О причинах снижения спроса на жилье, рисках для застройщиков и потребителей, мерах поддержки, об адаптации рынка к текущим условиям, эффективности действующих инструментов продаж, а также о возможных решениях и прогнозах на год рассказали министр архитектуры и градостроительной политики Приморского края Антон Глушков, директор Инвестиционного агентства Приморского края Анна Волкова, руководитель Приморской лаборатории Института экономических исследований ДВО Российской академии наук, финансовый консультант Максим Кривелевич, коммерческий директор группы компаний «Остов» Яна Молчанова, сооснователь компании «Атлант Девелопмент» Александр Федюков, коммерческий директор «Эскадра Групп» Наталья Кришталь, креативный директор девелопера «СМЕЛО» Евгений Коваль, директор ФАНУ «Востокгосплан» Михаил Кузнецов.
– Мы в последнее время наблюдаем парадокс: объём нового строительства растёт, а покупательский спрос падает, – обратила внимание руководитель пресс-центра модератор Елена Титова . – Приморье Как пишет пресса, кстати, вошло уже в красную зону по объёму нераспроданных кв.м. И нам предстоит сегодня найти ответы на три главных вопроса. В чём причины красной зоны? Будут ли падать цены? И когда выгоднее покупать квартиру?
– Михаил Кузнецов: Начнём с цифр обнадёживающих. Это своего рода профессиональная привычка, которая во многом объяснит и те показатели, что сегодня, возможно, тревожат граждан. Во-первых, за последние годы мы наблюдаем рекордные объёмы ввода жилья. Грандиозная стройка развернулась на Дальнем Востоке, а в Приморье – особенно. Взгляните: 1 млн 385 тыс. кв.м, рост на 6%. Это треть всего ввода по Дальневосточному федеральному округу. И это, без преувеличения, лучший результат в ДФО по вводу многоквартирных домов. Одновременно, и это примечательно, растёт и индивидуальное жилищное строительство – быстрее, чем в среднем по ДФО и по России в целом. Наконец, увеличивается и обеспеченность жильём на душу населения. Вводимые объёмы постепенно догоняют те целевые показатели, что всегда закладываются в наши национальные цели и проекты. И вот ещё один факт: по объёму строящегося жилья Приморье занимает 40% от всего ДФО. Это первое место в макрорегионе. Однако стоит признать: цена на новостройки здесь тож
е высока. Вы верно задали вопрос о ценах. Но нужно понимать: это регион с наибольшим спросом, с большим количеством премиального жилья. Поэтому средняя цена здесь – показатель не всегда репрезентативный. Она скорее отражает востребованность рынка. И ещё один важный момент: ипотека работает исправно. Мы видим, что 10 000 семей получили одобрение – рост год к году. И напомню, дальневосточная ипотека – один из немногих инструментов на рынке России, который действительно функционирует и поддерживает спрос.
Теперь о цифрах непроданного, как вы выразились, жилья. Динамика следующая: 30% реализовано, почти половина не продана, по 18% продажи ещё не открыты. Ситуация на самом деле неоднородна. При этом в готовых сданных домах количество непроданных кв.м в этом году снижается. Что касается новых строек, запуск многоквартирных домов заметно сократился. Девелоперы реагируют на спрос, который, признаться, несколько стагнирует. Так какова же общая картина? Если подвести краткий итог, Приморье – бесспорный чемпион в ДФО по строительству, по вводу и ИЖС, и МКД. Темпы исторически максимальные за все последние периоды. И при всём при этом общий фон – настороженность граждан в финансовых вопросах. Снижение активности по ипотеке, высокие ставки – всё это не способствует быстрому росту спроса. Рынок немного замедлился. Мне кажется, это нормальная коррекция. Однако есть и сложности с точки зрения финансирования отрасли. Здесь тоже нужно говорить откровенно. Определённая коррекция на рынке неизбежна. Тот нераспроданный фонд, что есть сейчас, будет подпитывать и обеспечивать существующий спрос. Я не вижу здесь какой-то красной или оранжевой зоны. Это обычная, рыночная коррекция. Темпы набраны отличные. И повторюсь, определённая коррекция – по вводу многоквартирных домов, по запуску новых строек – на рынке происходит. Мы наблюдаем это через снижение старта новых проектов.
– Как в Министерстве оценивают эту ситуацию? Мы рекордсмены по строительству, но тем не менее в красной зоне, как это сочетается?
– Антон Глушков: Нужно быть осторожнее с формулировкой «красная зона». Ключевой показатель здесь – соотношение стройготовности и распроданности. Именно за ним мы следим в первую очередь. Сегодня как только этот индекс опускается ниже 60 пунктов, начинается зона внимания: ситуация ещё не кризисная, но уже требует коррекции и пристального наблюдения. На начало года в Приморском крае показатель составлял 58%. По последнему срезу за май – уже 59%. То есть динамика выравнивается. И, безусловно, снижение ключевой ставки для нас – хороший, надёжный инструмент и подспорье. Отмечу: на сегодняшний день в Приморском крае зафиксирована самая низкая средняя ставка по ипотеке в Российской Федерации – 5,5%. Для нас это зримое подтверждение того, что у региона есть ресурсы и инструменты для дальнейшего роста. Строительство идёт не просто активно – оно идёт массированно. За последние пять лет это был настоящий строительный бум, и в 2026-м темп, как мы видим, не снизится.
В этом году мы планируем выйти на плановые показатели – более 1 300 000 кв.м. А в следующем году, возможно, последует коррекция. Да, мы отмечаем: проектов запускается меньше, чем в предыдущие годы. Однако внимание застройщиков смещается от количества к качеству. Конкуренция теперь идёт не на поле быстрого предложения в рамках дальневосточной ипотеки, когда раскупались малогабаритные лоты, – сейчас на рынок выходят точечные, продуманные проекты: более крупные, лучше обустроенные, более подготовленные. Поэтому коррекция неизбежна, но если это и «красная зона», то самая её граница. Это, скорее, звоночек для девелоперов: с большей вдумчивостью подходить к проектам и включаться в комплексное развитие территорий.
– А может ли рынок столкнуться с банкротством средних и малых застройщиков?
– Антон Глушков: Знаете, любой рынок – не только Приморья – должен учитывать экономическую реальность. Поглощения, скупки, слияния были и будут. Компании, не выдерживающие конкуренцию, неизбежно поглощаются более активными, более агрессивными игроками. Чаще всего мы наблюдаем выкуп земельного банка. Команды, к сожалению, при слияниях не переходят. Определённые изменения возможны, но мы не назвали бы это давлением или резкой трансформацией рынка. Это естественная рыночная среда.
– Может ли это быть началом системного кризиса спроса?
– Максим Кривелевич: Пока ещё нет. Пока это, скорее, циклический кризис. И здесь я позволю себе предложить одну, возможно, спорную мысль – но я готов её отстоять. Для Приморского края квадратные метры – это, по сути, рынок облигаций для финансово безграмотных. На протяжении двух десятилетий у нас сложилась система, в которой квартиры приобретались как инструмент инвестиций. Те, кто не ведал, что такое облигации, вкладывали средства в покупку кв.м на первичном рынке. Метры дорожали, и так складывалась система низкорисковых и достаточно доходных вложений для тех, кто не желал повышать свою финансовую грамотность. И вот теперь мы ожидаем ухода этих людей с соответствующего рынка: жильё перестаёт быть привлекательным объектом для спекуляций. Соотношение между арендной платой и стоимостью квадратного метра сегодня некомфортно в сравнении с вкладом в банк. И, наконец, самое главное, что, на мой взгляд, отразится на ситуации. Ожидания многих наших коллег относительно снижения ставки Банка России излишне оптимистичны. Если не ограничиваться просмотром пресс-конференции, а вчитаться в «Основные направления», мы увидим, что базовый сценарий – ставка 13–15 %ов на 2026 год. Таким образом, следует ожидать дорогих денег, ухода спекулятивного спроса, сокращения покупок за счёт «серого» приобретения китайскими частными инвесторами – и все эти факторы вполне способны обеспечить весьма интересную, пусть и краткосрочную, коррекцию цен.
– Яна, во Владивостоке у вас 160 объектов, 29 000 квартир в продаже. Это больше или меньше, если сравнивать 2024-й с 2025 годами?
– Яна Молчанова: Да, практически вдвое выросла площадь экспозиции. Но ситуация со сдачей объектов у нас складывается более-менее благополучно, поэтому столь острого дисбаланса нет. Мы не накапливаем экспозицию в таких объёмах – всё потому, что цифры, которые я привожу, относятся именно к строящемуся жилью. Это то, что продаётся по договорам долевого участия. Ведь если взять уже сданные объекты – по нашим данным, а я как застройщик перед выходом на рынок анализирую каждую локацию, – средняя статистика сейчас такова: к моменту ввода в эксплуатацию продано 30–40 %ов объекта. То есть, если взять последние объекты, сданные за последние несколько лет, – раньше, например, в 2023 году, финансовая модель строилась из расчёта 90% продаж к вводу в эксплуатацию. Это считалось успешной финмоделью. Теперь же, формируя будущие проекты, мы закладываем 65–70 %ов – и это уже будет хорошо. Безусловно, Владивосток остаётся перспективным городом с точки зрения роста стоимости. Порядка 20% – рост состоялся, причём вне зависимости от сегмента рынка: и комфорт, и эконом. Средняя стоимость квадратного метра, если раньше в районах не столь привилегированных, удалённых, составляла 150–160 тыс., то сейчас даже в локациях, достаточно удалённых от Владивостока, достигает 180–190 тыс.. Мы наблюдаем рост в 20–30% за последние несколько лет.
– Почему вообще возник переизбыток кв.м на рынке жилья в Приморье? Когда эта тенденция начала зарождаться?
– Михаил Кузнецов: Знаете, я снова оговорюсь: переизбыток – даже если послушать наших коллег – понятие относительное. Доля инвестиционного спроса, о которой говорил Максим, действительно была, это очевидно. Другое дело – я как-то был в Китае, в Сиане. Едешь, смотришь: стоят дома, и ни одно окно не светится. Вот это настоящая проблема: когда уже построенное жильё наращивает объём нераспроданного, да? Это уже тревожный звоночек. Пока мы находимся в ситуации нормальной рыночной коррекции. И темпы роста, которые мы набрали, только-только вывели нас на среднероссийские, скажем так, показатели. Сегодня доступность жилья в Приморье – 55% домохозяйств. Такого мы не видели на Дальнем Востоке очень давно, и это прекрасный показатель. Он вырос, особенно последние два-три года, когда спрос замедлился. Люди, возможно, где-то в ожидании, занимают более консервативную финансовую позицию… И это, наверное, просто снижает темпы роста спроса. Пока я бы говорил именно так.
– Как вы считаете, когда по прогнозам будет падать или расти цена?
– Максим Кривелевич: Цена падала не раз – просто мы этого не замечали. Потому что рублёвая цена росла, маскируя провал. А вот долларовая цена – или, скажем, цена квадратного метра, выраженная в золоте – тем временем неуклонно сползала вниз. Сегодня нас выручает лишь искусственно заниженный курс: мы попросту не видим этой тени, упавшей на рынок. Это первое. Второе – я предлагаю всем провести один мысленный, почти осязаемый эксперимент. После нашей встречи откройте «Форпост», найдите роскошную квартиру в новостройке, наберите номер и попросите скидку в двадцать %ов – при условии, что привезёте деньги сегодня. Я так делал не раз и ни разу не получил отказа. Поймите: снижение цены – это не когда падают цифры в объявлениях. Снижение цены – это когда падает сумма в договоре. А в договоре цена уже падает – по очень многим объектам. Другое дело, что это не носит сплошного, коврового характера, а скорее точечного. Но нам, покупателям, это крайне выгодно. Нашим коллегам – застройщикам, девелоперам – куда менее. И здесь я хотел бы обратиться к ним с вопросом. Скажите: вот мои клиенты-строители очень жалуются, что в двадцать шестом году существенно урезали льготы для резидентов свободного порта Владивосток. И с этим они связывают грядущий рост себестоимости, а значит, и сжатие маржинальности бизнеса. Пользовались ли вы когда-нибудь льготами свободного порта? Скажется ли на вашем бизнесе это резкое сокращение предоставляемых льгот?
– Максим Кривелевич: Вот, кстати, это очень интересно: мало кто знает. Если вы сейчас зайдёте на сайт КРДВ, то на том месте, где раньше было написано: «Льготная ставка социальных платежей от фонда оплаты труда – 7,6% вместо 30% для тех резидентов, кто заходит с 1 января 2026 года» – на этом месте уже просто красивая градиентная заливка. То есть те, кто сейчас придут с новыми проектами, льгот по зарплатным налогам не получат. А глава 56.1 Налогового кодекса вдобавок вводит достаточно непростую процедуру доказательства вашего права на льготы по остальным налогам. Но это касается не тех, кто уже в свободном порте, нет, – а тех, кто хотел бы к нему присоединиться или зайти с новым проектом.
– Михаил Кузнецов: У нас действительно сейчас идёт, по поручению Президента, трансформация льготных режимов, и думаю, что в ближайшее время правила и условия уже будут определены. Отразится ли на себестоимости? Ну, себестоимость, кстати, – это один из драйверов стоимости метра на Дальнем Востоке. У нас, где-то на 20–25% по разным регионам Дальнего Востока, себестоимость строительства выше. От бетона до стоимости труда, транспортировка и так далее – мы это видим, понимаем. В обновлённой стратегии Дальнего Востока, кстати, особое внимание строительному кластеру будет уделено: то есть и развитию собственного стройсектора на Дальнем Востоке, чтобы эту себестоимость снизить. Поэтому я бы здесь не делал, знаете, максимальную ставку только на налоговые льготы. Давайте не забывать: налоги, налоговые льготы – это тоже расходы бюджета, да, в том числе местных и региональных, которые должны по идее попадать в казну и тратиться на дороги, на инфраструктуру. Поэтому, я думаю, доступность льгот не должна снизиться. А форма
т и условия – они могут быть пересмотрены. Вот в ближайшее время эти решения будут приняты. Но системные меры по снижению себестоимости не ограничиваются только налоговыми льготами. Я вот на это хочу обратить внимание: это развитие конкуренции на рынке стройматериалов, это снижение транспортной составляющей, стоимости. Ну и в целом – развитие строительного сектора Дальнего Востока.
– Что же в результате будет с вашими ценами?
– Александр Федюков: Всё выверено до цифры. У нас есть финмодель – живой скелет любого решения. Мы точно знаем, сколько может стоить квадратный метр и какую цену выдержит рынок. Просчитывая сценарии, мы видим: да, ситуация непростая, но абсолютно рабочая. И здесь я коллег поддерживаю. Второе: мы всегда сверяемся с курсом государства. В Приморье остро не хватает кв.м на душу населения – это факт. А у государства есть чёткий план по росту этих метров. Мы смотрим на банковский сектор – это прямой, честный индикатор. Если банки дают деньги, значит, строить нужно. У них – сильнейшая аналитика по всей стране, федеральный масштаб. И конкуренция всегда идёт на пользу. А для покупателей – это вообще идеальное время. Сейчас застройщикам непросто. Стоимость «квадрата» активно не растёт, но и не падает – так, точечные инструменты, скидки. Но если взглянуть на картину целиком: цена растёт. И сегодня – пожалуй, лучшее время для покупки. Потому что, когда рынок выровняется, цена пойдёт вверх стремительно. К тому же, ещё семь лет назад не было таких продуктов. Не было такого качества девелопмента. Взять Краснодар: там рынок сформировался давно, подрядчики и застройщики – уровень, покупатель грамотный. А мы только входим в эту стадию. Для покупателя, на мой взгляд, сейчас лучшее сочетание продукта и цены. А нам нужно переждать, работать – и всё будет хорошо. Ещё три года назад застройщиками становились все, у кого был ресурс. Сегодня остаются те, кто строит качественно. Поэтому мы смотрим на каждый жилой проект пристально, но уже поворачиваемся к коммерческой недвижимости: офисы, курортные объекты. Там мы тоже видим потенциал. Так что рост предусматриваем. Но теперь – аккуратно и избирательно.
– Сильно ли вообще упала покупательская способность? Что сегодня сильнее всего тормозит продажи, по вашему мнению?
– Анна Волкова: От лица инвестиционного агентства отвечу: мы пока не видим, чтобы спрос угасал. Число застройщиков, которые идут к нам за поддержкой, – лучше любых цифр говорит само за себя: эта ниша востребована сейчас, как никогда. Девелоперы подходят к своим проектам всё глубже, всё осознаннее. Конечно, мы понимаем: конкуренция жесткая. Мы стараемся подсветить самое важное – и в финансовой модели, и в визуальном образе проекта. Но ключевое другое – философия. Она меняется кардинально. Всё чаще девелоперы приходят к мысли: они хотят создать такую инфраструктуру внутри объекта, чтобы жителям не хотелось уезжать из него даже на выходные. Если я ошибаюсь, коллеги меня поправят, но, думаю, они согласятся: застройщик становится всё более вдумчивым в этом смысле. Поэтому мы, со своей стороны, спада спроса или каких-либо проблем не ощущаем. Возможно, проблемы существуют снаружи – и, конечно, они есть. Сегодня застройщики приходят к нам с главным запросом: где взять дешёвые кредиты, где найти финансирование на инфраструктурные затраты. И здесь мы очень помогаем. Помимо снижения административных барьеров – ради чего, собственно, и создавалось инвестиционное агентство – мы активно содействуем в получении льготного финансирования.
– Наталья Кришталь: Мы замечаем определённую сезонность в продажах – да, она есть. И наш объём продаж сопоставим с прошлым периодом. Но покупательская способность, я считаю, снизилась. Стало сложнее. Мы используем совершенно другие инструменты. Раньше можно было просто выставить объект на продажу и ждать, пока в отдел продаж двери вынесут. Сейчас такого нет. Покупатель абсолютно избирателен. Под каждого ищем свой подход. Да, безусловно, сейчас застройщики, которые запускают новые проекты, закладывают в них иное УТП. Они смотрят на инфраструктуру, вкладываются в благоустройство, пытаются войти в КРТ, в кооперацию КРТ – то есть максимально вкладываться в инфраструктуру проекта, чтобы он стал по-настоящему привлекательным для людей. Те проекты, что есть сейчас, – частично не распроданные, по Приморскому краю в том числе, – они другие. Их нужно продавать. И мы как застройщики вынуждены прибегать к разным методам. Мы переформатируем отделы продаж, строим диалог иначе. Мы ищем подход к каждому клиенту – с любыми возможностями. Как ребята здесь сказали: «Любые. Если у тебя есть хоть какая-то возможность, просто позвони – а там уже разберёмся». Сидеть и ничего не делать, как раньше, – уже не получится. Нас слишком много.
– Изменился ли покупатель за два года?
– Евгений Коваль: Конечно, мир изменился. Сегодня мы осознаём: мы строим жилые дома, где есть двор. Но многие застройщики даже в 2026 году возводят здания, гордо именуя их «комфортом» или «комфорт-плюс», а на деле это убогий эконом. Во Владивостоке такие дома вводятся в строй – без единого двора. Девелоперы забывают: есть дети от нуля до пяти лет. Всё оборудовано лишь для подростков. Сейчас к этому пришли все, но мы ещё в 2018 году, на заре своего пути, создали двор, из которого не хочется уходить. Там и фонтан, и площадки для самых маленьких – от нуля до пяти, и спортивные зоны. Всё, что нужно здесь и сейчас. Сегодня девелоперы задумываются о строительстве комьюнити-центров. Это свежее УТП, новая фишка на рынке. Пошла она давно, и корни её – в Тюмени. Там, кстати, начали возводить такие пространства, а затем волна докатилась до Москвы, растеклась по регионам. Наши федеральные девелоперы тоже перенимают этот опыт – то, что родилось в Тюмени. Конечно, покупатель изменился. Он хочет многого: и этого, и того. Но цена на всё это отнюдь не снижается.
Мы понимаем: если раньше можно было строить дешевле, то теперь – вот в чём наша особенность – Владивосток слишком отдалён. Вся логистика, все транспортные расходы ложатся на квадратный метр. Здесь ничего не производится. Окна везём из Москвы. Керамогранит – из Китая, а для внутренней отделки – Италия. Детские площадки? Если покупаешь стандартные – Москва, Омск, ещё где-то. То, что делаем мы, – это эксклюзив. Его изготавливают опять же в Москве, и стоит он немалых денег. Да, квартира у нас дешевле, чем в Москве, а в Сочи – дороже. Но почему в Сочи так дорого? А в Дубае дешевле, чем в Москве. Понятно – Владивосток далёк. И вот в 2020-м, когда грянул коронавирус, это стало настоящей проблемой. У нас здесь даже кирпич не могли произвести. Мы везли его из другого края России. Хотя, казалось бы, что такое кирпич? Просто глина. И мы тащили кирпич из Хабаровска, из других регионов. А что касается перемен: да, потребитель стал иным. Он начитан, сидит в соцсетях, оперирует каким-нибудь законом, который вычитал. Но всё упирается в цену.
– Антон Глушков: Нельзя сказать, что покупатель сильно изменился – изменилось само информационное поле. Оно стало чище, прозрачнее, понятнее. Взгляните: вы говорите «пять лет назад» – давайте сравним. Если проследить динамику цен и сопоставить её с потребительской инфляцией, то за эти пять лет стоимость квартир выросла на 65%, а инфляция составила 55%. То есть зависимость очевидна: цена квартиры практически коррелирует с инфляцией. По сути, человек покупал квартиру раньше – покупает и сейчас. Но был ажиотажный спрос, подогретый льготами, которые для Дальнего Востока предоставили в исключительном порядке, не сравнимом с другими регионами России. Тогда все бросились скупать, понимая: есть лимит по дальневосточной ипотеке, и нужно успеть в него вписаться.
Все девелоперы кинулись готовить под эти лимиты свои однокомнатные квартиры, выставляя их на продажу. Но те, кто хотел инвестировать, уже проинвестировали. Теперь на рынок вышли реальные покупатели – те, кто приобретает жильё для жизни. И здесь встаёт вопрос: зачем покупать некачественное жильё, которое возводили те, кто выходил на рынок как «Свободный порт Владивосток»? Мы знаем, что тогда много команд строили быстро, наспех. А сейчас приходят профессионалы, которые говорят: «Ребята, подвиньтесь. Мы работаем качественно, профессионально, создаём действительно достойный продукт». На его фоне ваш товар, скажем так, останется лежать на рынке. И покупатель проголосует рублём. Он выберет то, что соответствует комфорт-классу. А некоторые объекты создадут тот самый эффект затоваренности. Но это не значит, что покупатель вчера был беден, а сегодня стал богат. Нет. Просто пришло понимание рынка.
– Михаил Кузнецов: Девизом сегодняшнего обсуждения должно стать: «Время осознанных девелоперов». Я это услышал прямо. Они молодцы – качество жилья растёт, проекты оценивают более квалифицированно, избегают дешёвых схем, рассчитанных лишь на льготы. Это неплохо, это как раз говорит о зрелости рынка. Я бы выделил два момента, о которых, кажется, говорил Александр. Первое: у нас вводится 0,7 квадратных метра на человека в год. Напомню, коллеги, 0,82 – это не фантастика, а уровень воспроизводства жилья, при котором старое своевременно сменяется новым, без потери качества и излишнего износа. Мы этого уровня ещё не достигли. Это раз. Второе: объём отложенного спроса тоже можно прикинуть. Посмотрите: сейчас у населения на счетах более 60 трлнов руб. – спасибо депозитной гонке последних лет. Альтернативы? Вложения в акции? Не думаю. Это опять жильё, но с отложенным эффектом. Эти два фактора заставляют меня думать, что красной зоны нет. Нужно быть аккуратными, осторожными. Именно такое поведение я вижу у девелоперов.
Ещё один момент, который подсказал Максим: «Какую скидку дадите?» – «20%». Отлично, значит, запас маржинальности у них есть. Ни один разумный человек не станет давать скидку себе в убыток. Да, цены высоки – достаточно высоки. Но взгляните на график: он мне нравится больше всего. Когда мы начали прицельно заниматься ростом предложения жилья на Дальнем Востоке – а это была осознанная политика, ведь спрос мы взвинтили дальневосточной ипотекой, а предложения, качественных застройщиков, не было. Вы не представляете, какие переговоры порой велись в ручном режиме, чтобы застройщики пришли и увеличили предложение. Так вот, цены в России теперь опережают цены на Дальнем Востоке. Долгое время они коррелировали, порой Дальний Восток даже опережал, а теперь они сравнялись и даже немного пошли вниз. Надо помогать нашим застройщикам со себестоимостью – то, о чём коллеги говорили. Будем принимать системные меры, чтобы себестоимость снижалась. Тогда у них появится платформа и возможность снижать
цены. Мы не можем прийти к ним и сказать: «Товарищи, работайте в убыток». Так не бывает – это рыночная экономика. Значит, нужно работать над этими факторами. А спрос есть, он отложенный. Так что паниковать не стоит.
– Яна Молчанова: Мы сейчас всё время говорим о себестоимости, но главный фактор, который на неё влияет, – это ставка Центробанка. По сути, это цена проектного финансирования для нас. И поверьте, 15–20% чистой прибыли уходит именно из-за неё, накладываясь на падение спроса. А спрос измеряется показателем распроданности. Чтобы застройщик оставался в здоровой экономике, как мы привыкли по показателям 2023 года, когда наполнение эскроу-счетов достигало 150–160%, мы могли ежемесячно получать среднюю ставку за пользование деньгами 4,5%. Сейчас же эта ставка – 16,2%. А средняя прибыль застройщика, как известно по всей России, составляет 20–30%. И вот что происходит на деле: если эскроу-счета не наполняются, как сейчас, из-за низкого числа сделок, застройщики вынуждены работать в условиях, где средняя динамика продаж – 5–6–7 объектов в месяц. Я каждый месяц анализирую все показатели: продажи колеблются от 30 до 120 млнов руб., часть уходит в рассрочку, и наполнение эскроу-счёта в лучшем случае достигает 50 милл
ионов. Таков средний вклад одного объекта. К чему мы приходим? Наполнение эскроу-счёта относительно выборки по строительству стабильно ниже 100%, потому что оно отслеживается накопительным итогом. В итоге застройщик просто съедает свою чистую прибыль. И единственное спасение здесь – снижение ставки Центробанка. Именно от неё зависит стоимость денег по проектному финансированию. Только тогда можно будет оптимизировать себестоимость и остановить значительный рост стоимости квадратного метра.
– При снижении ставки Центробанка, когда станет невыгодно держать деньги в банке, будут ли их вкладывать в недвижимость?
– Максим Кривелевич: Мне кажется, коллеги недооценивают хтонический ужас, что поджидает их в связи с изменением облика будущего потребителя. Пока, на первый взгляд, он всё тот же, кого мы привыкли видеть. Но у экономического кризиса есть одно дьявольски любопытное последствие: количество денег множится, а вот число людей, у которых эти деньги есть, неумолимо тает. Взять хотя бы пресловутые 67 трлн на депозитах – да, сумма выросла примерно вдвое. Но круг лиц, на которых распределяются эти млрды, сузился катастрофически. И что же мы видим? Вот, скажем, взглянуть на бюджетные проектировки Приморского края на двадцать шестой – двадцать восьмой годы: рост зарплат замедлится, располагаемые доходы пойдут под уклон, естественный прирост – отрицательный. Миграционный приток – это отнюдь не платёжеспособные покупатели квартир. Стало быть, коллеги поступают совершенно здраво, делая ставку на сегменты «комфорт», «комфорт плюс» и элит. Почему? Денег на рынке будет в избытке, но тех, кто ими владеет, – раз-два и обчёлся. Просто сейчас эта картина ещё прячется от глаз. И даже если ключевая ставка ЦБ поползёт вниз, сокращение числа желающих купить жильё, вероятно, обгонит удешевление финансирования. Тем более что инвестиционное агентство знает, где строителям найти сравнительно доступные деньги.
– Анна Волкова: Это не секрет. Мы работаем с «ВЭБ.РФ» очень плотно. И я вижу, как Сбербанк сейчас активно финансирует наши проекты, причём по ставкам гораздо лояльнее, чем те самые 15–20%. Поэтому, если у кого-то действительно сформирован запрос на объём инвестиций, я приглашаю на консультацию – мы подскажем, куда лучше обратиться за финансированием: какой банк предлагает льготные условия, какой покрывает затраты на развитие инфраструктуры и так далее. Сейчас мы активно сотрудничаем с ключевыми банками: ДОМ.РФ, Сбербанк и ВЭБ.РФ.
– Яна Молчанова: Мы тоже с ними работаем – как все застройщики. Есть график наполнения эскроу-счёта. Да, ты подписываешься под один %, а получаешь совершенно другой, если не выполняешь обязательства по накоплению, вылетаешь за другую ставку. Дело не в условиях банка, а в рыночной ситуации: наполнения не хватает – и ты снова за другим показателем. Вопрос не об этом. Речь о самих сделках, об их количестве, а не о том, куда обращаться за проектным финансированием. Застройщики здесь достаточно опытны – для многих это далеко не первый объект.
– Евгений Коваль: Об условиях промолчу, у всех NDA. У каждого свои условия. У нас есть требования маркетингового агентства: отдел продаж должен реализовывать 20–30 квартир в месяц. План выполняется. Плюс работа с агентствами недвижимости – у каждого своё. У всех застройщиков каждый месяц акции, чтобы привлечь клиента. Есть акции и на детей – дополнительная скидка. Но мы пошли дальше: дети есть не у всех, а у кого-то – кошечки и собачки. И мы даём такие акции: с ветпаспортом – пожалуйста, минус 100 тыс.. Но понятно, что в основном у нас дальневосточная и семейная ипотека.
– Антон Глушков: Давайте оперировать проектным финансированием. На сегодня средняя взвешенная ставка – 9,9. С начала года она снизилась на целых 0,3 пункта. Нам бы, конечно, хотелось, чтобы ключевая ставка снижалась быстрее и реже, но мы понимаем макроэкономические процессы и позицию Набиуллиной, которая сказала: «Ребята, я снижаю ставку». Однако динамика, скорее всего, будет… скажем так, пессимистичной. И, возможно, мне придётся ввести повышение, обратный отскок, в зависимости от того, как будет развиваться ситуация. Поэтому, коллеги, как профессионалы, мы должны смотреть макроэкономический прогноз вперёд и строить свою финансовую политику. А дальше – каким маркетинговым инструментом это облачить: кошечками, собачками, коллеги, – ваша фантазия и креативность. Но экономика есть экономика, и на неё нужно опираться.
– Повлияет ли на рынок программа реновации ветхого жилья?
– Антон Глушков: На мой взгляд, здесь ситуацию несколько переоценивают. Тотальная реновация по московскому образцу Приморскому краю не грозит. Мы работаем именно в рамках комплексного развития территорий – точечно, там, где действительно необходимо решать социальные проблемы. Первый проект КРТ, который мы запустили, – Снеговая Падь. Мы понимаем: социальные объекты там критически важны, ситуацию нужно выправлять. Но есть и другие объекты – в центре города они складываются в целую цепочку проектов, и мы их готовим. Сейчас идёт сложная, скрупулёзная работа. Мы хотим создать действительно новый облик города, чтобы жилые дома без элементарных бытовых условий – ушли в прошлое. В центре Владивостока не должно быть домов, где нужду справляют во дворах. В XXI веке это катастрофически невозможно. Поэтому вся эта система и программа – наша государственная политика. Но сказать, что мы тотально начнём сносить дома подчистую и запустим новую волну, наверное, будет не совсем корректно. Хотя, безусловно, это в фокусе нашего внимания.
– Снизится ли первоначальный взнос? Как застройщики с этим готовы работать дальше?
– Яна Молчанова: Знаете, хорошо, что подняли эту тему. Потому что сегодня действительно есть тревожный перекос: множество покупателей имеют право на дальневосточную ипотеку, но первоначальный взнос, который у них на руках, не позволяет купить квартиру даже в классе «комфорт». Сейчас для того, чтобы реализовать это право, нужно внести от трёх до шести млнов своих средств. Это собственные деньги. Если брать в расчёт, то выходит либо девять млнов, либо шесть. Маткапитал здесь – смешная цифра, он покрывает от силы десять %ов от всей суммы. Так что он не выручит. Поэтому, когда вы спрашиваете, изменится ли % первоначального взноса, который сейчас устанавливают банки… Дело не в банках. Стоимость лотов взлетела так высоко, что здесь вопрос упирается в рынок. Ты можешь купить квартиру с первым взносом в 20 % разве что в объектах эконом-класса. Так что не к банкам претензии, правда? Ну, снизят они ставку до десяти %ов. А квартиры стоят столько, что тебе всё равно нужно минимум 30-35 %ов
собственных средств, чтобы купить недвижимость во Владивостоке. Единственное, что сдвинет ситуацию с мёртвой точки, – то, чего мы все ждём и о чём столько раз говорили и подписывали документы: увеличение лимитов. Это единственный фактор, который изменит историю и с себестоимостью, и с наполнением эскроу-счетов, и с оптимизацией экономики в наших проектах. И даст людям реальную возможность воспользоваться своим льготным правом. Ведь Владивосток уже входит в пятёрку городов по стоимости квадратного метра. А наш лимит остался на уровне самых первых лет. Наверное, это главная тема, которая, я убеждена, и привела всех нас сюда.
– Александр Федюков: Я не думаю, что первоначальный взнос будет меньше, потому что это ведь экономика, банки не просто так это вводят. Мы работаем с рассрочками, потому что с этого начал Запад, там вообще нет дальневосточной ипотеки. Они работали с рассрочкой, мы переняли этот опыт. В принципе, сейчас весь край так работает. Это просто нужно учитывать в финмодели. Это комплексный подход, подход с оптимизацией по продукту, по закупкам, по финансовой модели. Всё-таки маркетинг, потому что раньше просто начинали строить, и люди сами приходили, а теперь нужно продавать. Сейчас все знают стоимость покупателя. Поэтому комплексные решения дадут какой-то результат. Нет какого-то одного точного правильного решения. У нас сейчас четыре проекта. Из них три вводятся в 2028 году. Мы раньше делали очень оптимистичные сроки, а теперь заранее делаем сроки более реальные. Поэтому я думаю, в 2029 году у нас однозначно будут распроданы все 82 тыс. кв. м.
– Есть ли есть риск, что к 2029 году часть проектов из-за отсутствия продаж будет заморожена?
– Яна Молчанова: Застройщики, анализируя ситуацию с продажами, конечно, дробят очереди и межуют участки – хотя бы тот, кто мало-мальски разбирается в механике рынка, делает это, чтобы сопоставить экономику проекта с теми темпами продаж, которые рынок позволит реализовать, и с тем количеством лотов, которые будут выпускаться. Поэтому я убеждена: в ближайшее время мы однозначно увидим сокращение выдачи РНС. Даже если разрешения и получат, возьмут их на десять лет вперёд, а строить по факту не начнут. Или, как сейчас активно практикуется в Москве: открывают кредитную линию, и года два копаются в котловане. У нас во Владивостоке такой сценарий пока не прижился. Мы все стремимся строить быстро – покупатель в нашем регионе следит за темпами, заходит на «Дом.РФ», отслеживает этапы. А в Москве уже не смотрят на спрос. Нужно ли начинать продавать быстрее? Строить, чтобы сделать выборку, или нет? И вот этот лаг уже сильно вырос: если у нас котлован – это максимум четыре-пять месяцев, то там он доходит до года.
– Наталья Кришталь: Был период, когда любой человек с минимальной суммой становился девелопером. Мне кажется, сейчас любой застройщик или начинающий девелопер, желающий войти на рынок, при текущей ситуации должен пять раз подумать. Приходите к нам – расскажем, как обстоят дела. Расскажем, что мы сделаем с нашим первоначальным взносом, куда пойдём, как нам выдают ипотеку. Поделимся, как её одобряют, сколько есть лимитов, как мы справляемся, когда у человека на руках 300 000 руб., и что можем ему предложить. Так что – welcome в наш бизнес.
– Максим Кривелевич: В вопросе 99% ответа. Когда первоначальный взнос сравняли с тормозом? Вам как понравится идея: «Давайте в автомобиле отменим тормоз и поедем». Едва ли это рациональная мысль. Я, как специалист по поведенческой экономике, скажу так: если у человека нет денег на первоначальный взнос, он вам не нужен как покупатель квартиры. А главное – он Приморскому краю не нужен как покупатель. Почему? Представьте: человек влез в ипотеку, на остаток суммы – в коммерческий кредит, а на первоначальный взнос – в бридж-финансирование чуть ли не по кредитной карте. А потом у этого человека не пришла квартальная премия. Или он на пару месяцев потерял работу. И начинается то, что случилось когда-то с гигантской компанией Evergrande. Их финмодель была рассчитана на постоянный рост денежного потока. Когда он перестал расти, они объявили дефолт размером в четверть американского рынка недвижимости.
Все хотят купить квартиру. Но не все должны её покупать. Не потому, что кого-то хочется ущемить. Покупка квартиры в кредит – это крайне ответственное финансовое решение. Если множество людей набрали кредитов и не могут их обслуживать, то каждая кредитная квартира, выпавшая на рынок в результате дефолта, сбивает цены на все остальные. Представьте себе картину. Вы купили квартиру в спекулятивных целях в большой красивой башне, где таких квартир триста. И три человека из трёхсот не смогли платить по ипотеке. Эти квартиры выставляются на продажу. И как только заходит покупатель, вместо вашей квартиры по комфортной для вас спекулятивной цене он видит три квартиры с дисконтом – 15, а то и 20 %. Что вы делаете? Понимаете: если не продам сейчас, не продам уже никогда. Вы даёте дисконт 25%. Ваши соседи, видя это безобразие, дают 26%. И всё полетело в тот самый кризисный сценарий, которого пока нет, но который потенциально возможен. Поэтому хочу обратить ваше внимание: строители продадут квартиры кому угодно. Любого человека, пришедшего со словами: «Мы хотим купить квартиру», не будут анкетировать, не спросят: «А как у тебя с будущим?» Это станет проблемой его и банка. Но если случаев дефолта станет много, это станет общей проблемой. Поэтому, коллеги, финансовую грамотность никто не отменял. Понятно, что если реализуется сценарий, о котором говорят коллеги, снизится учётная ставка, подешевеет финансирование, сказочно возрастёт покупательная способность, тогда всего этого не будет. Ну, тогда будет проблема, где парковать единорогов.
– Какие меры поддержки от государства пользуются наибольшим спросом у застройщиков?
– Анна Волкова: Самое востребованное – это земельная и имущественная поддержка: предоставление участка без торгов. Именно с этим запросом застройщики чаще всего приходят к нам в инвестагентство. А уже следом – где найти льготное финансирование на реализацию проекта? В идеале, конечно, перед нами застройщик, у которого есть и ресурсы для строительства, и чёткое понимание, как воплотить проект, и который в своей финансовой модели закладывает все возможные риски, учитывая их. Но эта идеальная картина, скажем так, существует лишь в наших головах. На деле всё происходит иначе. И тогда мы смотрим, какие ещё меры поддержки необходимы ему для запуска проекта. Однако самый популярный запрос – земельный. Для региона приоритетны проекты с социальной направленностью, ориентированные на развитие этой сферы. Проекты в туризме, строительстве, создании бизнес-помещений и коммерческой недвижимости – вот что сегодня в фокусе. По крайней мере, если говорить о теме нашего круглого стола.
– Будет ли понижение ключевой ставки подогревать рынок?
– Антон Глушков: Действительно, на Дальнем Востоке «Дальневосточная ипотека» стала тотальным драйвером, тем локомотивом, что тянул за собой всю экономику региона. Изменения по семейной ипотеке, например, почти не отражались на нас – тогда как в центральной части страны каждое новое колебание рождало панику, целые волны ажиотажных распродаж квартир. У них перемены били наотмашь; у нас – лишь оттеняли стабильность нашего инструмента. «Дальневосточная ипотека» – это стержень, который держит спрос и одновременно разгоняет предложение. Мы понимаем: любые её корректировки будут работать на нас. Вы же знаете, что недавно расширился круг тех, кто может ею воспользоваться. И, конечно, постоянное увеличение лимита – тема, к которой мы возвращаемся неизменно. Ожидаем, что к нашему Восточному экономическому форуму будет принято решение о повышении лимита и о расширении категорий граждан, имеющих право на льготу. Для нас это критически важные меры. Ведь ключевое, что заставляет людей переезжать сюда, – это возможность создать такое предложение, которое действительно затмевает рынок, которое максимально насыщает его объёмом и доступностью.
Вы спросили, будут ли переживать команды, которые могут не распродать свои метры. Я отвечу твёрдо: каждая команда, представленная здесь, – профессионалы высочайшего уровня. Вы собрали по-настоящему репрезентативную, качественную выборку. У нас в Приморском крае сейчас строят 117 девелоперов. Возводятся 279 жилых комплексов – прямо сейчас, в работе. Два млна восемьсот тыс. кв.м. Это гигантский объём. И каждый из наших специалистов, работающих с рынком, формирует предложение, которое точно ляжет в рынок, – с прогнозом на 2026, 2027 и 2028 годы, и даже по самым пессимистичным сценариям оно будет реализовано. Поэтому изменения по «Дальневосточной ипотеке» – это для нас большое благо. Но не та соломинка, за которую мы хватаемся в отчаянии. Профессионал, работающий с долгосрочным и среднесрочным прогнозом, всегда действует исходя из текущих условий. И с этими условиями, на мой взгляд, он справляется качественно и достойно.
– Поговорим про покупателя. За что сейчас идёт конкуренция? За цену, за качество, за инфраструктуру?
– Александр Федюков: Раньше покупатель брал просто квадратные метры – выбор сводился лишь к локации, не более того. Сегодня коллеги совершили огромный рывок: мы все стремимся создать лучший продукт, и человек уже может выбирать и расположение, и бюджет. Если ему по каким-то причинам нужно больше площади, он где-то уступит в классе, но купит квартиру просторнее. Теперь рынок позволяет подобрать любое предложение на любой кошелёк. Я убеждён: для покупателя настало лучшее время. Как только строить станет легко – цены снова взлетят, и мечту ухватить будет куда сложнее. Сейчас же всё упирается лишь в платёжеспособность. Покупатели выбирают и метраж, и качество, и район – простор для любого вкуса.
– Евгений Коваль: Тут всё зависит от ситуации. Комфорт и бизнес-класс не всем по карману, увы. Элитного жилья во Владивостоке не строят, а бизнес-класс у нас – по факту эконом. Как ни рассказывай про «бизнес-лайф» и новые витки – реальность иная. Что сегодня хочет видеть покупатель? Первое: квартиру – либо whitebox, либо с готовым ремонтом. Второе: двор – внутреннее пространство, его наполненность: магазины, парикмахерские, досуговые центры и прочее. А район… Кому что по душе. Кто-то не променяет БАМ, кто-то живёт на Зелёном бульваре, кто-то – на Второй Речке и ни за что не уедет, хоть пистолет к виску приставь. Главное – человек хочет въехать в квартиру здесь и сейчас. Но мы-то знаем: готовый ремонт часто хромает – нет тех подрядчиков, что делают качественно. Всё равно придётся переделывать. Остаётся бетон или whitebox. В вайтбоксе тоже загвоздка: розеток не хватит, ещё чего-то. Так что выгоднее взять бетон и сделать ремонт под себя. Но всё зависит от человека: хочет сдавать и зарабатывать – берёт с готово
й отделкой, ему всё равно. А если хочет сэкономить на ремонте, выбирает whitebox: покрасил стены, поклеил обои, поставил мебель – и готово. Это разные слои покупателей: каждому своё. Поэтому предложений много: whitebox, черновая, черновая с перегородками, готовая отделка. У некоторых – слоты с внутренней отделкой и даже с мебелью.
– У «Остова» есть проект ЖК «Старт». Чем он нравится покупателям?
– Яна Молчанова: Если посмотреть на показатели продаж, «Старт» сейчас – самый продаваемый жилой комплекс. Среднее число сделок – около 25 при том, что мы работаем в бизнес-сегменте. Средняя цена квадратного метра – 240–270 тыс., в зависимости от лота. В нашем сегменте мы занимаем примерно 80% сделок. Чем привлекает проект? Мы постарались вложить в него всё то, о чём говорят коллеги, проанализировав, что сейчас волнует потребителя. Пожалуй, главное – мы выходим за границы жилого комплекса и благоустраиваем территорию вокруг. Это три гектара земли, которые получат жители всего Владивостока. Первая речная набережная с прямым выходом к морю. Полностью созданная внутренняя инфраструктура: именитые рестораны – «Баймлнка», «Бай Густа». Наконец-то на Второй Речке появятся топовые рестораторы. Жителям пригорода и самой Второй Речки больше не придётся ехать в центр Владивостока. Мы создаём кластер – так, как живёт сейчас Москва. Там не мотаются по каждому вопросу: в спортзал – на Столетие, ребёнка на секции – на Первую Речку. Мы формируем второй центр Владивостока. То есть мы сейчас являемся лидерами по продажам. Количество сделок по «Старту» – это равно примерно ПИК и Самолёт.
Я бы назвала это комплексной, огромной работой. Присоединяюсь к коллегам – текущая история – это колоссальный труд всей компании: от создания и формирования продукта до работы маркетинга, от качества отдела продаж до доли партнёрских сделок и коллабораций с разными сферами бизнеса. Но если говорить о том, что закладывается в сам продукт… Ведь если продукт не соответствует ожиданиям, клиент его не купит, что бы ты ни делал. Здесь – 9 гектаров территории. Это не точечная застройка на одном-двух гектарах. Это настоящий земельный участок в 9 гектаров, где рождается бизнес-среда. Этим летом «Остров» выходит на старт продаж: первый бизнес-центр класса А. Мы формируем сообщество резидентов, которые подарят жителям «Старка» целую историю. Крупные фитнес-клубы, Beauty-индустрия, 17 этажей офисных пространств. Вся Вторая речка и жители «Старка» смогут здесь работать, учиться, гулять в новых прогулочных зонах. Я уже молчу про технические решения. Новая ЛЭП – мы убрали все провода под землю. Полностью новое водоснабжение – подключились напрямую к Седанкинскому водохранилищу. Технические инженерные решения – это то, о чём говорили раньше: бизнес неотделим от комфорта. Разберём показатели: немецкие лифты с зеркалами в пол, алюминиевые окна в пол – полная панорама, отсутствие батарей, внутрипольные конвекторы. Продукт совершенно другой. Поэтому покупатель голосует – и мы видим это в цифрах на «Дом.РФ».
– Итак, вы верите во Владивосток? Будут у вас ещё проекты?
– Александр Федюков: Конечно, мы же все патриоты и своей страны, и своего города, и мы развиваем, скажем так, свою компанию не только по жилью. Вот повторюсь, мы смотрим в сторону офисов. Действительно, вот коллеги правильно говорят, что есть недостаток офисов, качественных офисов. Есть, если мы говорим про офисы с паркингом, они вообще просто отсутствуют. Мы смотрим в сторону курортной недвижимости. Мы активно собираемся развивать Шамару. Это знаковый объект для не то что для Владивостока, для всего Приморского края. Мы хотим, чтобы Владивосток воспринимался не только с мостами, а ещё с нашим морем, с нашими достоинствами.
– Антон Глушков: Вообще, на самом деле, вот, если коллеги погрузятся в мастер-план города Владивостока, да, мы видим, что Владивосток – это будет глобальный город. … К пятидесятому году. Вот вся та возможность сейчас логистических путей, которые проходят через нас, и весь тот запас экономической прочности, который у нас сейчас появляется, его мы надеемся всё-таки пустить именно в комфортную и качественную среду и в те, скажем, такие пространства жизненные для нашей молодёжи. Так, чтобы действительно это стал сначала город федерального значения, а потом глобальный город, действительно конкурирующий с остальными городами.
– Максим Кривелевич: Действительно, у коллег есть основания говорить о том, что на длинном тренде недвижимость, особенно жилая, будет дорожать. Стройматериалы дорожают, инфляцию никто не отменял, покупательная способность параллельно растёт. И поэтому, если мы говорим о длительных промежутках времени, если, скажем так, это квартира для внуков, то квартира для внуков, купленная сегодня, будет дешевле квартиры через 15 лет Если, я опять же вот соглашусь с коллегами, если есть желание и есть потребность, если это квартира для жизни, можно купить, как только такая потребность и возможность появились. Но если речь идёт о попытке купить выгодно, то мы ещё получим в ближайшие несколько лет возможность в спекулятивных целях зайти на лучшее соотношение между накопленными доходами и стоимостью квартиры. Почему? Вот если у вас деньги лежат под матрасом, то, естественно, так сказать, квартиры тихонечко дорожает, и деньги у вас не дорожают. А если деньги у вас вложены в какие-нибудь очень приличные банковские облигации по ставке рефинансирования плюс 2,75, то каждый год, что вы откладываете покупку квартиры, у вас добавляется там при хорошем заходе в эти облигации 20–25% капитала. Квартиры с такой скоростью не дорожают. Поэтому для тех, кто умеет приумножать деньги, свобода выбора и подбор момента, для тех, кто занимается в жизни более приятными вещами, растит детей или там котов, пишет картины или ходит на работу: покупайте квартиру тогда, когда у вас появились деньги и желания.
