– В какой концепции в ближайшие годы будет развиваться Новосибирск?
– Иван Штурбабин: Теперь развитие Новосибирска, как новых районов, так и территорий сложившейся застройки, будет осуществляться в рамках механизма комплексного развития территорий. Этот подход позволит вести всё новое строительство с обязательным созданием социальной инфраструктуры – того, чего городу остро не хватало в последние десятилетия. Каждый новый проект будет обеспечен необходимыми объектами: детскими садами, школами, поликлиниками, рассчитанными по утверждённым нормативам и закреплёнными в договорах. Таким образом, город сможет развиваться планомерно и целостно, исправляя исторический дисбаланс между жильём и инфраструктурой.
– Какие проекты планируется реализовать в рамках механизма КРТ?
– Ольга Чичкань: На сегодняшний день в Новосибирске реализуется 41 договор о комплексном развитии территорий (КРТ), охватывающих свыше 200 гектаров. Из них 10 договоров заключены по инициативе мэрии на площадках, выставленных на торги (площадью почти 100 га), а 31 договор оформлен с правообладателями земельных участков без торгов (также более 100 га). Динамика заключения соглашений резко возросла с 2025 года, после того как правила землепользования и застройки Новосибирска установили обязательное применение механизма КРТ для всех новых жилищных проектов. Это означает, что застройщики теперь обязаны не только возводить жильё, но и создавать полноценную городскую инфраструктуру. В рамках действующих договоров КРТ за счёт инвесторов уже предусмотрено создание значимых объектов: 2 580 дополнительных мест в детских садах и 5 621 место в школах и учреждениях дополнительного образования. Также запланировано строительство спортивных объектов, инженерных и транспортных сетей и благоустройство общественных зелёных зон. Для создания новых мест в образовании используются три механизма: капитальный ремонт и перепланировка существующих зданий, строительство пристроек к ним и возведение отдельных новых корпусов. Последний вариант – наиболее сложный и затратный, требующий консолидации усилий нескольких застройщиков. Первый такой совместный проект уже реализуется – строительство школы на 1 100 мест в микрорайоне «Европейский Берег» на ул. Большевистской. Несмотря на относительную новизну механизма КРТ, его практические результаты уже видны: два детских сада сданы в эксплуатацию. Один – встроенно-пристроенного типа в ЖК «Никольский парк» на ул. Гагарина, другой – отдельно стоящий корпус детского сада №117 на ул. Крылова в центре города.
– Какие торги планируется провести в 2026 году, какие проекты планируется реализовать?
Ольга Чичкань: За первые месяцы 2026 года мы уже заключили семь новых договоров о комплексном развитии территорий. Два из них, пожалуй, являются самыми масштабными в Новосибирске на сегодняшний день по площади застройки, подлежащей реновации. Первый проект охватывает территорию в Октябрьском районе по улице Кирова площадью более 21 гектара. Второй – обширный участок по улице Черемковской, превышающий 46 гектаров. Проект на улице Кирова (Октябрьский район) имеет такие ключевые условия: за счёт средств инвестора подлежит расселению весь жилой фонд в границах территории. Участие бюджетных средств не предусмотрено. Помимо возведения нового жилья, застройщик обязан создать всю социальную инфраструктуру. Это включает строительство новой школы на 850 мест и двух детских садов. Причём один детский сад встроенно-пристроенного типа должен быть сдан вместе с первой очередью жилья, а второй будет отдельно стоящим. Также на инвестора возлагается обязанность сформировать земельный участок под будущий объект здравоохранения, создать сквер – территорию общего пользования – и все необходимые автомобильные дороги для обслуживания нового микрорайона.
Проект на улице Черемковской ещё более грандиозен. На территории расположены 18 ветхих и аварийных домов. Расселение 16 из них берёт на себя застройщик, два оставшихся – мэрия Новосибирска. В части социальной инфраструктуры инвестору предстоит построить два детских сада, школу, спортивный объект, предусмотреть участок для будущего учреждения здравоохранения, а также создать озеленённые территории общего пользования. Их общая площадь составит около 7 гектаров, что обеспечит будущим жителям значительное количество зелёных пространств.
Оба проекта – долгосрочные, их реализация рассчитана на период до 2034–2040-х годов ввиду большого объёма и сложности задач. Параллельно мы готовим к выходу на рынок и другие площадки для комплексного развития. Они различаются по локации, площади и набору условий. В Ленинском районе, на улице Степной-Тихвинской, участок площадью около 1,5 гектаров планируется выставить на торги уже в марте. Эта площадка станет завершающим штрихом в реновации квартала на площади Станиславского, который застраивается уже много лет. Последний незастроенный угол квартала будет освоен именно через механизм КРТ. В апреле мы намерены объявить торги по территории в Октябрьском районе площадью 6 гектаров по улице Стахата. Решение о её развитии принято для решения острой социальной задачи – расселения аварийного жилищного фонда. На данный момент это площадка КРТ с наибольшим в городе количеством ветхих и аварийных домов – 41 здание, и все они будут расселены за счёт средств инвестора. Это – лишь самые ближайшие планы. Мы активно ведём подготовку к торгам и по другим территориям, каждая из которых уникальна по расположению, масштабу и комплексу условий, необходимых для решения конкретных градостроительных задач. Сегодня в активной работе находится около десяти таких площадок общей площадью более 100 гектаров. По мере готовности концепций мы представим их общественности.
– Сколько жилых домов уже в стадии строительства в Клюквенном и какие площади остаются свободными на сегодня? Когда планируется в целом завершить торги по участкам?
– Ольга Чичкань: Микрорайон «Клюквенный» – это масштабный проект, реализуемый в Новосибирске нашим региональным оператором – РЖС НСО. В настоящее время конкретные технико-экономические показатели и сроки реализации находятся в стадии проработки. Более точная информация будет предоставлена дополнительно позднее. Что же касается вопроса об уплотнительной застройке – да, это соответствует общей концепции. Действительно, как уже отмечалось, генеральный план города предусматривает реновацию внутригородских территорий. Это включает замещение существующей застройки современным, комфортабельным жильём с полноценной инфраструктурой. Данная стратегия заложена в градостроительной документации, и мы последовательно реализуем её через механизм комплексного развития территорий (КРТ).
– Нет ли риска, что застройщики не смогут выполнить свои обязательства по возведению инфраструктурных объектов, заложенных в договор КРТ?
– Иван Штурбабин: Проект комплексного развития территории – это начинание, которое выходит за рамки интересов одного лишь застройщика. В него вовлечены и финансовые институты, в первую очередь банки. Они, разумеется, проводят тщательную оценку рисков, связанных с застройщиком, прежде чем предоставить кредит на реализацию столь масштабных проектов. Эти риски учтены, а ход реализации проектов КРТ будет проходить под совместным, пристальным контролем как со стороны банков-кредиторов, так и со стороны городской администрации. Таким образом, реализация любого из таких проектов становится не просто вероятной, а практически предрешённой.
– Ольга Чичкань: С 2025 года мы наблюдаем заметный спад ажиотажа и активности застройщиков на торгах. Однако именно это подтолкнуло нас к переосмыслению стратегии: теперь мы готовим для рынка проекты принципиально разного характера. Чтобы каждый застройщик мог найти своё – будь то уникальная локация, специфика участка или условия реализации. Наша цель – повысить привлекательность площадок и, как следствие, вернуть интерес инвесторов. Уже сегодня я готова отметить, что мы разрабатываем предложения, совершенно различные как по площади, так и по объёму социальных обязательств. И мы надеемся, что это разнообразие оживит спрос. Разумеется, мы связываем текущую осторожность застройщиков с общей экономической ситуацией: сейчас они подходят к новым обязательствам крайне избирательно и взвешенно. Но мы верим, что ситуация изменится к лучшему – и готовая палитра наших проектов поможет этому.
– Предусмотрено ли генпланом расширения дорожной инфраструктуры в нижней зоне Академгородка?
– Иван Штурбабин: В соответствии с Генеральным планом развития Академгородка, в его Нижней Зоне запроектировано создание новых транспортных артерий. Конкретные сроки и этапы их реализации находятся в ведении Департамента дорожного комплекса, который в настоящее время формирует детальный план. Что касается проектов этого года, то ключевым событием станет строительство Автомобильной дороги от улицы Кутуладзе в направлении улицы Кольцова – участка протяжённостью порядка двух километров. Это первый значимый шаг в рамках масштабной программы по обновлению дорожной сети. Отдельно стоит отметить проекты Комплексного развития территорий (КРТ). На сегодняшний день в рамках заключённых договоров КРТ в Нижней Зоне прямых обязательств по строительству дорог не зафиксировано. Основной фокус здесь – это расселение ветхого жилищного фонда, программа, которая реализуется на удивление динамично. Все, кто следит за жизнью Академгородка, стали свидетелями того, как буквально за кратчайший срок были расселены более двадцати аварийных домов на двух площадках. Жители получили новые квартиры, а освобождённые территории – на улицах Российской и Героев Труда – уже активно застраиваются современными жилыми комплексами. Аналогичный процесс в скором времени стартует и на улице Иванова, где также запланирован проект КРТ. Что же до деталей и перспектив дорожного строительства, то наиболее полные и авторитетные комментарии, безусловно, смогут дать представители дорожно-строительного комплекса.
– В силе планы территорию фабрики «Синар»?
– Штурбабин: Безусловно, территория бывшей швейной фабрики «Синар» – место для города знаковое. Это обширнейшее пространство в самом сердце, словно отгороженное невидимой аурой, десятилетиями занятое гаражами ещё с советской поры. Разумеется, подобный вид не украшает наш город, и мы все это понимаем. Масштабы территории для потенциальной застройки также колоссальны. Если здесь зародится проект в рамках механизма КРТ, это ляжет крайне тяжёлой ношей на любого инвестора. Учитывая текущую экономическую конъюнктуру, вряд ли кто-то отважится на этот шаг в ближайший год или даже два. Однако в далёкой перспективе город, конечно, видит эту землю иначе. Она должна обрести облик, достойный центра, – ей необходимо преображение. Просто скопление гаражей – не её будущее. Возможно, здесь поднимется жилой квартал, возможно, общественно-деловое пространство, а может, и гармоничное смешение функций. Что касается «Синара» сегодня: в генеральном плане эта территория уже обозначена как зона общественно-деловой застройки. Конкретных планов по реализации в обозримом будущем пока нет. Но всё, что ждёт впереди, – открыто для возможностей.
– Какие основные проблемы вы видите с реализацией этих проектов и как эти проблемы можно наиболее эффективно решить?
– Ольга Чичкань: Мы уже обозначили одну ключевую проблему: низкую активность застройщиков в последние месяцы. Эта ситуация, как мы надеемся, скоро изменится. Вторая же трудность коренится в текущих экономических условиях, которые влияют не только на реализацию проектов комплексного развития территорий (КРТ), но и на жилищное строительство в целом. Мы наблюдаем определённый кризис в строительной отрасли. Эта же экономическая ситуация порождает ещё одну сложность – ограниченное бюджетное финансирование. Эти средства могли бы стать драйвером для проектов КРТ, сделав их более современными и динамичными. Если бюджет сможет взять на себя более активную роль в их реализации, я уверен, такие проекты станут значительно более привлекательными и, как следствие, смогут вовлечь больше частных инвестиций от застройщиков.
– Сколько составит площадь города, которая в перспективе будет реализована с помощью проектов КРТ?
– Ольга Чичкань: В рамках генерального плана мы предварительно оценили территориальный резерв, который позволит обеспечить возведение примерно 15 миллионов квадратных метров нового жилья в ближайшее десятилетие. Именно эти участки мы рассматриваем как перспективные для комплексной реновации. Что касается уже заключённых договоров, то их совокупная площадь превышает 200 гектаров. Отдельно отмечу проекты, находящиеся в активной разработке на ближайший период, – их площадь также составляет более 100 гектаров. Вся эта работа ведётся в плановом порядке.
– При планах на 15 млн кв.м, актуальна ли перспектива расширения границ Новосибирска?
– Иван Штурбабин: Все эти площадки расположены в Новосибирске, и их освоение не требует расширения городских границ. Хотя вопрос о таком расширении поднимается давно, и многие города уже пошли по этому пути. Как ни парадоксально, третий по площади город в стране сегодня – и это многих удивит – Саратов. Он лишь немногим уступает Санкт-Петербургу. Новосибирск же выбрал иную дорогу. Наша статистика убедительно показывает: город растёт не в квадратных километрах, а в числе жителей. Внутри самого Новосибирска достаточно территорий – они ждут и уплотнения застройки, и первичного освоения. Исторически город развивался весьма стихийно. Безусловно, был генеральный план, начиная с тридцатых, затем шестидесятых годов, но жизнь неумолимо вносила свои коррективы. Возьмём Великую Отечественную войну: с эвакуацией множества предприятий промышленное производство города выросло в десятки раз, а население – в полтора. Это требовало срочного жилищного строительства. Жильё возводили где хозспособом, где наскоро – с пониманием, что это временное решение. Но многие из тех «времянок» задержались на десятилетия, а некоторые стоят уже почти восемьдесят лет. Сегодня мы подходим к тому, чтобы осваивать эти земли в рамках комплексного развития территорий – создавая полноценную, продуманную городскую среду вместо той, что сложилась когда-то по суровой необходимости.
