Новосибирская область: строили и будем строить

В ходе заседания «Регионального делового клуба строителей» Новосибирской области участники обсудили итоги строительного сезона, состояние рынка жилой недвижимости, а также вопросы взаимодействия застройщиков с банками. Во встрече приняли участие губернатор Андрей Травников, председатель Законодательного собрания Андрей Шимкив, мэр Новосибирска Максим Кудрявцев, председатель ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» Майис Мамедов, министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов, заместитель мэра Новосибирска, начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Евгений Улитко, и старший аналитик отдела «Аналитический хаб» Сбербанка Виталий Лакеев

Каждый работал свою работу

Открывая заседание, губернатор Андрей Травников констатировал, что завершающийся 2025 год стал для строительной отрасли периодом испытаний, особенно в сравнении с периодом 2021–2024 годов. В предыдущие годы отрасль демонстрировала значительный рост, чему способствовали беспрецедентные меры государственной поддержки, направленные на стимулирование спроса на жилье и улучшение жилищных условий граждан, а также увеличение объемов строительства бюджетных и социальных объектов в рамках реализации национальных проектов. Губернатор отметил, что активное развитие в предыдущие годы создало трудности при адаптации к новым условиям. Однако, по его мнению, текущая ситуация не является критической.

«Оценивая перспективы развития отрасли на ближайшие годы, следует признать, что цикличность является неотъемлемой частью современной экономики, – подчеркнул Андрей Травников. – Мой опыт работы на промышленном предприятии, а также анализ деятельности предприятий оборонно-промышленного комплекса, свидетельствуют о том, что периоды роста сменяются периодами относительной стагнации. В связи с этим, необходимо оперативно и гибко реагировать на изменения рыночной конъюнктуры, адаптируя производственные процессы».

В качестве примера губернатор привел ситуацию, когда предприятия вынуждены переходить от работы в три смены к четырехдневной рабочей неделе в зависимости от спроса. Он выразил уверенность в том, что строительная отрасль, несмотря на более длительные производственные циклы, также подвержена подобным колебаниям. Губернатор признал, что в настоящее время наблюдается некоторое снижение темпов роста и необходимость оптимизации расходов. Тем не менее, он подчеркнул, что ситуация не является катастрофической. Спрос на жилье сохраняется, а реализация национальных проектов продолжается. Несмотря на то, что возможности областного бюджета не позволяют поддерживать объемы строительства, достигнутые в 2023–2024 годах, имеющиеся контракты обеспечивают достаточную загрузку для строительных организаций.

Председатель Законодательного собрания Андрей Шумкив добавил, что плохо или хорошо, но всегда строители работают – и это главное. Действительно, были времена более благоприятные, сегодня ситуация несколько сложнее, однако, несмотря на это, существуют отдельные направления, где даже при наличии бюджетных средств возникают трудности с поиском исполнителей. Регион прошел через разные этапы: периоды экономического подъема, годы умеренного роста и времена относительного спада. Но бизнес, в целом, всегда демонстрировал способность адаптироваться и находить пути выживания. Так и в этот раз строительная отрасль сумеет определить свою востребованную нишу. У каждого есть трудности, у кого-то масштабнее, у кого-то меньше, но, несмотря на это, строительные работы ведутся, объекты реализуются, пусть и не всегда без сложностей, но поступательное движение вперед есть. И это заслуга строительных коллективов.

Мэр Новосибирска Максим Кудрявцев согласился, что невзирая на все трудности и вызовы, городу удалось достичь значительных результатов. В Новосибирске введено в эксплуатацию свыше 1 млн кв. м жилья, что является достойным показателем, подтверждающим многолетнее лидерство Новосибирска и Новосибирской области в сфере жилищного строительства. Особого внимания заслуживает эффективность механизма комплексного развития территорий (КРТ), благодаря которому в городе появляются новые детские сады, школы и социальные объекты без привлечения бюджетных средств. В текущем году успешно реализовали проекты по благоустройству территории вокруг «Локомотив-Арены», а также построили новые дороги и парки, преображая облик Новосибирска.

Итак, стройка

Основные результаты деятельности в 2025 году и перспективы развития строительной отрасли в 2026 году стали темой доклада Дмитрия Богомолова, Министра строительства Новосибирского области. Он согласился, что уходящий год для строительной отрасли действительно выдался непростым. Но, невзирая на экономические вызовы, бюджетные ограничения и рыночную турбулентность, есть что предъявить. Строительный комплекс Новосибирской области традиционно является локомотивом региональной экономики. В этой сфере функционирует более 9 тысяч организаций, в которых по различным направлениям занято свыше 40 тысяч человек. Стабильно высокие показатели демонстрирует сектор жилищного строительства. В регионе по итогам года введено в эксплуатацию свыше 2 млн кв. м жилья. Установлен рекорд по строительству индивидуальных жилых домов – более 1 млн кв. м. Уже много лет область занимает лидирующую позицию в Сибирском федеральном округе по объёмам ввода жилья и входит в первую десятку регионов-лидеров России. На территории области сформирован задел по строящимся домам, превышающий 4,5 миллиона квадратных метров, а градостроительный потенциал составляет 31 миллион квадратных метров. Параллельно с возведением жилых комплексов развёрнуто масштабное строительство объектов социальной инфраструктуры. По итогам года построено 27 таких объектов.

Крупнейший блок традиционно составляют объекты образования. Карту Новосибирской области пополнили такие значимые объекты, как школа по улице Кубовой в Новосибирске, образовательный кластер в селе Марусино, школа и детский сад, распахнувшие свои двери для воспитанников осенью текущего года. А также новый корпус экономического лицея в центре Новосибирска, рассчитанный на 250 учеников, который был возведён на год раньше запланированных сроков. В селе Рябьёво Доволенского района построена школа на 220 мест, которая совсем скоро примет первых учеников. В посёлке Чаны открылся детский сад, рассчитанный на 100 детей в возрасте от полутора до семи лет. Знаковым событием 2025 года стало возобновление строительства шести концессионных школ в Новосибирске.

Огромное внимание уделяется развитию сферы здравоохранения. В Барабинске начала работу крупнейшая детская поликлиника, строительство которой полностью решило вопрос оказания медицинской помощи детям и подросткам района. Для жителей отдалённых населённых пунктов построено 17 фельдшерско-акушерских пунктов.

2025 год ознаменовался открытием Дома культуры для жителей села Ярково, который быстро стал центром притяжения для селян всех возрастов. Благодаря вместительному залу здесь проводятся разнообразные праздничные, концертные и патриотические мероприятия. Готовится к вводу в эксплуатацию детская музыкальная школа по улице Терешковой в Академгородке, где смогут развивать свои таланты 800 учеников. Впервые за долгие десятилетия в области построено пожарное депо с гаражом на 6 машин и современным учебным городком, расположенное в посёлке Кольцово. Ещё одним важным направлением работы является строительство домов для детей-сирот и служебного жилья для учителей, врачей, работников культуры. В 2025 году построено 18 домов на 185 квартир, а также приобретено 55 квартир на первичном рынке.

На завершающей стадии находится решение вопроса обманутых дольщиков Новосибирской области. С 2010 года восстановлены права более 21 тысячи дольщиков. На эти цели направлены значительные средства – 24 миллиарда рублей. В настоящее время в регионе завершается строительство последнего проблемного объекта силами регионального фонда помощи дольщикам – дома по улице Ковальчук. В ближайшее время ключи от долгожданных квартир получат более 260 новосёлов.

Особое внимание уделяется комплексному развитию территорий. Сегодня любое строительство в регионе ведётся исключительно с применением механизма комплексного развития территорий (КРТ). В этом вопросе Новосибирская область является одним из лидеров в стране. Крупнейшие проекты реализуются правительством Новосибирской области, оператором проектов выступает Агентство развития жилищного строительства. В данный момент уже реализуется 45 проектов. Одним из перспективных проектов является Smart City Новосибирск, который предполагает строительство 630 тысяч квадратных метров жилья. Самый масштабный проект КРТ – микрорайон Клюквино. Здесь на площади 200 гектаров будет построен 1 миллион квадратных метров жилья, а также вся необходимая инфраструктура.

Есть свои достижения и в сфере градостроительной деятельности. Новосибирская область стала первым регионом, настроившим работу карт-компонента Росреестра в своих информационных системах.

Также Новосибирская область продолжает работы по восстановлению мирной жизни на новых территориях России. Новосибирские строители восстановили 12 домов в подшефном районе Мариуполя, построили медицинские комплексы в Беловодском округе, фельдшерско-акушерские пункты для оказания первичной медицинской помощи населению, и продолжают ремонтировать важные для комфортного проживания социальные объекты. Работа строителей не прекращается ни на минуту. Достигнутые результаты – это итог работы каждого, кто трудится в строительной отрасли региона, результат совместной работы власти и представителей строительного сообщества при постоянной поддержке депутатского корпуса и федерального центра. Главным итогом 2025 года можно назвать стабильность работы, выполнение плановых показателей по вводу жилья, строительству социальных объектов и реализации механизма КРТ. Задача – сохранить созданные заделы, реализовать все начатые проекты, продолжить развитие по всем направлениям и выполнить все поставленные цели.

Ещё более подробно

Содокладчик Евгений Улитко, заместитель мэра более подробно рассказал об итогах гражданского строительства. По его словам, итоги ввода в эксплуатацию объектов в 2025 году таковы. Введено в более 1600 объектов общей площадью, превышающей 1,5 миллиона квадратных метров. Из них 1435 объектов жилого назначения. На территории Новосибирска введено 118 356 квадратных метров жилья, что составляет 16 931 квартиру.

Структура введенного жилья выглядит следующим образом: 77 многоквартирных домов общей площадью 889 тыс. кв. м 1358 индивидуальных жилых домов площадью более 200 тыс. кв. м. Строительный задел в Новосибирске оценивается в 4 млн кв. м. Данный результат представляется весьма достойным для крупного города. В настоящее время на территории города Новосибирска строительство жилых объектов осуществляют 152 юридических лица, среди которых 86 являются уникальными. Данный факт свидетельствует о наличии на рынке независимых игроков, что, безусловно, является положительным фактором. 

Представленная докладчиком динамика выдачи разрешений на строительство охватывает период с 2019 года. Несмотря на то, что общее количество выданных разрешений на строительство отдельных объектов больше, количество разрешений на строительство жилых объектов в 2019 году составило 46. В 2025 году данный показатель достиг 67, что меньше, чем в 2024 и 2023 годах, и находится на уровне 2023 года, уступая пиковым показателям 2020-2022 годов. Однако в разрезе десяти лет уровень остается стабильным.

Докладчик остановился на вводе в эксплуатацию проблемных объектов. В текущем году в Новосибирске введено шесть таких объектов, планируется ввод седьмого. Также наблюдается прогнозируемое снижение объемов строительства нежилых зданий, что является контролируемой ситуацией.

Работа по комплексному развитию территории является и остается наиболее перспективным направлением. В стадии реализации находятся 34 договора о комплексном развитии территории общей площадью земли около 120 гектаров. Восемь договоров о комплексном развитии территории жилой застройки заключены по результатам торгов (около 28 гектаров), 26 договоров заключены с правообладателями земельных участков (площадь земельных участков практически 100 гектаров). Общий градостроительный потенциал данных территорий составляет около двух миллионов квадратных метров. Отмечается преобладание количества договоров, заключенных по инициативе правообладателя, что объясняется накоплением застройщиками земельного банка в определенный период времени. В 2022 году заключено 3 договора о комплексном развитии территории, в 2023 – 3, в 2024 – 7, а в 2025 году – 23 договора. Рост количества договоров более 300%. По площади земельных участков, в2024 году было 451 гектар, в настоящее время этот показатель превысил 1000 гектаров, что соответствует росту в 272%. Договоры заключались в период с 1922 по 1925 годы и находятся в разной стадии реализации. Большинство проектов носят долгосрочный характер, и срок их реализации заканчивается после 2030 года.

Реализация проектов КРТ позволит улучшить качество городской среды и жилищных условий граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде, а также привлечь внебюджетные инвестиции в развитие городской инфраструктуры. В рамках КРТ будет создано более 1500 дополнительных мест в детских садах и более 2500 мест в школах.

Для создания комфортной среды для жизни используются следующие механизмы:

• Встроенно-пристроенные в многоквартирные дома муниципальные учреждения (опыт будет реализован в 2026 году, в Октябрьском районе появится детский сад).
• Строительство отдельно стоящих зданий образовательных учреждений в виде отдельных корпусов уже существующих учреждений (например, введен в эксплуатацию корпус детского сада на улице Крылова).
• Развитие строительства отдельно стоящих зданий на земельных участках, предназначенных для этих целей, а также строительство школы (в Октябрьском районе реализуется проект школы на 1100 мест).
• Использование инструмента капитального ремонта в существующих школах, несмотря на ограниченность по ресурсам.

В январе-феврале будут проведены торги еще на четыре площадки. Общая территория составит чуть больше 54 гектаров. На этих площадках будет ликвидирован 61 аварийный многоквартирный дом и расселено более 350 индивидуальных жилых домов. 24 декабря был проведен аукцион в Октябрьском районе на зону КРТ. На этой территории победитель конкурса построит школу, два детских садика и дорожную транспортную сеть, обеспечив территории полную автономность.

С 2024 года в регионе перешли на КРТ, до этого использовалась схема, связанная с соглашениями. В рамках работы со строительными организациями по заключенным соглашениям, с 1923 года заключено 84 соглашения, 38 из которых исполнены по состоянию на 2025 год. Благодаря исполненным соглашениям привлечено почти 2 миллиарда рублей внебюджетных средств в социальную инфраструктуру. Ожидается, что реализация договоров о комплексном развитии территорий и соглашений позволит создать 11 школ вместимостью почти 7 тысяч мест и 14 детских садов вместимостью чуть больше 2 тысяч мест.

На территории города находится 442 многоквартирных дома, признанных аварийными и подлежащими сносу. В рамках программы расселения аварийного жилья с 2021 по 2025 год расселено 172 многоквартирных дома, 22 – за счет бюджетных средств, и 61 аварийный и ветхий многоквартирный дом – за счет внебюджетных источников, что является результатом работы договоров о комплексном развитии территории. Введена в эксплуатацию школа по улице Кубовой на 825 мест, заканчивается строительство музыкальной школы в Советском районе и объекта на улице Крылова, 44. Строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме, ведется работа по вводу в эксплуатацию и подготовке технической документации. 

Институт КРТ набирает обороты, налажено взаимодействие с Министерством спорта и Министерством здравоохранения, оперативно решаются вопросы на площадке Министерства строительства. Планируется наладить административный порядок для ускорения процессов. В 2026 году планируется завершить и ввести в эксплуатацию перечисленные объекты, а также приступить к строительству школы на Выборной. Продолжится взаимодействие со строительным сообществом в рамках реализации проектов жилищного строительства и социальной инфраструктуры.

Что дальше?

Обзор строительного рынка в стране и регионе провёл представитель отдела «Аналитический хаб» Сбербанка Виталий Лакеев. Он начал с обзора макроэкономической ситуации, затем – трендов на рынке жилья в России и наконец в заключение – о Новосибирской области.

В 2025 году произошло существенное замедление экономической активности, которое затронуло практически все отрасли. Рост ВВП составил чуть менее 1%. При этом ситуация в различных секторах экономики была неоднородной. Сырьевые отрасли, такие как нефте– и угледобыча, не испытали негативного влияния укрепления рубля и снижения мировых цен на сырьё. Тяжёлое машиностроение, напротив, ощутило воздействие замедления темпов развития инфраструктурного строительства, что обусловлено высокой ключевой ставкой, которая сохранялась на протяжении всего года и делала реализацию многих проектов экономически нецелесообразной. В результате вся цепочка производства тяжёлой техники и грузового автотранспорта продемонстрировала отрицательную динамику. Прогнозы на следующий год также достаточно сдержанные: ожидается скромное восстановление экономики, примерно на 1%. Не стоит ожидать кардинальных позитивных изменений в 2026 году.

Но положительным следствием замедления роста является стабилизация рынка труда. Если в 2024 году наблюдался острый дефицит кадров, что привело к росту номинальных заработных плат в среднем на 18-20%, то в настоящее время темпы роста зарплат замедлились до 14%, и в следующем году ожидается дальнейшее снижение до уровня 9-10%. Это свидетельствует об уменьшении давления со стороны издержек на оплату труда.

Потребительские настроения характеризуются высоким уровнем уверенности, что обусловлено низкой безработицей и ростом заработных плат. Люди в целом чувствуют себя стабильно, но высокие процентные ставки по вкладам стимулируют население к сбережениям. Потребители предпочитают не приобретать товары длительного пользования, такие как холодильники и телевизоры, а инвестировать средства в банковские вклады и другие финансовые инструменты, что, в свою очередь, сдерживает потребление массовой продукции.

Ключевым фактором является динамика ключевой ставки. Пиковые значения остались позади, мы находимся в цикле снижения ключевой ставки, он продолжится и в 2026 году. Но значения ставки остаются достаточно высокими. К концу текущего года она составит 16%, в следующем ожидается снижение до 12%, а среднегодовое прогнозируется на уровне 14%. Необходимо учитывать и банковскую маржу, что приведёт к сохранению высоких ставок по кредитам. Поэтому восстановление экономики будет происходить не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Важным фактором является не только текущее значение ключевой ставки, но и ожидания относительно её дальнейшей динамики. Снижение ключевой ставки приведёт к переоценке ставок по депозитам и ипотечным кредитам. В настоящее время рыночные ставки по ипотеке остаются высокими, около 21%, однако к следующему году, когда ключевая ставка снизится до 12%, можно ожидать снижения рыночных ставок по ипотеке до уровня 14%, и это сделает ипотечное кредитование более доступным.

Важно также учитывать ограниченные возможности государственного бюджета . Рынок жилья в значительной степени зависит от государственных субсидий. В настоящее время около 70% продаж нового жилья приходится на программу «Семейная ипотека». Объём финансирования данной программы является значительным и оценивается почти в 2 триллиона рублей в текущем году. Для сравнения, бюджет Новосибирской области составляет примерно 300-400 миллиардов рублей. Очевидно стремление Министерства финансов скорректировать условия программы «Семейная ипотека», что связано с дефицитом бюджета, который в 2026 году прогнозируется на уровне 3% ВВП. Более высокий дефицит наблюдался только в период пандемии COVID-19 в 2020 году. По историческим меркам, дефицит бюджета в 3% является достаточно высоким для России. В связи с этим государство предпринимает меры по увеличению доходов бюджета, включая повышение налогов, таких как налог на прибыль, НДС и НДФЛ. Несмотря на это, дефицит бюджета останется на высоком уровне.

Коротко о ситуации с рублём. В текущем году рубль продемонстрировал неожиданную устойчивость. В конце прошлого года консенсус-прогноз аналитиков предусматривал курс рубля на конец текущего года на уровне 100 рублей за доллар США и выше. Однако прогнозы не оправдались, и курс рубля в настоящее время составляет около 80 рублей за доллар США. Этому способствовало существенное замедление импорта, обусловленное снижением потребительского спроса, а также достаточный приток валюты от экспортных операций. В следующем году ожидается ослабление курса рубля до уровня около 100 рублей за доллар США, что связано со снижением цен на нефть на мировом рынке, глобальным профицитом нефти, дисконтами на российскую нефть, а также возможным ростом импорта, обусловленным восстановлением потребительского спроса.

А что с жильём?

Далее докладчик перешёл к главной теме встречи – рынку жилья. Представленная им динамика продаж новостроек (в количестве квартир, в нормализованном выражении) показала волнообразный характер спроса, который часто подвержен периодам ажиотажа. В последние три месяца, начиная с сентября, наблюдается повторение ситуации, когда спрос стимулируется не рыночными факторами, а информационным фоном вокруг программы «Семейная ипотека». Новости о возможной корректировке условий данной программы в сентябре-октябре спровоцировали активизацию потенциальных покупателей, которые решили воспользоваться возможностью приобретения жилья на льготных условиях. Ожидается, что декабрь также будет отмечен высоким уровнем продаж, что обусловлено сезонными факторами.

Однако по итогам года в целом прогнозируется снижение объёмов продаж на 5-10% по стране. Динамика продаж в Новосибирской области отличается от общероссийской . В первом квартале текущего года просадка продаж в Новосибирской области была более существенной. Однако в настоящее время регион демонстрирует тенденцию к восстановлению, и в октябре-ноябре продажи в Новосибирской области превысили общероссийский уровень. Подтверждением влияния информационного фона вокруг программы «Семейная ипотека» является динамика выдачи ипотечных кредитов. Около 80% всех выдаваемых ипотечных кредитов приходится на субсидируемые программы.

Застройщики, стремясь сбалансировать рынок, чутко реагируют на колебания спроса, регулируя объемы предложения. Начиная со второго полугодия 2024 года наблюдалось сокращение вывода новых корпусов на рынок. В первом квартале 2025 года запуски новых проектов оставались на низком уровне. Однако, оживление продаж в сентябре-октябре 2025 года, отмеченное по всей стране, стимулировало увеличение объемов запуска новых проектов, особенно в октябре. Такая стратегия позволяет застройщикам эффективно использовать периоды повышенного спроса.

Несмотря на общее сокращение запусков по стране, общий объем строительства достиг рекордных 120 млн кв. м. Это частично объясняется переносом сроков сдачи проектов, что увеличивает продолжительность строительного цикла. Анализ региональной динамики показывает, что в большинстве регионов темпы строительства существенно замедлились, в столичных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, наблюдается снижение объемов строительства. Это свидетельствует о том, что застройщики адаптируются к текущим рыночным условиям, сдерживая предложение для поддержания баланса спроса и предложения.

В Новосибирской области ситуация характеризуется стабильными объемами строительства в последние два года, держащимися на уровне около 3,5 млн кв. м. При этом сокращение запусков новых проектов в 2024 и 2025 годах было менее выраженным, чем в среднем по стране. Это указывает на то, что застройщики в других регионах более активно сдерживали строительство, чтобы избежать перенасыщения рынка.

Анализ объемов строительства в пересчете на душу населения выявляет интересные закономерности. В Москве этот показатель составляет 1,3-1,4 метра на человека, в то время как в Новосибирске – примерно 1,6 метра. Это свидетельствует о достаточно развитом строительном комплексе в Новосибирске, сопоставимом с уровнем Казани, хотя и уступающем показателям Екатеринбурга.

Однако, ключевым фактором успеха является не только строительство, но и успешная реализация построенного жилья. Анализ распределения регионов по кластерам позволяет выявить зоны риска затоваривания и дефицита жилья. Краснодарский край относится к регионам с высоким уровнем нераспроданного жилья, в то время как столичные регионы, напротив, демонстрируют низкий риск затоваривания благодаря сокращению объемов строительства. Новосибирская область занимает промежуточное положение, не демонстрируя выраженных перекосов. Уровень распроданности квартир на момент ввода дома в эксплуатацию в Новосибирской области в 2025 году составлял около 70%, что близко к среднероссийскому показателю. Однако, наблюдается тенденция к снижению этого показателя, что свидетельствует о возрастающей конкуренции со стороны готовых квартир с ключами. Анализ структуры ввода жилья по 214 ФЗ показывает, что в 2026 году уровень распроданности строящихся домов соответствует среднероссийскому уровню (около 50%), в то время как в 2027 году этот показатель снижается до 17%, что ниже общероссийского уровня. Это указывает на необходимость стимулирования спроса и сбалансированного подхода к запуску новых проектов.

Стоимость финансирования для застройщиков напрямую зависит от покрытия проектного финансирования счетами эскроу. С 2024 года наблюдается снижение уровня покрытия по стране, который сейчас составляет около 70%. В Краснодарском крае и Ленинградской области этот показатель особенно низок, в то время как в Новосибирской области он сопоставим со среднероссийским уровнем (около 73%). 

Но, несмотря на общую экономическую ситуацию, номинальные цены на жилье продолжают расти, хотя и более медленными темпами, чем в предыдущие годы. В целом по стране с начала года рост цен составил около 5%, что сопоставимо с накопленной инфляцией. В Новосибирской области динамика цен аналогична общероссийской.

Ипотека: чего ждать дальше?

Прогнозы на будущее связаны с ожиданиями снижения процентных ставок и повышения доступности ипотеки. Ожидается, что к концу 2026 года ключевая ставка снизится до 12%, а рыночная ипотека – до 14%, что сделает ее более привлекательной для покупателей. В целом по стране ожидается небольшая просадка по числу ДДУ в 2026 году, а в 2027 году – небольшой рост порядка 5%. Снижение ставок должно поддержать рыночный спрос и способствовать восстановлению рынка.

Объем выдачи ипотечных кредитов в Новосибирской области в 2025 году отставал от показателей 2024 года, однако ожидается, что к концу года удастся компенсировать это отставание. Уровень одобрения ипотечных заявок остается на приемлемом уровне (68%), однако конверсия заявок в выданные кредиты составляет лишь 25%, что свидетельствует о том, что значительная часть потенциальных покупателей не может подобрать подходящее жилье.

В ноябре 2025 года наблюдался существенный рост объемов выдачи ипотеки, а в декабре ожидается максимальный объем выдачи. Темп роста за 11 месяцев составил 111%, а в ноябре к ноябрю прошлого года – практически двукратный. Структура выдачи ипотеки (соотношение первичного и вторичного рынка) остается стабильной.

Средний чек по ипотеке на первичном рынке составляет 5,3 миллиона рублей, что сопоставимо с предельным размером ипотеки по господдержке, а на вторичном рынке – 3 миллиона рублей. Цены на жилье в Новосибирской области в 2025 году выросли на 4%, что сопоставимо с накопленной инфляцией. При этом цены на вторичном рынке выросли на 3%, что в два раза ниже, чем в среднем по стране. Ставка по рыночной ипотеке снизилась с рекордных 29%. После последнего снижения ключевой ставки Сбербанк начинает выдавать ипотеку также по сниженному проценту. Минимальная ставка при первоначальном взносе в 50% ожидается в 17 %, но это коснётся немногих клиентов, около 15,5%. При первоначальном взносе в 20% рыночная ставка ожидается на уровне 17,7%.

Существует ряд факторов, обуславливающих ситуацию. Сбер прогнозирует, что в следующем году доля коммерческой ипотеки в общем объеме выдач будет расти. По мере снижения ключевой ставки произойдет автоматическое снижение ставок по коммерческой ипотеке. К негативным факторам, влияющим на ипотеку с государственной поддержкой, относится снижение объема субсидий, предоставляемых банкам Правительством РФ с 1 января. Ранее формула расчета субсидии выглядела как «ключевая ставка плюс управляемая субсидия минус ставка по государственной ипотеке», что определяло размер субсидии банкам. В частности, ранее субсидия составляла 2,5% по многоквартирным домам. Сокращение на полпроцента может показаться незначительным, однако это составляет около 20% от доходов банка. Это может повлиять на процент одобрения ипотечных заявок и, возможно, привести к перераспределению инвестиций банков с ипотечного кредитования на проектное финансирование, особенно тех проектов, которые не финансируются другими банками. Сбер определил стратегию и не планирует снижение процента одобрения и диверсификация в сторону проектного финансирования. Однако возможны сценарии, которые прояснятся в начале года, по итогам диалогов и обсуждений необходимости диверсификации программы госипотеки. Слухи о возможных корректировках имеют под собой основания. В качестве резюме, – подвёл итог докладчик, – необходимо активно развивать направление коммерческой ипотеки.