к сожалению, ни предмета регулирования, ни инструментов воздействия на застройщиков или дольщиков фактически не существует. Поэтому мы предлагаем сделать государственный строительный надзор обязательной функцией, как это работает в отношении многоквартирных домов, где он защищает всех участников строительного процесса. Соответственно, под контролем окажутся не только договоры долевого участия, но и сам строительный процесс, включая скрытые виды работ. И будет выдаваться единый документ – заключение о соответствии построенного объекта, которое не станет основанием для одностороннего отказа клиента от приобретения дома. И, пожалуй, самым значимым направлением является то, что Федеральный закон № 214 даёт возможность применять проектное финансирование. Именно для этого и запущен пилотный проект. Мы активно сотрудничаем со Сбербанком в Самаре и Саратовской области. На рассмотрении находится несколько проектов по Федеральному закону № 214 именно в сфере ИЖС. Мы уже получили коммерческое предложение и надеемся, что в течение одного-двух месяцев будет подписана кредитная документация, и, соответственно, будет дан старт проектам, работающим по 214-ФЗ. Тем не менее, все перечисленные пункты, прежде всего, создадут информационную прозрачность. Они дадут возможность использовать единую информационную систему, даже не ту, что существует по 186-ФЗ, а Единую платформу «Наш.дом.рф», где уже сегодня застройщики размещают сведения об индивидуальных жилых домах. Эта платформа, по крайней мере, контролируется органами государственной власти и органами государственного строительного надзора.
Важным пунктом является и ответственность застройщиков: когда мы установим чёткие критерии и механизмы ответственности за нарушения в процессе строительства и эксплуатации. Это станет защитным механизмом и стимулирующим эффектом для развития отрасли индивидуального строительства. Клиенты, желающие жить в собственных домах, получат возможность приобрести такой объект и быть уверенными, что он будет достроен и передан им в качественном исполнении. Вся эта практика, безусловно, адаптирована к многоквартирным домам. Существуют такие существенные показатели, как плотность застройки территории. Необходимо обязательно предусмотреть: если применение практики в МКД обеспечивает высокую финансовую составляющую и доход для застройщика благодаря высокой плотности застройки, то в ИЖС, к сожалению, такой возможности нет. И создать финансовую модель, а затем защитить её перед банком для застройщиков, безусловно, крайне сложно.
Секвестр не оркестр, село не весело
– Что касается опорных населенных пунктов в сельской местности, проводится аналитика, формируются объемы инвестиций, – отмечает президент Союза сельских строителей Сергей Мытарев. – На текущей и на прошлой неделе я встречался с руководителями департаментов Минсельхоза РФ, обсуждали вопрос и с министром. Существуют опасения, связанные с экономическими сложностями в сложившейся ситуации. Таким образом, сформированные пожелания, вероятно, будут скорректированы на 10–15 процентов. В рамках этого мы пришли к единому мнению. На сельских территориях, чтобы уйти от всех этих проблем, необходима организационная структура, которая возьмет на себя весь комплекс вопросов: начиная от подбора участка под комплексную застройку и заканчивая техническим сопровождением и ответственностью за конечный результат ввода в эксплуатацию. Речь идет не только о жилищном строительстве, но о комплексном подходе: объектах социального назначения, инфраструктуре и так далее.
Сегодня существует серьезная проблема с исполнителями на местах в рамках объектов социального назначения. Школы строятся по пять-шесть лет. В рамках 44-го Федерального закона за этот период меняется до пяти-шести подрядчиков. Качество отсутствует, контроль не осуществляется. На местах органы исполнительной власти в лице глав муниципальных образований не имеют специалистов. Они выполняют роль технического заказчика и сопровождения. Понимаете, складывается неприглядная картина в рамках исполнения программы комплексного развития территорий. Мало того, что мы не выполняем паспорт программы, но и то, что финансируется сегодня, исполняется не в полном объеме.
Что касается жилищного строительства: в сентябре было поручение президента разобраться, почему сельская ипотека буксует и работает не в полном объеме. Мы исследовали этот вопрос. Проблемы связаны с инженерной структурой, но главное – недоступность ипотеки. Субсидированные ресурсы заканчиваются буквально в первые месяцы года; уже в апреле средств на сельскую ипотеку нет. Напрашивается вопрос: Президент неоднократно указывал найти дополнительные организационно-экономические формы для строительства жилья. До чего мы дошли? Правительство в рамках поручения президента разрешило многодетным семьям выдавать льготную ипотеку на жилье, построенное более 20 лет назад. На местах, в сельских районных центрах, готового жилья нет и не строилось порядка 20 лет. Я могу это утверждать точно по своему району, где вырос и работал. Миграция за эти 20 лет составила от 10 до 15 тысяч человек.
Для решения всей этой проблемы необходима серьезная организационная структура. Мы предложили создать региональные потребительские кооперативы, которые взяли бы на себя весь функционал. Сейчас с Минсельхозом прорабатывается вопрос законодательной инициативы со стороны региона и принятия Федерального закона о строительной кооперации в малых городах и сельских населенных пунктах. Закон должен закрепить право использования следующих мер: формирование накопительного фонда в потребительской кооперации с использованием инструментов ипотеки, обмен паями потребительского кооператива при реализации проектов строительства жилья и иных объектов недвижимости, использование паев кооперативов в качестве залога и так далее.
Практика в рамках застройщика-заказчика на сельских территориях – так мы будем называть этот региональный кооператив – опирается на опыт, сформированный годами. Сегодня много говорилось про Белгород: я там был, выезжал со Степашиным. Прекрасный опыт: создан фонд индивидуального жилищного строительства на сельских территориях, который позволил решить проблему. В свое время в Оренбурге мы создали «Сельский дом», учредив его вместе с органами исполнительной власти. Кстати, в рамках этого потребительского регионального кооператива ассоциированным членом должен быть орган исполнительной власти.
В рамках этой структуры в Оренбурге на протяжении двенадцати лет мы смогли решить задачу строительства жилья на сельских территориях. Был комбинированный подход: кому нужно было построить с нуля – обеспечивали проектной документацией с большим выбором проектов; кому требовались услуги – предоставляли их. Самое главное – за эти 20 лет создан оборотный фонд, который сегодня составляет почти 1700 единиц. В прошлом году в Орске было серьезное наводнение; буквально за четыре месяца, с июля по декабрь, было построено 290 домов в быстром темпе и предоставлено будущим жильцам под заселение. Почему это удалось? Потому что были свои оборотные средства: не дожидаясь предоставления всей нормативной документации, параллельно шла подготовка проектно-сметной документации и подбор исполнителей. Естественно, решался вопрос производства строительных материалов – проводился конкурсный отбор для оптимизации цены индивидуальных жилых домов.
Сегодня поднимался вопрос об использовании лесной квоты в рамках региона. Мы занимаемся этой темой уже несколько лет. Рослесхоз дал положительные ответы: в рамках подрядной деятельности можно использовать квоту на строительство жилого дома, установленную законодательным собранием каждого региона. Но на местах, где бы мы эту тему ни поднимали, лесники ставят препоны – лес практически поделен. Нужна политическая воля. Квота в 150 кубометров на гражданина составляет комплект дома, покрывающий примерно 50 процентов стоимости. Мы это просчитали с учетом логистики и заготовки. Региональный кооператив возьмет на себя весь функционал: заключит договор с будущим жильцом, обеспечит заготовку, переработку и, самое главное, загрузит деревянное домостроение по полной катушке. Представляете, какой объем можно раскрутить в рамках страны? Для этого нужна организационно-экономическая структура, потому что каждый гражданин в отдельности себе этого не позволит и не сделает. Я задавал вопрос Рослесхозу: если на территории нет возможностей по заготовке леса из-за географических данных, можно в рамках трансферта оказать содействие – заготовить лес, допустим, в Иркутском или Красноярском крае и перебазировать на юг Российской Федерации. Поэтому просьба поддержать нашу законодательную инициативу о создании региональных потребительских кооперативов, которые взяли бы на себя весь функционал как по строительству жилья, так и в вопросах социальной инфраструктуры.
Тёплый контур, холодная конура
– У меня есть практический опыт строительства объектов индивидуального жилищного строительства – коттеджного комплекса в Казани на 180 домов, возведённого по современной технологии деревянного домостроения, – сообщает председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному строительству Артур Хафизов. – Хотелось бы обозначить несколько моментов. Многие из них сегодня уже звучали, но я остановлюсь на ключевых. Например, итоги 2025 года формально рекордны, однако цивилизованные застройщики отмечают, что по результатам прошлого года выручка и спрос на их дома снизились. Такая статистика существует.
Далее хотел бы осветить проблемы, о которых сегодня говорилось лишь отчасти. В частности, закон об эскроу-счетах в действующей редакции стимулирует строительство домов в комплектации «тёплый контур». Что это означает? Возводится коробка, устанавливаются окна и входная дверь, при этом фасадное решение может полностью отсутствовать. Этого достаточно для постановки такого объекта на кадастровый учёт и раскрытия счёта эскроу. Между тем, по разным оценкам, «тёплый контур» составляет от 30 до 50 процентов от финальной стоимости домовладения. Возникает вопрос: на какие средства человек будет достраивать жильё? Либо это неизвестно, либо придётся прибегать к потребительскому кредиту. В прежние времена, когда была доступна коммерческая ипотека (не как сейчас), люди стремились приобрести дом с отделкой, оформить ипотечный кредит и выплачивать его на протяжении двадцати-тридцати лет, сразу въезжая в готовое жильё. Сегодня такая возможность становится недоступной.
Пока данная ситуация отчасти компенсируется льготным кредитованием. Однако если система распространится и на коммерческое кредитование, мы можем получить обратный эффект. Как следствие, возникает вопрос качества и ликвидности таких домов в будущем. Этому аспекту, на мой взгляд, уделяется недостаточно внимания: подобные объекты владелец впоследствии не сможет продать даже по стоимости, на которую он брал кредит. Притом что последние шесть лет цены непрерывно росли, в ближайшей перспективе такой рост не прогнозируется. Как быть дальше – тоже открытый вопрос.
В связи с этим мы предлагаем системное решение. По собственной инициативе мы разработали стандарт ИЖС. На сегодняшний день это внутренний документ, который уже поддержан профессиональными сообществами и находится на рассмотрении Института развития «ДОМ.РФ». Кратко, стандарт описывает весь процесс строительства ИЖС: от календарно-сетевого планирования и контроля сроков и качества работ до страхования строительно-монтажных рисков и послепусковой гарантийной ответственности застройщика. На базе стандарта создано цифровое решение, апробированное на реальных объектах. Оно разрабатывалось при поддержке Российского Союза строителей и Ассоциации деревянного домостроения. Мы приглашаем заинтересованные органы рассмотреть данный стандарт ИЖС и принять участие в его доработке с целью масштабирования на рынке индивидуального жилищного строительства.
Пользуясь случаем, хочу озвучить ещё одну проблему, препятствующую цивилизованному развитию рынка ИЖС, – это земельный налог. С 2020 года для земель ИЖС, используемых в предпринимательских целях, налоговая ставка была повышена до 1,5 процента от кадастровой стоимости. По истечении трёх лет применяется повышающий коэффициент 4, и налог фактически достигает 6 процентов от кадастровой стоимости. Как показывает практика, инвестиционный цикл крупных проектов ИЖС длиннее трёх лет – он продолжительнее, чем в многоквартирном домостроении. В результате это становится серьёзным барьером для развития малоэтажных жилых комплексов. Их сегодня строится немного – не только по этой причине, но это один из значимых сдерживающих факторов. Мы предлагаем предусмотреть отмену повышающего коэффициента земельного налога для участков ИЖС, используемых в предпринимательских целях. На них уже действует максимальная ставка в размере полутора процентов – при условии государственной регистрации прав на жилой дом в течение десяти лет.
Почти ювелирно
– Я руковожу организацией, объединяющей сотни представителей на рынке ИЖС, и одновременно провожу единственную в России интерактивную выставку, которую посещают десятки тысяч конечных потребителей. Поэтому я хорошо знаю ситуацию с обеих сторон, – говорит Владислав Капица, генеральный директор ООО «Опен Вилладж». – Самая большая проблема сейчас – повысить лимит финансирования. Есть компании, которые работают год и за этот год поставили десятки домов, но им не хватает средств. Они хотят строить больше, у них всё хорошо, подрядчики довольны. Есть компании, которые только начинают, и опасения банков понятны: определённые лимиты должны быть. Но вопрос решается просто. Прошёл год, и можно, исходя из выручки компании, количества и качества сделок, а также сроков работы с эскроу, установить дифференцированные лимиты: кому-то 50 миллионов, кому-то 300.
Что хотел бы подчеркнуть, – это важность баланса распределения земель между ИЖС, малоэтажным и многоэтажным строительством. Акцент нужно делать на создании комфортной среды обитания для человека. И время пришло. Есть циклы, когда внимание требуется разным проблемам. Сейчас наступил момент, когда начали появляться частные города и крупные посёлки, и очевидно, что комфортная среда обитания возможна только в мультиформатном проекте, сочетающем ИЖС, многоэтажку и малоэтажку. Рад был сегодня об этом услышать и прошу коллег над этим подумать.
Также сегодня говорили о недобросовестных подрядчиках. Я никого не собираюсь защищать, но многое из происходящего прошло на моих глазах. Могу сказать так: многие из тех, кто сейчас сидит, на самом деле не мошенники, а безграмотные в финансовом отношении люди – скажу так, мягко выражаясь. Они виноваты. Но недавно мне понравилось выступление Президента перед прокурорами, где он сказал: «Коллеги, все нарушители должны быть наказаны. Размер наказания – это очень важно». С моей точки зрения, те мошенники, которые из года в год создают новые компании и обманывают конечных потребителей, должны сидеть, потому что это система. А те, кто пять лет строил по десять домов, а потом из-за финансовой неграмотности подвёл людей, – они, наверное, должны работать, пахать как рабы на галерах, но не сидеть в четырёх стенах. Они должны отрабатывать.
И ещё один важный момент, который срочно требует внимания, раз уж эскроу-счета пришли из МКД в ИЖС: это санкции. В МКД этот вопрос был решён, а в ИЖС есть большая проблема. Для наглядности: если в МКД взять квартиру и дом за 10 миллионов рублей и произойдёт просрочка в 30 дней, застройщик многоквартирного дома заплатит 115 000 рублей. Если аналогичная просрочка случится в ИЖС, конечный потребитель в суде будет требовать с собственника строительной компании 9 миллионов рублей. 115 000 против 9 миллионов – разница огромная. И это если у потребителя слабый юрист. Если же он сам юрист или пользуется услугами прокачанной компании, которая есть на рынке, сумма может составить и 18 миллионов, и больше. А это приведёт к тому, что у компании появятся десятки недостроенных домов. Поэтому, с моей точки зрения, самое важное, на что сейчас нужно обратить внимание, – это санкции в ИЖС.
Кострома мон Амур
– Наша компания занимается производством и строительством домов по технологии быстровозводимых каркасно-панельных конструкций, – поясняет Олег Князев, генеральный директор ООО «Нордик вуд». – Производственные мощности расположены в Костроме. Таким образом, мы являемся производителями деревянных домокомплектов, о которых шла речь в начале. Мы начали работать с эскроу-счетами одними из первых в стране, ещё до того, как это стало обязательным требованием. У нас был заключён второй по счёту договор, и мы на практике убедились, насколько наша индустриальная технология подходит для взаимодействия с эскроу-счетами. Основные преимущества данной технологии – высокая скорость строительства, высокая степень заводской готовности и, как следствие, высокая оборачиваемость средств. Дом поставляется в комплектации под чистовую отделку: внешне он полностью готов, внутри смонтированы все инженерные коммуникации.
На строительство одного объекта у нас уходит всего 21 день. При полной загрузке производства такой дом изготавливается за четыре дня. Высокая заводская готовность обеспечивает стабильное качество, предсказуемые сроки и прозрачную себестоимость, что особенно актуально при работе с эскроу-счетами. Однако, несмотря на эти очевидные плюсы, наблюдается ряд факторов, которые сегодня сдерживают развитие индустриальной технологии в сфере индивидуального жилищного строительства.
Первый фактор, как это ни парадоксально, – сохраняющийся стереотип, что кирпичный дом надёжнее современного быстровозводимого. На выставке Open Wills два года назад мы построили дом площадью 250 квадратных метров, далеко не самый бюджетный. Мы намеренно стремились показать, что можно возводить крупные объекты, и чтобы человек, попадая внутрь, не догадывался, в каком именно доме находится. Люди действительно заходили и удивлялись: «Почему бы кирпичный дом снаружи не отделать деревянной отделкой?» Это демонстрирует силу привычного восприятия.
Вторая проблема – действующие лимиты по семейной ипотеке. Суммы в 6,12 миллиона рублей просто недостаточно для строительства дома с высокой степенью готовности. Потенциальный покупатель вынужден не только изыскивать первоначальный взнос, но и тратить значительные средства на подведение коммуникаций: ограждение, скважину, септик. В итоге на первом этапе он выбирает более дешёвую технологию каменного домостроения. Он строит пустую коробку, без фасада, и впоследствии, возможно, никогда не завершит её. Он платит ипотеку, но не может закончить строительство и не может там жить. Однако выбор уже сделан, и наш дом остаётся невостребованным.
Отдельный вопрос – загрузка производства. Заводы, в отличие от строительных компаний, нельзя остановить или запустить мгновенно. Как только на рынке происходят изменения – будь то в ипотеке, финансировании или любые другие сдвиги, когда клиент решает отложить строительство, – строительная компания просто распускает рабочих. Люди разъезжаются, находят другую занятость, а потом, если необходимо, возвращаются. Мы же, напротив, сначала вынуждены держать завод в простое, выплачивая повышенные компенсации, чтобы удержать персонал. Если же сокращения неизбежны, последующий поиск и обучение новых сотрудников занимают до четырёх месяцев – это дополнительные издержки. В этом и заключается ключевая проблема производителей деревянных домокомплектов: почему сегодня эта технология работает не так, как хотелось бы.
Тем не менее, несмотря на все сложности, мы видим, что рынок ИЖС сейчас переживает этап трансформации. Механизм эскроу делает отрасль более прозрачной. Для заказчика и для строительных компаний это стимул повышать качество строительства, сокращать сроки и улучшать эффективность работы. Из моего общения с коллегами по рынку я вижу: компании только недавно нашли финансирование, которого ранее не имели, и сейчас активно его осваивают. Они строят дома, выбирая все доступные лимиты. Однако они ещё не столкнулись с тем, что клиенты могут не принять эти объекты: застройщики продолжают возводить дома по старым стандартам и подходам. Например, у моего знакомого компания уже два месяца не может раскрыть эскроу-счёт, потому что в проекте не были предусмотрены определённые детали. Кроме того, была неверно рассчитана площадь дома: подали одни документы, а при выезде кадастрового инженера выяснилось, что на деле всё иначе.
По моему мнению, некоторые компании, к сожалению, будут вынуждены покинуть этот рынок. Отрасль будет укрупняться. Основную долю займут системные, технологичные и ответственные предприятия. В долгосрочной перспективе это положительно скажется на качестве индивидуального жилья, на доверии со стороны покупателей и на развитии отрасли в целом.
