Парламентские слушания теме комплексного развития территорий (КРТ) провёл первый заместитель председателя Совета Федерации Владимир Якушев. Открывая мероприятие, он отметил, что подведение итогов дело нужное, но важнее обсуждать перспективу, сделать анализ правоприменения норм градостроительного законодательства, связанных с комплексным развитием территорий. Институт КРТ получил свое полноценное развитие пять лет назад, и это были достаточно серьезные правовые новеллы. Институт развивался, в законодательство по потребности субъектов Российской Федерации, застройщиков, людей, которые проживали на территории, которая попадала под комплексное развитие, постоянно вносили изменения. Если сделано не все, надо поставить перед собой задачи, что мы должны сделать в ближайшем будущем. С марта 2025 года вступили в силу новые важные нормы о возможности применять комплексное развитие территорий как раз там, где имеются дома блокированной застройки, ИЖС. И все это можно закреплять в договорах о КРТ как обязательство… вернее, по созданию инфраструктуры, и также закреплять это в договорах о комплексном развитии территорий.
Ключевое направление развития
Ключевой доклад сделал первый заместитель Министра строительства и ЖХК РФ Александр Ломакин. Он отметил, что сегодня механизм КРТ – одно из ключевых направлений градостроительного развития регионов, он является наиболее адаптивным в части вовлечения в оборот неиспользуемых либо неэффективно используемых территорий, а также территорий с аварийным и ветхим жилищным фондом. Уже на протяжении пяти лет совместно с регионами, с институтами развития Минстрой ведет активную работу, направленную на совершенствование механизма КРТ, увеличение градостроительного потенциала, ввода в эксплуатацию жилья, ввода в эксплуатацию инфраструктурных объектов и расселение ветхого и аварийного жилья. На данный момент в 81 субъекте РФ в активной стадии реализации 1315 территорий площадью 27,5 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 210 млн квадратных метров. Почти 158 млн квадратных метров – это градостроительный потенциал жилья. Фактический ввод объектов недвижимости составляет уже более 4 млн квадратных метров, в том числе ж
илья – 3,5 миллиона. Выдано 1507 разрешений на строительство с планируемым объемом жилья почти 21 млн кв.м. Жилищные условия улучшили более 21 тысячи граждан в 32 субъектах РФ, с помощью механизма КРТ произошло расселение ветхого и аварийного жилищного фонда.
Проекты КРТ не просто изменение облика городов, а по большому счету уже даже изменение облика регионов. Общая площадь проектов КРТ достигла сегодня цифры более 42,5 тыс. гектаров, то есть это по масштабу сопоставимо с площадью некоторых некоторых субъектов РФ. И это не просто цифра для сравнения, это прямое доказательство того, что КРТ является одним из ключевых механизмов развития нашей страны. Вместе с тем, для того чтобы реализация градпотенциала в регионах росла, как и во всех сферах, необходимо постоянное улучшение нормативного регулирования механизма КРТ.
Александр Ломакин остановился на тех направлениях, по которым Минстрой работает в рамках механизма КРТ. Первое – это нормативное регулирование. В 2020 году введено само понятие КРТ и закреплено Градкодексом, что комплексное развитие территории предусматривает цели, виды КРТ, порядок принятия, реализации решения о КРТ, требования к решению о КРТ, содержание договора о КРТ, порядок заключения самого договора о КРТ, и в том числе по инициативе правообладателей. Кроме того, утверждены правила согласования включения в границы КРТ земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной и иной инфраструктуры. В 2021 году утверждены правила проведения торгов. Минстроем вместе со всеми регионами в 2021 году была организована и проведена большая работа по утверждению региональной нормативной базы, и на сегодняшний день во всех регионах эта нормативная база утверждена. Именно закон о КРТ передал на региональный уровень полномочия в части критериев выбора территорий, порядка определения границ, объектов, ко
торые могут включаться в КРТ, правил формирования условий договора и начальной цены договора. Утверждение этой базы для всех 89 регионов в 2021 году было серьезной задачей, но она была выполнена.
В 2023 году было введено понятие оператора КРТ. В 2024 году вступил в силу ряд изменений: введена обязанность устанавливать договором о КРТ последовательность строительства жилья и инфраструктурных объектов; оптимизирован предмет договора о КРТ; введена возможность применения КРТ к территориям, занятым исключительно домами блокированной застройки, индивидуальными жилыми домами; оптимизирован вопрос установления границ КРТ на карте ПЗЗ; уточнено содержание по документам, связанным с планировкой территории; установлена возможность эксплуатации объектов лицом, заключившим договор о КРТ. То есть много изменений приняли за эти годы. Речь о том, что инструмент КРТ работает, от регионов идёт обратная связь, где что нужно докрутить. Буквально несколько месяцев назад очередные изменения в законодательство были приняты, чтобы оптимизировать работу по инструменту КРТ.
Еще одним направлением работы Минстроя с регионами является субсидирование проектов КРТ в 37 субъектах, уровень бюджетной обеспеченности которых не превышает 0,65. Нужно отметить, что по итогам прошлого года завершили строительство четырех объектов – это дороги и инженерные сети. Но самое главное – благодаря этому инструменту субсидирования застройщики в регионах ввели почти 890 тыс. кв. м жилья. С Минфином будет продолжаться работа, чтобы несмотря на финансовые ограничения и непростые ситуации, продолжить субсидирование регионов.
Работа по утверждению КРТ идёт на федеральном уровне совместно с ДОМ.РФ, с Фондом развития территорий эта работа на сегодняшний день идет. Кроме этого, идёт разъяснительная работа с регионами. Буквально еженедельно проходят штабы, на которых получается обратная связь, что еще необходимо разъяснить, какие изменения в законодательство нужно внести. Провели образовательные мероприятия вместе с ВАРМСУ, с РАНХиГС, в «Сенеже» тоже провели ряд образовательных мероприятий. Кроме этого, с Институтом экономики города ведется работа по дальнейшей оптимизации и улучшению инструмента КРТ. Разработаны методические указания по КРТ жилой застройки, разработаны информационно-методические и справочные материалы для оказания содействия органам власти и некоммерческим организациям в части работы с населением. Разработанные материалы уже использованы при подготовке проектов КРТ в Ярославской, Вологодской, Нижегородской областях, в Бурятии, Удмуртии и ряде других субъектов.
Что планируется дальше по инструменту КРТ? Основное – это усиление работы по вводу жилья в рамках инструмента КРТ. Заложен сегодня большой градпотенциал, выдано разрешений на строительство более чем на 20 млн квадратных метров. Ситуация с ключевой ставкой, с ипотекой влияет на работу как по строительству жилья в целом, так и по КРТ в частности, но тем не менее все-таки ожидается реальный результат ввода объектов КРТ в этом году. Продолжится работа по законодательным изменениям. В Совете Федерации поддержана важная поправка в части учета нормы градостроительного проектирования. Также подготовили проект федерального закона, предусматривающий возможность продления договоров о КРТ во внесудебном порядке. Многие регионы несколько месяцев назад такой вопрос активно поднимали. Кроме того, в стадии проработки находятся нормативно-правовые акты, предусматривающие в том числе следующие изменения: установление механизма расторжения либо изменения договора о КРТ при существенном изменении экономических обстоятельств; вв
едение упрощенного порядка приведения генплана и ПЗЗ в соответствие с проектом планировки территории; установление возможности включения в границы КРТ несмежных свободных земельных участков (тоже очень важный и необходимый на практике инструмент); ограничение возможности принятия собственниками решений об исключении многоквартирного дома из решения о КРТ.
Важно отработать вопросы: увеличения предельного (максимального) срока, в течение которого может быть принято решение о КРТ жилой застройки; исключения дублирования сведений, содержащихся в решении о КРТ, и сведений, предусмотренных в градостроительной документации (это позволит ускорить реализацию); установления возможности включения в проект КРТ незастроенной территории земельных участков, обремененных правами правообладателей линейных объектов (тоже серьезный вопрос, связанный с инженерной инфраструктурой). И, конечно же, очень важный вопрос, связанный с залогом земельных участков, попадающих в КРТ. От институтов развития также звучат заявления об этой необходимости, такие запросы поступали от банковской системы.
Формирование нового облика городов
Василий Купызин, генеральный директор ППК «Фонд развития территорий» считает, что что КРТ сегодня – не просто один из трендов градостроительной политики, а, по сути дела, речь идет о формировании нового облика наших городов и населенных пунктов в рамках данного механизма. Итоги действительно значимы, и все их видят. Но помимо общих цифр, за каждым результатом стоят люди. В качестве важнейшего итога развития за пять лет института КРТ докладчик отметил участие в расселении аварийного и непригодного для проживания фонда. Общая площадь расселенного непригодного ветхого жилья в рамках КРТ уже достигла 386 тыс. квадратных метров. Год назад, на 1 марта 2025 года, данный показатель составлял 237 тысяч. Рост составил более 60 процентов. Количество граждан, переехавших из ветхого жилья, превысило 21,5 тысячи человек, это почти на 8 тысяч человек больше, чем год назад.
Отдельный и важнейший блок – работа с аварийным жилищным фондом. Общая площадь расселенного аварийного жилья в рамках КРТ составила 328 тыс. квадратных метров, увеличившись за год также почти на 60 процентов – на 125 тысяч. Количество переселенных граждан из аварийного жилья достигло 19 тысяч человек, что почти на 7 тысяч человек больше, чем год назад. Эта работа находит поддержку в регионах и КРТ выступает активным механизмом с привлечением внебюджетных средств для расселения непригодного для проживания аварийного жилищного фонда.
Вместе с тем вызовы, которые стоят перед данным механизмом и строительным комплексом, очень серьезные, в том числе в рамках текущей ситуации. Поэтому государство в рамках возможных механизмов – как возмездных, так и прямой субсидии доводит средства, которые регионы используют в том числе в рамках проекта КРТ. В период с 2021 по 2025 год в рамках всех доступных инструментов, в том числе «Инфраструктурного меню», было направлено более 900 млрд рублей на создание инфраструктуры, связанной с реализацией проектов КРТ. Денежные средства направлялись на создание дорожной, инженерной, социальной инфраструктуры. При этом многие проекты КРТ, такие как в Кургане КРТ «Заозерный», в Ельце Липецкой области КРТ «Черная слобода», получили свое развитие именно благодаря в том числе средствам федеральной поддержки. В настоящее время успешно реализуется инструмент ИБК, который Минстрой в рамках штабов с регионами отрабатывает в целях направления средств отдельно на создание инфраструктуры в рамках проектов КРТ. С 2021 года заве
ршено более 1 тысячи объектов и мероприятий, заменено более 2 тыс. километров коммунальных сетей, что позволило улучшить условия для проживания более 8 миллионов человек – граждан нашей страны. Этот успешный опыт получает сейчас продолжение в рамках следующего механизма – казначейских инфраструктурных кредитов, отдельно средств, которые доводятся также для создания инфраструктуры в рамках проектов комплексного развития территорий.
Отдельно докладчик рассказал про опыт Фонда развития территорий, потому что он реализует первый федеральный проект КРТ в селе Приветное, в Крыму. Очень сложный проект, предусматривает градпотенциал развития порядка 3 млн квадратных метров. Это первый федеральный проект КРТ, который реализуется. Столкнувшись с его реализацией, Фонд видит определенные сложности, в том числе законодательные. тдельные проекты реализуются в Смоленске и Рязани. В Смоленске общая площадь развиваемой территории может составить порядка 17 гектаров с градпотенциалом до 80 тыс. квадратных метров. Расселение аварийного жилья в рамках проекта затронет порядка 300 человек из 7 тыс. квадратных метров. В Рязани более масштабный проект: общая площадь развиваемой территории составит почти 27 гектаров, планируется построить 577 тыс. квадратных метров. При этом в рамках реализации данного проекта планируем расселить более 1 тысячи человек из непригодного для проживания жилищного фонда за счет средств частных инвесторов. Проект сложный, долгий, п
ланируется реализовать его в соответствии с текущим распоряжением правительства до 2038 года. В настоящее время проводятся инженерные изыскания, формируется финансовую модель и проводится работа с потенциальными инвесторами. Эти проекты – наглядная иллюстрация того, как институты развития, операторы КРТ работают непосредственно над сложными социальными проблемами, включающими в себя расселение аварийного жилья и непригодного для проживания ветхого и аварийного жилищного фонда.
Поэтапное вовлечение
Заместитель генерального директора ПАО «ДОМ.РФ» Денис Филиппов отметил, что ДОМ.РФ, как единый институт развития в жилищной сфере, на практике реализует механизм комплексного развития территорий, и он является одним из ключевых инструментов вовлечения федеральных земельных участков в оборот с целью дальнейшего жилищного строительства и создания современной городской среды. Без регионов, конечно, эта работа была бы невозможна, потому что все федеральные проекты по КРТ и концепции мы согласовываем и реализация идет вместе с регионами. Важно отметить коллег от Липецкой, Тюменской, Новосибирской, Нижегородской областей, Пермского края – они в ежедневном режиме взаимодействуют по данному направлению. ДОМ.РФ в рамках реализации проектов КРТ придерживается системного подхода – поэтапной работы, связанной с вовлечением в оборот федеральных участков, согласованием КРТ. В первую очередь, выискивая территории, важно разрабатывать архитектурно-градостроительные концепции.
Реализованная программа «Архитекторы.рф» позволила архитекторам-выпускникам (их сегодня уже более 700, семь потоков уже завершили, через месяц открывается восьмой) активно войти в процесс разработки концепций развития территорий. Они имеют свежую, международную в том числе практику, свои знания применяют у себя регионах, разрабатывая концепции, которые дальше реализуются в регионах.
Важным вопросом является подбор инвесторов. Эта работа проводится на конкурсной основе в рамках закона № 161. И для нас важно, чтобы профессионалы пришли на этот рынок и участки, которые в аренду передаются в целях комплексного развития территорий, попадали профессиональному строительному сообществу. В обязательные условия для реализации КРТ необходимым требованием включена реализация стандарта комплексного развития территорий, который разрабатывали с Минстроем, утвердили, и сейчас он является ключевым документом, чтобы проекты отвечали всем современным требованиям и нормам.
125 проектов сейчас находятся в работе . Это почти 6 тыс. гектаров земли с градостроительным потенциалом 24 млн. квадратных метров. Из этих проектов по 115 проектам уже согласованы концепции с регионами, по 105 уже приняты решения правительственной комиссией, и 79 проектов – это те проекты, которые уже нашли своего инвестора, активно реализуются. Два проекта уже полностью завершены: требования выполнены в полном объеме. Полностью завершили проект в Ростове-на-Дону. Это был первый отторгованный, реализованный проект: на 11 гектарах земли построено 188 тыс. квадратных метров жилья. Кроме этого, построены школа, детский сад, спортивный центр, то есть вся необходимая инфраструктура. Полностью завершили проект в Тюмени – это ЖК «Авторский»: 115 тыс. квадратных метров, детский сад и вся необходимая инфраструктура. В этих домах хочется жить, они ничем не отличаются от лучших столичных проектов. Еще ряд проектов находятся в стадии строительства.
В рамках дальнейшей работы по КРТ есть вопросы и предложения. Стоит вопрос о том, что при согласовании проекта и реализации проекта практически все необходимые требования по инженерной, транспортной и, что, наверное, самое сложное, социальной инфраструктуре ложатся на проекты КРТ. Сейчас это уже становится нормой. Все регионы это согласовывают. Но когда полностью погружаются в проекты школы и детские сады, это утяжеляет проекты, и в ряде случаев не найти инвестора, потому что складывается отрицательная экономика. Здесь надо системно смотреть, каким образом применятьсофинансирование из различных бюджетных источников в части данных проектов (с учетом экономических показателей каждого). Этот вопрос является ключевым. Кроме того, необходимо изменение в законодательство, чтобы запараллелить процессы генплана и ПЗЗ. Потому что получается после появления инвестора он может быстро в рамках КРТ утвердить проект планировки территории. Но дальше возникает вопрос необходимости изменения генплана и ПЗЗ, и этот процесс при
тормаживает начало самого строительства, непосредственно получение разрешения на строительство. Важна законодательная возможность, чтобы запараллелить эти процессы.
Обращение к регионам: когда мы согласовываем проект КРТ, не нужно ждать решения правительственной комиссии, ждать результатов аукционов: начните сразу изменять генплан и ПЗЗ. Это значительно ускорит процесс освоения участков. Это очень сильно упростит данную процедуру. Синхронизация очень важна. Первые два проекта реализовали за три года от начала до выдачи ключей.
Залог права по договору о КРТ – крайне важная история. Банк является ключевым в рамках проектного финансирования в жилищном строительстве, финансируя 97 проектов КРТ. Объем лимитов финансирования на сегодняшний день – 2 трлн рублей (это 34 региона, 18 млн квадратных метров жилья, причем 15 из них – на федеральных участках, а 82 – на остальных, региональных и муниципальных). Это крайне важно, кроме того что ко всем проектам КРТ можно применить вообще все инструменты, которыми оперирует ДОМ.РФ, как институт развития, – это инфраструктурные облигации, строительство арендного жилья. Такие проекты действительно есть. В Хабаровске – сочетание и федерального участка, и проектного финансирования, а теплотрассу построили за счет инфраструктурных облигаций, и арендного жилья там построили в достаточно большом количестве. Таких проектов должно быть, конечно, как можно больше.
Кроме того, нужно остановиться на вопросе операторства регионального и муниципального КРТ. На сегодняшний день Градостроительным кодексом предусмотрено, что региональное и муниципальное КРТ может быть реализовано только юридическими лицами, созданными именно в этом субъекте РФ. Есть предложение , чтобы была возможность наделения правом оператора, по решению субъекта, организаций РФ, например ДОМ.РФ. Такие предложения из регионов есть, но законодательно это невозможно, а это существенно упростило бы процедуру реализации и усилило профессиональный подход к реализации КРТ.
С учётом мнения экспертов
Председатель Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий Максим Федорченко отметил, что пять лет все предложения строительного сообщества по развитию механизма КРТ, которые поступали от НОСТРОЙ, НОПРИЗ, комитета Российского союза строителей учитывались и рассматривались Минстроем, и региональными органами власти, Госдумой и Советом Федерации. Приведенные цифры и та практическая работа, которую мы реально видим в регионах, показывают, что действительно к 2030 году КРТ должно стать основным направлением строительства жилья.
Но есть вопросы, над которыми предстоит поработать. Если мы посмотрим статистику ДОМ.РФ, то видно, что внедрение механизма КРТ идет неравномерно. У нас по объемам строительства МКД в рамках заключенных договоров о КРТ приходится 65 процентов объемов строительства всего на шесть субъектов Российской Федерации – это все те же Московская область, Краснодарский край, Новосибирская, Нижегородская, Тюменская области, Адыгея. Поэтому мы видим задачу нашего комитета сейчас в системном обобщении этих успешных практик, причем не как обмен опытом, а чтобы соответствующие нормы вводились в нормативные документы о КРТ, широко применялись. Пример – наработанный в Нижнем Новгороде опыт по созданию и проработке мастер-планов, успешный опыт работы регионального оператора КРТ в Новосибирской области. Хотелось бы, чтобы он распространился в том числе и на ИЖС. В Москве это опыт использования цифрового двойника города. С такими инструментами процесс внедрения механизма комплексного развития территорий пойдет быстрее и равномернее по всей территории страны.
Есть еще вопрос, которй не актуален для Москвы и Московской области, но для подавляющего большинства регионов, которые имеют накопленный годами дефицит объектов инфраструктуры (прежде всего, конечно, речь идет о местах в школах, детских садах) остается сегодня самым сложным. Речь идет об обеспечении проектов КРТ инфраструктурными объектами. Уже сейчас при реализации проектов КРТ застройщики, как правило, несут достаточно высокую нагрузку по строительству и финансированию социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. При этом пределы такой нагрузки не определены (мы это предлагали неоднократно), и в итоге объем обязательств застройщика, изначально не вполне ясен, это может привести впоследствии к сложностям с проектным финансированием, к непредсказуемому повышению себестоимости жилья, ну и к другим проблемам. Отсутствует регламентация порядка и сроков передачи инфраструктурных объектов в публичную собственность, что также приводит к дополнительным затратам застройщиков по содержанию указанных объектов.
Более того, появились случаи, когда безвозмездная передача объектов, уже переданных муниципалитету, привела к доначислению застройщику значительного налога на прибыль. В условиях такой правовой неопределенности возникают все новые и новые инициативы госорганов на местах. Например, в Красноярске и Новосибирске теперь устанавливается минимальный порог для проектов КРТ в 5 гектаров, что совершенно очевидно приведет к невозможности как раз пользования КРТ для расселения аварийных и ветхих домов, по сути, внутри самих мегаполисов.
Предложения таковы. Представляются целесообразными создание в субъектах РФ региональных фондов развития инфраструктуры и, таким образом, возможность замены обязанности застройщиков по фактическому строительству объектов инфраструктуры на установленный каждым регионом целевой инфраструктурный платеж со стороны застройщиков. В законодательстве предлагается установить право субъектов РФ создавать такие фонды, как специализированных операторов, то есть, по сути, единых заказчиков, наделить их функциями по подготовке проектно-сметной документации, проведению экспертизы, строительству и передаче инфраструктурных объектов уже в публичную собственность.
В уплате инфраструктурного платежа должны участвовать не только застройщики жилых объектов, но и застройщики коммерческой недвижимости, потому что она так же порождает нагрузку на городскую инфраструктуру. При этом такой сбор не будет поступать в бюджет, а будет носить строго целевой характер и нормально учитываться в составе экономически обоснованных расходов при налогообложении застройщиков.
Создание таких фондов, с одной стороны, позволит приступить к системному решению проблемы накопленного дефицита инфраструктурных объектов и, с другой стороны, будет способствовать в силу повышения прозрачности деятельности повышению инвестиционной активности застройщиков. Предлагается наделить регионы правом создавать такие фонды. В частности, Новосибирская область могла бы выступить пилотом.
ИЖС стало базовым трендом развития жилищного строительства, но КРТ здесь, к сожалению, очень мало. Это связано в первую очередь с тем, что граждане, которые строят хозспособом себе индивидуальные жилые дома, находятся в более выгодном положении экономически перед системными застройщиками, потому что застройщикам приходится выполнять массу требований различных нормативных документов. В связи с этим мы предлагается снизить налоговую и финансовую нагрузку на застройщиков, реализующих проекты КРТ с малоэтажной индивидуальной жилой застройкой; решить вопросы с устаревшей градостроительной документацией, особенно на пригородных участках, переводом больших участков земель под ИЖС, нормативами на соцобъекты, которые сегодня совершенно не годятся для малоплотной индивидуальной жилой застройки. И подумать о предоставлении льготной ипотеки с достаточным лимитом гражданам, приобретающим жилье по проектам КРТ с малоэтажной индивидуальной жилой застройкой, чтобы этот лимит давал возможность достроить жилье в соответствии с его минимальной стоимостью.
