В начале 2024 года Владимир Путин поручил проработать нормативную базу в сфере охраны объектов культурного наследия и сформировать программу их сохранения сроком на 20 лет. Программа запущена, пилотные проекты стартовали. Создание государственного механизма стимулирования и поддержки частных инвестиций в восстановление объектов культурного наследия России, запуск цифрового сервиса для инвесторов, параметры льготного кредитования для инвесторов обсудили директор Департамента управления делами и инвестицией Министерства культуры РФ Николай Никифоров, заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов, заместитель генерального директора Дом.РФ Алексей Ниденс, управляющий директор Дом.РФ Анатолий Азизов, и владелец усадьбы Скорняково-Архангельское Алексей Шкрапкин.
В числе важнейших приоритетов
Директор Департамента управления делами и инвестицией Министерства культуры РФ Николай Никифоров напомнил, что сохранение объектов культурного наследия является одной из приоритетных задач федеральных и региональных органов государственной власти, а также органов местного самоуправления. На сегодня в России насчитывается более 157 тысяч объектов культурного наследия, и, к сожалению, состояние почти 14 тысяч памятников архитектуры характеризуется как неудовлетворительное. Поэтому важно вовлекать в хозяйственный оборот неиспользуемые памятники истории и культуры, которые наиболее подвержены разрушению, в том числе путём передачи в частную собственность и аренду с обязательством по их восстановлению, дальнейшему сохранению и содержанию. Владимир Путин в начале 2024 года поставил ряд задач по сохранению объекта культурного наследия, в том числе приведение до 2030 года совместно с участием ДОМ.РФ не менее 1 тысячи объектов культурного наследия в удовлетворительное состояние, с выделением на это в 2025-2030 годах дополнительных бюджетных ассигнований федерального бюджета в размере не менее 51 млрд руб. В рамках исполнения этого поручения Министерство культуры совместно с АО ДОМ.РФ разработаны предложения в законопроект по совершенствованию механизмов вовлечения объектов культурного наследия в хозяйственный оборот. Соответствующий закон позволит формировать единый лот, включающий объект культурного наследия в неудовлетворительном состоянии и компенсационный объект недвижимости, например, земельный участок, имеющий инвестиционную привлекательность. Законопроект внесен в Правительство РФ.
В целях привлечения внебюджетного финансирования для приведения объекта культурного наследия в удовлетворительное состояние утверждена программа льготного кредитования объектов в удовлетворительном состоянии. Оператором программы выступает ДОМ.РФ. В программу необходимо включать объекты, обладающие инвестиционной привлекательностью, исключительно возможные к включению в хозяйственный оборот. Информация о таких объектах уже размещается будет пополняться на специальном информационном ресурсе Дом.РФ.
Большой вклад в возможность разработки и утверждения мер поддержки объекта культурного наследия вносят и регионы. Совместно с ними проводится работа по детальной инвентаризации памятников, требующих работы по сохранению. Выбраны 24 объекта культурного наследия в пилотных субъектах РФ – это Новгородская, Рязанская, Смоленская, Тверская, Нижегородская, Ярославская и Самарская области, а также Забайкальский край. Для этих объектов культурного наследия удалось согласовать льготные условия финансирования с использованием государственной поддержки. В Дом.РФ провели работу по подготовке к торгам. Первые три объекта культурного наследия будут выставлены на торги до конца 2024 года, остальные предложены инвесторам в первом квартале 2025 года.
Министерство культуры ведёт активную работу по оптимизации законодательства в сфере сохранения объекта культурного наследия, устранению административных барьеров, упрощению порядка сохранения объекта, в том числе многоквартирных домов. Упрощена процедура получения разрешительных документов. В два раза сокращен срок рассмотрения актов государственной историко-культурной экспертизы. Проводится работа по сокращению других сроков в рамках процесса восстановления объекта культурного наследия. Также определён ряд мер, признанных облегчить работу с памятниками и сократить время проведения ремонтных работ. Данная работа будет продолжена.
Платформа «Наследие»
Заместитель генерального директора Дом.РФ Алексей Ниденс рассказал о федеральных мерах поддержки для инвесторов, о масштабировании программы и о платформе «Наследие Дом.РФ», которая выступает единым информационным ресурсом для всех потенциальных инвесторов. По его словам, силами ДОМ.РФ по поручению Президента совместно с Минкультуры проработаны меры поддержки. Госкорпорация как институт развития в жилищной сфере заблаговременно накопила опыт по поиску финансирования объектов культурного наследия: с 2018 года найдены инвесторы для 96 объектов. Эту деятельность банк вёл в дополнение к основной – в которую входит разработка и реализация мастер-планов, увеличение числа участков для жилищного строительства, комплексное развитие территорий. Во многих таких проектах возникают объекты культурного наследия, которые должны органично и правильно вовлекаться в городскую среду и туристические маршруты. Из 96 объектов более 40 находились в неудовлетворительном состоянии. Найти инвесторов для них тяжело, потому что инвестиц
ионная привлекательность слабая. Поэтому, опираясь на свой опыт, ВЭБ.РФ предложил Правительству ряд мер. Первое предложение в том, что если объект культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии и на первые торги инвесторы не вышли, то совместно с Росимуществом, Министерством культуры и регионами нужно находить инвестиционно привлекательный земельный участок либо объект, объединять его с объектом культурного наследия и отторговывать одним лотом. Тогда инвестор получит объект с понятной бизнес-моделью и с окупаемостью, и возьмет на себя обязательства по восстановлению объекта культурного наследия, в обозначенные сроки с исполнением охранных обязательств. На данный момент уже более 10 таких объектов восстановлены и получили вторую жизнь. Они связаны с туристической инфраструктурой, с объектами общественного питания, с созданием административных офисов. Всё это дает объектам вторую жизнь, инвесторам приносит дополнительный доход и окупает затраты.
Поскольку одного инструмента недостаточно, чтобы заинтересовать инвесторов, нужны и льготные условия кредитования – они обсуждались в том числе с Министерством финансов и с Минэкономразвития. В итоге предложена, утверждена Правительством и опубликована на сайте Минкультуры программа из двух частей. Первая – для 24 пилотных объектов в 8 регионах. По ним льготная плавающая ставка для инвесторов – 4% годовых при ключевой ставке не более 18%; то есть 7% годовых на данный момент. Для остальных объектов, которые в этот перечень не попали, предоставляется кредитование под 17% годовых. Если опираться на прогноз снижения ключевой ставки, стоимость такого кредита снизится до 10% и далее до 8%. Эти объекты достаточно сложны в реализации, только на этап проектирования они требуют в среднем полтора года. Этот период будет сопровождаться высокой ключевой ставкой, и он не требует больших капитальных затрат со стороны инвестора. Зато при выходе из этой фазы, когда можно будет приступить к реализации, ставка позволит реализовать проекты с инвестиционной привлекательностью.
Большое третье направление – это информационное сопровождение инвесторов. Задача ДОМ.РФ, Минкультуры и Росреестра – сделать так, чтобы вся полная достоверная информация была доведена до инвестора, чтобы он точно понимал обязательства по восстановлению, сроки, условия по льготным федеральным и региональным программам. Для этого и разработана информационная платформа «Наследие», она запущена в пилотном режиме, происходит её наполнение информацией совместно с регионами. Сегодня платформа содержит порядка 700 объектов. Ожидаемый объём, чтобы инвесторам было из чего выбирать – порядка 2-3 тысяч объектов. Также на платформе создаются сервисы для инвесторов: отбор организаций с лицензиями на реставрационные работы, сервис по общественному мониторингу за исполнением обязательств, которые взял на себя инвестор. Также это сервисы по мерам поддержки; уже сейчас в программу льготного кредитования заложена возможность комбинирования федеральных мер поддержки с региональными. В начале следующего года планируется оценка этой работы с одним из пилотных регионов.
Нижегородский опыт – модель для страны
Заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов, представляющий один из пилотных регионов, рассказал об ожиданиях от реализации программы. По его словам, сохранение идентичности через сохранение культуры – одна из ключевых задач региона. В области 3643 объекта культурного наследия, из них 1264 являются федеральными. В этих условиях любые новые механизмы восстановления объектов культурного наследия важны. В регионе есть ряд мер поддержки реставрации, в том числе использовали привлечение свободных участков для компенсации затрат инвесторов. Застройщик отреставрировал объект культурного наследия региональной собственности, а за это получил земельный участок, на котором ведёт строительство многоквартирного дома. Есть и успешный кейс восстановления исторического облика Черниговской набережной, в рамках заключенного договора о комплексном развитии территории. Инвестор исполнил обязательства по восстановлению шести объектов культурного наследия (многоквартирных домов), не входивших в договор комплексного развития территории.
То есть на практике подтверждается, что этот механизм востребован, работает и является честным по отношению к инвесторам. Но в период, когда ключевая ставка бьёт рекорды, нужны новые меры поддержки. Комбинирование федеральных и региональных мер целесообразно установить в первую очередь по особо важным объектам, донести информацию до максимального числа инвесторов. Статистика говорит об востребованности объектов – на торгах в среднем цена увеличивается на 70-77%. Дальше в инвестиционной фазе инвестор должен тратить либо собственные, либо кредитные средства, которые на сегодняшний день достаточно дорогие. Исходя из этого, регионе предусмотрены значительные средства на субсидирование процентной ставки инвесторам, которые берут на себя обязанность воссоздания и сохранения объектов культурного наследия.
По мнению инвесторов…
Владелец усадьбы Скорняково-Архангельское Алексей Шкрапкин рассказал о реализованном проекте: 10 лет он восстановил храм Михаила Архангела, что было мечтой детства. В процессе выяснилось, что храм является частью большого руинированного усадебного комплекса, и её удалось восстановить. Сейчас Скорняково-Архангельское – это крупный культурно-туристический центр всего Черноземья, он работает и приносит пользу. На восстановление ушло 15 лет и 500 млн руб. Обращение за государственной поддержкой позволит проходить этот путь быстрее, – считает Алексей Шкрапкин. В феврале 2024 года на форуме «Сильные идеи для нового времени» при поддержке агентства стратегических инициатив ему удалось обратиться к Владимиру Путину с предложениями о программе льготного кредитования, системе сопровождения инвесторов по принципу «одного окна». Президент идею поддержал, потому и произошли сдвиги, программа льготного кредитования запущена. Но далее необходимо учитывать и другие сложности. Инвестиционный расчёт показывает, что у многих памятников, в том числе в Нижегородской области средний возврат на капитал, будет около 10% годовых (варьироваться от 8 до 14 %). Поэтому инвесторам нужно получать заемные ресурсы по ставке меньше 10% – тогда возможен массовый спрос. Также нужен единый информационный ресурс, где будет видна вся информацию для тонкой настройки последующего функционирования объекта.
Дмитрий Бессарабов, инвестор, эксперт в области редевелопмента и ревитализации исторических поселений, также прокомментировал возможности нового механизма. Он отметил, что запрос на реставрацию в большой степени касаемся усадебного наследия и объектов в сельской местности. В городах объекты легче вовлечь в хозяйственный и экономический оборот, а сельские территории требуют комплексного развития территорий. Поэтому вокруг объекта возникает большое количество сопутствующих проблем, которые инвестор не видит сразу. Это в том числе нахождение религиозных объектов, населенных пунктов. Необходимо создание точки экономики на местности, вовлечение местного персонала, привлечение дополнительных ресурсов – огромная большая работа. Поэтому для выполнения задачи о восстановлении тысячи памятников к 2030-му году, нужны два условия. Первое – рентабельная ставка, по аналогии проектного финансирования. Второе – дополнительная информация, которая должна дополнить портал ДОМ.РФ. Не обязательно везде должна быть функция туризма. Есть и заказы частного характера, когда люди хотят сделать коммерческий аукционный дом, лечебный профилакторий, санаторий. Необходимо отражать саму точку инвестирования, порядок примерного возврата денежных средств, сценарий приспособления.
