Основная задача ипотечной компании атомной отрасли (АО «ИКАО») – обеспечение работников Концерна социальным жильем; ИКАО является оператором Концерна по жилищному строительству и ипотечному кредитованию для работников Росэнергоатома. Одна из непростых задач, которую пришлось решать в сжатые сроки и исходя из ограниченного бюджета, – это обеспечение жильем работников ПАТЭС и служащих Росгвардии в Певеке. О том, как это было сделано, рассказывает Юрий КИСЕЛЕВ, заместитель генерального директора АО «ИКАО»
С момента создания ИКАО в 2007 году, когда непрофильные виды деятельности Концерна выводились в отдельные юридические лица, наша компания, как неотъемлемая часть социального блока, занималась вопросами обеспечения работников жильем. ИКАО вела строительство жилых домов в городах присутствия АЭС, организовывала реализацию ведомственных ипотечных программ для покупки жилья на вторичном рынке. Опираясь на планы «дорожной карты» строительства атомных энергоблоков (это обширная программа, впоследствии скорректированная), компания получила опыт работы по обеспечению жильем (до 900 квартир в год), с жестким контролем расходов, отраслевым порядком оформления документов и необходимостью поиска приемлемых решений в разных регионах. Этот опыт пригодился нам, когда встала задача обеспечить жильем в Певеке работников ПАТЭС, Росгвардии, подрядных организаций.
Первые знакомства
Хотя проект ПАТЭС длится достаточно долго, задача обеспечения жильем впервые была озвучена в ноябре 2017 года. ИКАО, как компанию с опытом организации жилищного строительства, привлекли к формированию концепции – каким образом можно обеспечить работников жильем, если это понадобится. На этом этапе ИКАО пришлось начинать работу в ситуации, когда неясен и объем необходимого жилья, и условия в регионе, и бюджет проекта, и множество других условий. Мы начали с простого – с изучения в Интернете, где находится Певек и что это за город. Некоторые вообще впервые узнали о существовании этой точки на карте.
Первым документом, по которому мы начали работать уже системно, опираясь на конкретику, стал протокол совещания рабочей группы у первого заместителя генерального директора Концерна по корпоративным функциям Джумбери Ткебучавы в марте 2018 года. Впервые была поставлена конкретная задача: приобрести 135 квартир для работников ПАТЭС, служащих Росгвардии и МЧС. Незамедлительно в апреле 2018 года небольшая рабочая группа во главе с директором Департамента кадровой работы, организации труда и мотивации персонала Концерна Сергеем Гудиным выехала в командировку. Нам, прожившим всю жизнь в центральных районах России, Певек показал свой характер: непростые погодные условия уходящего зимнего периода. Впоследствии мы убедились, что снег может пойти и в июне, и никого из местных жителей это не удивляет. Несмотря на возникшие трудности, задачу нужно было решать. Установили рабочий контакт с руководителями города – мэром Николаем Левановым и его заместителем Викторией Клуниченко. Нас встретили с пониманием и ознакомили с од
ним из документов, на который можно было ориентироваться при определении цены для покупки жилья в Певеке, – местным постановлением, устанавливающим норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения для расчета размера субсидии для молодых семей, желающих приобрести квартиру в городе. Согласно этому документу, размер субсидии составляет 34,6 тыс. руб. за кв. м. Именно на эту цену, как вскоре выяснилось, ориентировались все горожане, желающие продать свое жилье. Однако статистика реальных сделок за последние два-три года показывала, что в реальности речь идет о существенно меньших суммах. Завышенные ожидания о цене выкупа жилья основывались на следующей установке: «К нам приходит Росатом, у них денег много, они заплатят, сколько попросим». Не совпадали ожидания и реальность и в юридическом вопросе, наша позиция – только нотариально оформленное приобретение с соблюдением всех процедур, а местная практика предполагала и неформальные решения. В то же время было понятно, что желающих продать жилье в Певеке немало и есть возможность выбора при покупке квартир. По согласованию с руководством Концерна было принято решение отказаться от варианта строительства многоквартирного жилого дома, срочной реконструкции какого-либо заброшенного фонда и так далее. Главной задачей ИКАО за время этой пятидневной командировки стал поиск ответственного человека из местных жителей, который смог бы представлять интересы ИКАО в Певеке, взаимодейстовать с жителями, понимать особенности работы с недвижимостью в городе, а также объяснить местным жителям, как ошибочны их ожидания. Такой представитель был определен, сегодня она самый известный и востребованный человек в городе – Гиляна Александровна Тюрбеева, на ней лежит весь комплекс работ по содержанию жилого фонда ИКАО, его ремонту, комплектованию, передаче в найм, взаимодействию с коммунальными службами и многое другое.
В целом отношения с местными жителями сложились хорошие, даже теплые. Мы убедились, что жизнь в городе, насколько это возможно, налажена. Первый наш офис мы организовали в помещении детской школы искусств. У местной детворы есть возможность заниматься во всех кружках, какие были еще в Советском Союзе. Администрация города помогает педагогам, сохраняет все направления досуга. Насколько можно судить, уровень преподавания в местной школе и заинтересованность детей поддерживаются на очень высоком уровне. Преподаватели школы надеются на пополнение своих рядов с прибытием ПЭБа. Есть в городе, в ограниченном объеме, возможность спортивных занятий, культурного досуга. Так что и молодые специалисты, и даже семейные работники найдут возможность наладить жизнь в такой северной точке нашей страны. Из местных достопримечательностей нам показали и заброшенные шахты в поселке Валькумей, где добывали пищевое олово, и аэропорт Апапельгино с заброшенным жилым фондом, и станцию дальней космической связи «Орбита» (то, что от нее осталось), и дамбу, являющуюся источником пресного водоснабжения города. На открытые урановые рудники (заброшенные) желающих нас везти не нашлось.
Аппетит во время еды
В мае 2018 года было подготовлено техническое задание от дирекции ПАТЭС на 135 квартир, определены требования к ремонту и мебели, бытовой технике и предметам интерьера. Мы начали готовить бизнес-проект, рассчитывать бюджетные показатели, создавать «дорожную карту» покупки квартир и ремонта. Стало ясно, что все задачи по доставке стройматериалов, мебели и предметов обихода нужно решать исходя из возможностей навигации по Северному морскому пути, которая длится совсем недолго с учетом арктического лета. Первые караваны приходят в августе, последние – в ноябре, осенние рейсы уже связаны с высокими рисками. Нам же нужно было закупить квартиры, выбрать подрядчика, доверить ему закупки, успеть в навигацию. Проведя всесторонний анализ ситуации, стало понятно, что рассчитывать на возможности местной торговли не следует; весь объем материалов нужно завозить из европейской части страны. Иное решение привело бы к потере времени: фактически мы могли бы начать ремонтные работы только с открытием навигации 2019 года. Учитывая все эти особенности, в августе 2018 года ИКАО начала закупку квартир.
Самые новые дома в Певеке были построены в 1990 году. В лучшие (советские) годы население Певека и пригород насчитывало до 14 тысяч человек, но с началом «перестройки» произошел спад примерно втрое. Городские власти, стремясь сократить расходы на ЖКХ, уплотнили поселение: был целиком расселен район морского порта. Но и в заселенных районах, расположенных ближе к месту базирования ПЭБ, тоже пустовало немало жилья. Мы определили и согласовали цену покупки и вышли на показатель порядка 20 тыс. руб. за квадратный метр. Как помним, местные жители ориентировались вначале на 35 тыс. руб., и если в апреле 2018 года желающих продать свое жилье было около 250 человек, то после объявления нашей закупочной цены количество квартир на продажу резко упало. Кроме того, некоторые местные жители рассчитывали на продажу без юридических формальностей, буквально на уровне соглашения между физическими лицами, по самой упрощенной схеме. Когда оказалось, что выкуп будет производиться юридически безупречным путем, некоторые квартиры оказались с обременением, не позволяющим провести продажу. Поэтому к сентябрю 2018 года мы купили только 50 квартир. Другие продавцы либо тянули с оформлением документов, либо ждали, что цена поднимется, «потому что придет настоящий Росатом, а не какая-то IKEA». Имея 50 квартир в собственности, уже можно было решать вопрос с ремонтом и оснащением квартир.
На «материке» найти поставщика мебели и материалов несложно. Но при этом нужна компания, способная организовать накопление и ответственное хранение всех материальных ценностей в исходном пункте, Архангельске, и дальнейшую транспортировку, разгрузку и хранение на площадке в Певеке. Чтобы справиться с задачей в срок и без ошибок, потребовалось выбрать и нанять логистическую компанию, которая понимает и учитывает в своей работе специфику северного региона. В итоге закупка материалов для ремонта была начата и осуществлена в октябре 2018-го, груз сформирован и направлен в Певек, начались ремонтные и отделочные работы. К июлю 2019 года по первым 50 квартирам задача была в целом выполнена.
Одновременно дирекция ПАТЭС провела переоценку потребностей и снизила количество запрашиваемых квартир с изначальных 135 до 91. Что же касается жителей Певека, некоторые продавцы вернулись из отпусков, завышенные ожидания «богатого покупателя» улеглись; многие были приятно удивлены, увидев, что первые квартиры успешно проданы и продавцы получили средства. Администрация города информационно поддержала нас, объясняя местным жителям, что других цен не будет. Поэтому к концу 2018 года мы приобрели недостающую 41 квартиру. Однако развернуть доставку материалов и мебели мы уже не могли, навигация к этому времени завершилась. Поэтому пришлось уже ориентироваться на скудные возможности местного рынка и, отказавшись от буквального следования изначальным требованиям ТЗ, провести ремонт материалами, которые оказались доступны в Чукотском округе. Не нарушая формальностей, но с допустимыми упрощениями выбрали подрядчиков из местных и развернули ремонт во вновь приобретенных квартирах по «чукотскому стандарту». Материалы и мебель доставляли автотранспортом по «зимнику» (грунтовой дороге и руслам рек, которые эксплуатируются в зимний период). Некоторые материалы выкупали у местного населения. Порой возникало желание обклеить стены вместо обоев газетами. По образному выражению одного из руководителей: «Пусть на досуге читают, грамоту не забывают». К сожалению, и в макулатуру сейчас газеты не сдают.
Сегодня уже можно оценить результаты ремонта. Первые 50 квартир отремонтированы с наилучшим приближением к требованиям ТЗ. Фонд, закупленный во «второй волне», тоже отремонтирован качественно, на уровне выше местного, но с некоторым разнобоем: если не было в наличии предусмотренных техзаданием флизелиновых обоев, использовали бумажные, не было утвержденной расцветки, брали ту, что была в наличии. Последующие события показали, что военнослужащие Росгвардии были приятно удивлены качеством ремонта и полученным жильем.
Таким образом, к сентябрю 2019 года в 91 квартире завершен ремонт, заканчивается комплектование мебелью. В целом задача выполнена. Трудностей и особенностей было немало, но все требования установленного порядка закупок мы смогли соблюсти и приобрели жилье по экономически обоснованным ценам. Хорошо зная тонкости работы отраслевой «машины закупок», мы сами не всегда верили в достижимость цели, но все удалось.
Однако работа не закончена. В августе 2019 года техническое задание от дирекции ПАТЭС было вновь пересмотрено. Поставлена задача приобрести еще 32 квартиры, то есть мы практически возвращаемся к первоначальному количеству квартир. С учетом времени проведения закупки договора купли-продажи квартир заключены до октября, заключены также допсоглашения с подрядчиками на ремонт и поставку мебели. Рассчитываем, исходя из возможностей подрядчиков, что в первом квартале 2020 года этот дополнительный объем жилья будет готов для эксплуатации.
Лучшее враг хорошего
При закупке жилья мы ориентировались по приоритетности на ряд факторов. Город разделен на несколько микрорайонов. Микрорайон № 5 примыкает к месту базирования ПЭБ. Недалеко от него, также в относительной (приемлемой для ПАТЭС) доступности, располагается микрорайон Геолог и исторический центр города – рядом администрация, полиция и объекты культуры. Еще в одном микрорайоне, Морпорт, расселенном и расположенном в сравнительном отдалении, мы отказались от закупок, жилой фонд там самый старый, некоторые здания еще 1950-х годов постройки.
Решено не закупать первые этажи. Во-первых, с учетом климатических условий все дома построены на сваях, чтобы не растеплять вечную мерзлоту в основаниях. Хотя отопление достаточно интенсивное, первые этажи – наиболее холодные помещения в доме. Кроме того, вся магистральная инфраструктура, которая проложена по поверхности земли, заходит в дома по первым этажам. Каких-либо ограничений по метражу мы не выдвигали, поскольку изначально предполагалось, что в каждой квартире будет проживать несколько работников.
Проводили обходы каждой квартиры, осматривали состояние жилья, составляли дефектные ведомости для ремонта. Вначале, не ознакомившись досконально с ситуацией, мы хотели найти квартиры с хорошей отделкой, чтобы минимизировать вложения в ремонт. Но из 91 квартиры лишь 15 были в условно-приемлемом состоянии. Остальные же квартиры либо долго стояли без жильцов, либо использовались как временное жилье. Мы беседовали с местными жителями и услышали немало историй о том, как в Певек приехали молодыми, где-то в 1980-х, чтобы заработать на костюм; потом пришла «перестройка», а с ней и разруха, и пришлось остаться на годы и десятилетия; но все равно люди это положение считали временным, ждали возможности уехать. А значит, набор мебели минимальный, качество отделки и сантехники самое доступное, про ремонт можно не думать. Состояние коммуникаций тоже разное: некоторые дома попали под программу капремонта, там поменяли старые трубы на полипропилен, кое-где были установлены современные радиаторы. В редких случаях были установлены пластиковые окна. Практически везде в купленных квартирах окна мы заменили.
Одна из специфических местных особенностей, кроме ветров, – это последствия работы угольной ТЭЦ, на которой еще недавно действовало оборудование, полученное по программе ленд-лиза в середине 1940-х годов. Ветер переносит угольную пыль из труб, она проникает в любые щели, и как-либо защититься от нее, не поменяв окна на полностью герметичные, не представлялось возможным. Конечно, с вводом ПАТЭС, когда угольная ТЭЦ останется в качестве резервной, эта проблема решится, но пока необходимость установки стеклопакетов очевидна. Как правило, везде в плохом состоянии была электропроводка, по возможности меняли алюминий на медь, монтировали новые электроустановочные приборы.
При выборе отделочных материалов учитывали специфику геоподосновы построенных домов. Все дома построены на вечной мерзлоте, некоторые на насыпном грунте. Для таких конструкций характерны постоянные незначительные сезонные подвижки, не приводящие к разрушениям. Мы учитывали этот фактор при выборе отделочных материалов. К примеру, для отделки потолков, неровных и с перепадами, лучшим вариантом оказалась полистирольная потолочная плитка. На «материке» это решение уже считается архаичным, но для Певека этот способ наиболее рациональный – с 90-х годов в квартирах с плиткой на потолке не видно ни одной трещины (сделать натяжные потолки не представлялось возможным – нет местных подрядчиков для реализации производственной цепочки: замер, изготовление, монтаж).
При комплектовании мебелью оптимальным вариантом оказался ассортимент компании IKEA. Во-первых, собирать поставки крупных партий в самые сжатые сроки от разных производителей не было времени и ресурсов. Во-вторых, по соотношению цены, качества и практичности это один из наиболее проработанных вариантов в мире. В-третьих, скомплектовать можно было не только мебель, но и предметы обихода – от постельного белья и полотенец до ковриков, посуды и ершика в туалете.
Дорогой опыт
Следует заметить, что никогда ранее мы не сдавали готовое жилье в состоянии «под ключ» – не просто с ремонтом, а с полным комплектом мебели, бытовой техники и аксессуарами хозяйственно-бытового назначения. Полученный опыт был непростым, но полезным.
Возможно ли дальнейшее расширение жилого фонда в Певеке, если это потребуется? По нашим оценкам, в Певеке резерв квартир близок к исчерпанию. Есть актуальные предложения о продаже еще 20–30 квартир. Сложность в том, что это жилье в основном с мебелью и ремонтом выше среднего уровня – продавцы ориентируются на повышенный уровень цен, а мы по формальным причинам не можем отходить от результатов ценового мониторинга и учесть возможность экономии на последующем ремонте.
Если представить ситуацию, что будет необходимо разместить дополнительно еще 150–200 человек, то целесообразно ориентироваться уже на другие подходы. Это может быть строительство блочно-модульного сооружения (мы рассматривали такую возможность в 2018 году). Еще одна альтернатива этому варианту – реконструкция незавершенных строительством многоквартирных жилых домов, такие объекты в Певеке есть, требуется проведение независимой экспертизы о состоянии этих объектов, и в случае положительного заключения и ремонта приведенные в порядок здания решили бы нам эти проблемы. Вряд ли стоит рассматривать варианты капитального строительства в полном цикле. С учетом совокупности сроков закупочных процедур, проектных работ, доставки стройматериалов в условиях СМП, строительства, поставки и укомплектования мебелью новый дом откроет двери для своих жильцов не ранее 2024 года, проигрывая в экономическом плане блочно-модульным сборным домам, производство и поставка которых в стране освоены.
Что касается резервов территории для возможного строительства, каких-либо сложностей нет, пространства тундры огромны, и конкуренции среди желающих строить пока не наблюдается. Безусловно, «пятна застройки» предпочтительно иметь в городской черте, и при этом ближе к станции. Погодные условия на территории могут быть крайне неблагоприятными, и желательно концентрировать людей исходя из минимальных транспортных рисков. Если приходит южак, ураганный ветер, то передвигаться даже на автотранспорте весьма сложно. Мы учитывали это и при закупках старались приобретать жилье в микрорайонах, расположенных как можно ближе к станции. Проблем с подключением новых объектов, если таковые будут, к электро– и теплоснабжению у ресурсоснабжающих организаций и сегодня нет, с вводом же в действие ПАТЭС мощности по теплу и электричеству будут в избытке.
Главный вывод
Главный вывод, который хотелось бы сделать: АО «ИКАО» с поставленной задачей справилось. Чуть более чем за год – с мая 2018-го, от момента формирования технического задания ПАТЭС, по сентябрь 2019-го – в условиях территориальной удаленности и ограниченных возможностей логистики были закуплена, отремонтирована и укомплектована мебелью 91 квартира. Заселение в квартиры работников ПАТЭС и служащих Росгвардии началось с мая 2019 года. В сентябре закуплены еще 32 квартиры, завершить комплекс работ по которым планируется до марта 2020 года.
ПАТЭС – это первый, головной объект, значимость которого как наукоемкого и высокотехнологичного проекта еще раз подтверждает лидерство России в вопросах использования мирного атома. Целый ряд сложностей можно объяснить факторами новизны. Развития проекта ожидают и российский, и мировой рынки. Решение блока социальных вопросов, сопутствующих проекту, таких как обустройство жилой и социальной инфраструктуры, – это такие же важные задачи, которые требуют скрупулезной подготовки, приступать к реализации которых необходимо как можно раньше, чтобы действовать в плановом порядке, без поспешности и импровизаций.
Алексей Комольцев для журнала РЭА
