В преддверии Дня строителя Министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов рассказал о трендах развития строительного сектора Новосибирской области, объеме сданного за семь месяцев этого года жилья и планах на год, о ходе строительства объектов социальной инфраструктуры, вводе долгостроев и проектов КРТ.
Он напомнил, что строительная отрасль была и остаётся локомотивом экономики. В настоящее время, несмотря на экономические вызовы, Новосибирская область демонстрирует стабильность и положительную динамику развития строительного комплекса. Эти достижения – результат системной работы прошлых лет, когда была сформирована база ресурсов и механизмов, позволяющих успешно решать сложные задачи.
Сохраняются лидирующие позиции по вводу жилья в Сибирском федеральном округе, регион входит в первую десятку регионов России. Помимо жилищного строительства, регион уделяет внимание возведению социальных объектов. Новосибирская область остается в числе лидеров по вводу жилья, достигнув к сегодняшнему дню показателя в 1 миллион 300 тысяч квадратных метров. На текущий год запланировано ввести в эксплуатацию более 2 миллионов 154 тысяч квадратных метров жилья. Есть изменение в структуре ввода жилья: 60% приходится на индивидуальное жилищное строительство и 40% – на многоквартирные дома. Данная тенденция обусловлена приоритетом, обозначенным Президентом, по ускорению строительства индивидуального жилья. В соответствии с этим трендом в регионе создаются механизмы для развития данного направления. 60% от общего объема ввода жилья в регионе, которые приходятся на индивидуальное жилищное строительство, что является отрадным показателем, свидетельствующим о возможности для граждан переезжать за город и возводить собственные дома.
Не менее важным является строительство социальных объектов. В настоящее время ведется строительство 29 объектов, которые планируется ввести в эксплуатацию в текущем году. Кроме того, реализуется программа по обеспечению жильем детей-сирот и предоставлению служебного жилья, инициированная губернатором Новосибирской области. Данная программа имеет большой успех, поскольку является эффективным инструментом поддержки населения и привлечения квалифицированных кадров в регион. В ближайшие три года планируется реализация масштабной программы строительства около 130 социальных объектов, на которую выделены соответствующие финансовые ресурсы.
Правительство региона ведет последовательную работу по решению проблемы обманутых дольщиков. С 2010 года более 21 тысячи граждан получили жилье или денежную компенсацию в 216 домах. На эти цели было направлено свыше 7 миллиардов рублей. В настоящее время в едином реестре проблемных объектов числятся два объекта, по которым приняты необходимые решения и определены источники финансирования. С начала текущего года восстановлены права 557 граждан по двум объектам. Задача на текущий год – добиться отсутствия проблемных объектов в реестре.
В Новосибирской области определены 43 территории для комплексного развития, в рамках которых реализуются 34 проекта. Общий градостроительный потенциал составляет 787 гектаров земли с площадью расселяемого фонда более 157 тысяч квадратных метров, где планируется построить свыше 6 миллионов квадратных метров жилья. Данная работа направлена на увеличение градостроительного потенциала земельных участков и вовлечение их в оборот для строительства жилья. В качестве примеров комплексного развития территорий можно привести микрорайон «Клюквенный» (205 гектаров) и Smart City (179 гектаров), реализацией которых занимается Агентство развития жилищного строительства.
В 2025 году запланировано возведение 29 объектов различного назначения. В сфере образования будет построено 5 объектов, в здравоохранении – 20, в том числе поликлиники и фельдшерско-акушерские пункты. Кроме того, планируется возведение 1 объекта культуры и 2 специализированных объектов, таких как лифтовые станции и электроподстанции.
Разработан новый механизм взаимодействия с застройщиками: разрешения на строительство выдаются только при условии комплексного развития территории и подписания соглашения о социальной нагрузке на застройщика. Данная нагрузка предполагает обязательное строительство объектов социальной инфраструктуры, в частности, детских садов и школ. На текущий момент заключено 17 соглашений, предусматривающих строительство 5 школ и 12 детских садов. Таким образом, выдача разрешений на строительство осуществляется исключительно при условии обеспечения территории необходимыми социальными объектами.
На вопрос о преференциях для местных застройщиков было отмечено, что закон един для всех, и при выдаче разрешений на строительство учитывается наполняемость детских садов и школ в соответствующем радиусе. Новые правила распространяются на разрешения, выданные с конца прошлого года, и данная программа активно развивается. Следовательно, вне зависимости от происхождения застройщика, установленные нормативные требования обязательны для всех. Оператор комплексного развития территорий «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области», реализуя свои земельные участки, уже включает стоимость социальной инфраструктуры в их цену. Это означает, что застройщикам, приобретающим участки у АРЖС, не требуется дополнительно возводить детские сады и школы, поскольку соответствующие расходы уже учтены в стоимости земельного участка. Реализацией проектов социальной инфраструктуры в данном случае занимается непосредственно АРЖС.
На сегодняшний день из мер государственной поддержки доступны льготная семейная ипотека, а также сельская ипотека. Иные программы в регионе не предусмотрены. Особое внимание уделяется стимулированию использования эскроу-счетов в жилищном строительстве. В связи с вступлением в силу нового закона настоятельно рекомендуется всем участникам процесса, как подрядчикам, так и заказчикам, заключающим договоры подряда на строительство домов, использовать данный механизм. Эскроу-счета обеспечивают безопасность и надежность расчетов. Данный механизм успешно применяется в рамках 214-ФЗ при взаимодействии с застройщиками, что подтверждает его эффективность. В связи с этим, призываем граждан и подрядчиков переходить на использование эскроу-счетов при строительстве жилья.
Строительство многоквартирных домов осуществляется исключительно с использованием проектного банковского финансирования. Можно лишь выразить благодарность банкам за функционирование данного механизма, благодаря которому в настоящее время не наблюдается сложностей с финансированием. Ведется регулярная работа с банками и застройщиками, осуществляется тщательный мониторинг ситуации и каждого проекта в целях недопущения появления обманутых дольщиков. На протяжении 15 лет ведется работа по решению данной проблемы, и в настоящий момент наблюдается завершение этого процесса. В связи с этим, ситуация находится под пристальным контролем, и предпосылок к появлению новых долгостроев не наблюдается.
Все объекты незавершенного строительства находятся под пристальным контролем. Министру лично известны все проблемные объекты. Что касается группы компаний «Дискурс», все объекты в настоящее время находятся в различных стадиях строительства. За последние два года было введено в эксплуатацию более 50 жилых домов, ранее находившихся на разных этапах готовности. Все они были достроены и введены в эксплуатацию. На сегодняшний день продолжается строительство 10 домов, их доведут до логического завершения. Иного варианта не существует. В отношении известного комплекса «Пул хаус» ситуация сложнее. К сожалению, это здание административного назначения, и действующее законодательство, как федеральное, так и региональное, не позволяет применять к нему меры поддержки в том объеме, который предусмотрен для жилья, поскольку это апартаменты. Таким образом, граждане приобретали эту недвижимость на свой страх и риск. Тем не менее, власти региона всегда открыты для встреч с людьми и оказывают им всестороннюю методическую помощь, в том числе и в суде, во взаимодействии с прокуратурой области.
Что касается меняющейся динамики продаж жилья, министр напомнил, что в 2023 году было введено 3,6 млн кв.м жилья, а в 2024 году этот показатель составил 3,2 млн кв.м. В текущем году ожидается ввод около 2,2млн кв. м. Учитывая статистические данные о наличии нереализованного жилья, которое в конечном итоге должно быть востребовано, застройщикам целесообразно проявить терпение, и их инвестиции принесут ожидаемую прибыль. В ходе обсуждений с представителями строительных компаний они отмечают, что подобные ситуации уже возникали в прошлом, например, в 2014 году и в период пандемии. В связи с этим, застройщики адаптируют антикризисные планы, используя различные механизмы, такие как рассрочки, акции и оптимизация затрат, чтобы обеспечить непрерывность строительных работ. Отмечается значительное снижение выдачи разрешений на строительство, более чем в два раза. Это означает, что в 2027 году, учитывая строительный цикл, ввод в эксплуатацию новых объектов будет существенно меньше. Однако необходимо учитывать, что в настоящее время накоплен значительный объем нереализованных квадратных метров, что исключает возможность ажиотажного спроса.
Проблема обеспечения доступным жильем для граждан с ограниченным бюджетом заключается в избыточности требований, предъявляемых к проектам, что, в свою очередь, приводит к их удорожанию. Данный вопрос активно обсуждался в Минстрое РФ буквально на прошлой неделе. По итогам обсуждения была достигнута договоренность о направлении официального обращения в Министерство. В настоящее время документ в стадии подготовки. Ожидается, что федеральное Министерство рассмотрит и проанализирует представленные доводы, и в результате удастся добиться исключения ряда излишних требований, предъявляемых к разработке проектной документации и строительству жилья, что позволит снизить себестоимость и сделать его более доступным для граждан.
